Анализ рынка премиальной жилой недвижимости Великобритании

Исторически рынки премиальной жилой недвижимости Великобритании развивались, в основном, благодаря иностранному капиталу, который в настоящее время оказывает существенное влияние на премиальный рынок Центрального Лондона, как бы отделяя его от остальных премиальных рынков Великобритании, сообщает международное агентство недвижимости Savills, опубликовавшее свой пятилетний прогноз в отношении развития рынков жилой недвижимости Cоединенного Королевства.

Ключевые показатели

Согласно последнему исследованию международного агентства недвижимости Savills, цены на жилую недвижимость премиум-класса в Центральном Лондоне в настоящее время на 15,6% превышают свой максимальный докризисный уровень. По результатам года ожидается рекордный рост цен на 13% и еще на 22,7% - в течение последующих 5 лет.
В краткосрочной перспективе, дальнейший рост (хоть и более медленный) ожидается в 2012 году. Однако в последнем квартале следующего года будет наблюдаться небольшое снижение, в результате чего общий показатель роста цен за год останется на отметке 3%. По нашим прогнозам, рост возобновится после 2013 года, под влиянием укрепления Лондона как важнейшего мирового финансового центра и улучшения внутренней экономической ситуации.

Напротив, премиальные региональные рынки Великобритании не получили никакой выгоды от оттока капитала из столицы. В данный момент их показатели в среднем на 16% ниже своего максимального докризисного значения, и они продолжают снижаться. Данные рынки, которые по-прежнему зависят от местного капитала и переездов из Лондона (в период восстановления после последнего кризиса их было немного). По прогнозам экспертов, эти рынки продемонстрируют снижение показателей примерно на 3% в 2012 году. Ожидается, что их рост возобновится в 2013 году. А к концу 2016 года показатель роста за 5 лет достигнет общего значения равного в среднем 15.1%.

Премиальный рынок Лондона сам по себе как бы выделяется в отдельную категорию, в особенности учитывая ситуацию на Юго-Востоке британской столицы и в таких районах, как Islington, где начинает наблюдаться ослабление спроса. Подобные районы в обозримой перспективе вряд ли будут центром притяжения капитала, их показатели сейчас лишь на 6,7% и 6,9% выше пиковых значений соответственно. Поскольку прогноз экономической ситуации в Лондоне ухудшается, и темпы роста цен замедляются, мы ожидаем, что в течение следующих 18 месяцев районы, подобные Islington будут в большей степени идти в ногу с премиальным сегментом Юго-востока, нежели Центрального Лондона.

Премиум-сегмент Центрального Лондона - почему столь значительный рост?
«Рост цен, который мы наблюдаем в этом году в сегменте премиального жилья Центрального Лондона, не соответствует общему контексту экономики Великобритании, но будет более правильным рассматривать его в глобальном, международном контексте», - говорит Иоланда Барнс, Глава Департамента исследований рынка жилой недвижимости компании Savills. - «Жилая недвижимость Центрального Лондона все чаще выступает в качестве актива, более тесно связанного с глобальным потоком капитала, нежели с внутренними показателями экономики Великобритании».

«Совершенно ясно, что зарубежные покупатели предпочитают инвестировать в надежные и безопасные активы, некоторые из них также извлекают выгоду из слабого курса фунта стерлингов. По нашим оценкам, за последние 18 месяцев чистый инвестиционный доход, полученный экономикой Великобритании от стороны международных покупателей недвижимости, в целом, составил 6 миллиардов фунтов стерлингов».

«Вопрос заключается в том, как долго будет иметь место данное положение вещей. Дальнейший рост зависит от того, будет ли премиальный рынок Центрального Лондона по-прежнему «бросать вызов» давлению глобальной экономической ситуации или даже использовать ее себе во благо.
В целом, мы считаем, что в нестабильный период приток глобального капитала на премиальный рынок британской столицы может продолжаться какое-то время. Его объем может даже увеличиться в связи с особым вниманием, которое приковано к Лондону, благодаря грядущим Олимпийским играм».

