Загородный дом хотя и неплохая вещь, все же не городская квартира. Так, пожалуй, думает среднестатистический покупатель, ибо по итогам 2013 года всего 4% всех сделок по переходу права собственности в области пришлось на загородное жилье. Вместе с экспертами редакция Mesto.ru разбиралась с ситуацией в сегменте.

Если коротко, дело обстоит так: покупатели в целом интересуются загородным сегментом и главным образом – самыми бюджетными вариантами, но при этом не готовы брать дома и дачи по тем ценам, что предлагают хозяева. В итоге продавцы отчаянно снижают ценники (за год средний дом потерял в цене до 30%), однако и это не спасает от того, что многие варианты задерживаются на рынке продаж по несколько месяцев, а то и больше, чем на год.
«Например, дача, выставленная на продажу собственником в 2012 году за 2,7 млн руб. нашла своего покупателя только в 2013 по цене 1,7 млн.», - рассказали Мesto.ru эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

В организованных дачно-коттеджных поселках примерно такая же картина, хотя сейчас покупатели куда охотнее приобретают загородную недвижимость в современных проектах. Старые садовые товарищества не сильно привлекательны тем, что не имеют зачастую удобной инфраструктуры, единой концепции и архитектуры, огороженной охраняемой территории, современной инженерии и т.п. И все-таки и здесь более 80% сделок происходит в сегменте эконом-класса.

Впрочем, как отмечают аналитики компании Atlas Development, тот факт, что в низшем ценовом сегменте сегодня сосредоточена основная доля покупателей, приводит к изменению маркетинговой стратегии девелоперских компаний. «До 2008 года каждый девелопер на загородном рынке стремился позиционировать свой проект в элитном сегменте. Но как только вектор спроса сместился в низший ценовой сегмент, игрокам рынка стало выгодно позиционировать посёлки как класс «эконом». При этом цены во многих подобных проектах не сильно отличаются от посёлков бизнес-класса, хотя качественные характеристики значительно уступают», — комментирует Елена Исковских, директор по продажам компании Atlas Development.

Девелоперы тоже, фактически, завышают цены: они выставляют объекты, квадратный метр (или сотка земли) которых по цене равен квадрату (или сотке) в бизнес-сегменте. Кажущаяся более низкая цена формируется за счет более мелкой «нарезки». Но если «большим» продавцам, которые реализуют целые поселки, зачастую удается такая хитрость в виде завышенных цен, то неадекватный ценник у частников оборачивается для них настоящей проблемой.

«Многим своим клиентам, решившим продать загородную недвижимость сегодня, я советую хорошо подумать, - рассказывает Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электрогорск». - Если хотят продать объект дорого, то лучше отложить продажу на 2