«Основы этого рынка, в особенности, его ограниченное предложение, сохранятся до тех пор, пока Лондон удерживает свой статус города мирового значения».

Лондон как инвестиционный инструмент

«Недвижимость премиум-класса британской столицы зарекомендовала себя в качестве надежного объекта для инвестиций в условиях экономической нестабильности. Этот факт в сочетании с позитивным пятилетним прогнозом в отношении премиального рынка недвижимости Лондона, является весьма убедительным для мировых инвесторов, стремящихся к безопасности и высокой доходности», - говорит Барнс. В течение следующих 5 лет премиальная недвижимость Центрального Лондона, как ожидается, обгонит по показателям все остальные рынки товаров и услуг, и выйдет на один уровень с рынком коммерческой недвижимости района West End и рынком ценных бумаг Великобритании. Будут расти также и арендные ставки (по прогнозам, рост составит 27,6% с 2012 до 2016 года).

Региональные премиальные рынки недвижимости: «на вторых ролях»
Цены на премиальную недвижимость в регионах Великобритании в целом демонстрируют тенденцию к небольшому снижению. В настоящее время они в среднем на 15,6% ниже своих максимальных значений, что вполне соответствует общей ситуации на внутренних рынках. Однако по прогнозам Savills, эти рынки все же догонят премиальный рынок Лондона в среднесрочной перспективе. По результатам 5 лет общий показатель роста должен достигнуть значения равного 15,1%, однако показатели Лондона и, например, Юго-восточных регионов страны, будут существенно отличаться, при этом опережая все основные рынки Великобритании (по прогнозу, их рост составит 6%).

Несмотря на увеличивающийся ценовой разрыв между Лондоном и регионами, жители Лондона все неохотнее переезжают из столицы. Так, за последнее время количество переездов сократилось на 24%. Это, в частности, приводит к тому, что цены на недвижимость на Юго-востоке страны до сих пор на 12,5% ниже своего максимального значения, и пойдут вверх только тогда, когда начнется период восстановления экономики. На этой стадии, Savills прогнозирует, что восстановление экономической ситуации в Лондоне и на Юго-востоке приведет к росту показателей в последнем регионе на 21,3% в течение следующих 5 лет.

Рынки, которые полностью оторваны от Лондона, до сих пор восстанавливались гораздо медленнее, и эта ситуация будет продолжаться. Так, в 2010 году здесь наблюдались спады (Центральные графства и Север - на 6%, Шотландия - на 4%). В течение следующих 5 лет в этих регионах будут иметь место низкие показатели роста в 7,3% и 7% соответственно. Премиальные рынки Юго-восточного региона, в особенности Devon и Cornwall также остались на значительно более низком уровне по сравнению с пиком, и им потребуется еще какое-то время перед тем, как рост возобновится.

Подтверждение прогноза

Основной прогноз Savills предполагает незначительный рост в рамках региональных рынков и экономики всей Еврозоны. Однако пока достаточно сложно предвидеть влияние на рынок масштабных финансовых событий, например, распада самой Еврозоны.

По словам Барнс, такие события практически невозможно спрогнозировать, но совершенно ясно, что все краткосрочные прогнозы - не только в отношении рынка недвижимости - будут скорректированы с учетом подобных происшествий.

Аналитика подготовлена аналитиками компанией IntermarkSavills.

Реклама

Читайте также

Названы самые популярные курорты российских миллионеров для празднования Нового года - Фото

Названы самые популярные курорты российских миллионеров для празднования Нового года

Эксперты изучили спрос на аренду элитных объектов недвижимости в зимнем сезоне 2016-2017 и выяснили, что самыми популярными курортами богатых россиян остаются горнолыжные Франция и Швейцария, а также пляжи Майами и островов Карибского моря, Индийского и Тихого океанов, сообщает Kalinka-Barnes.

Реклама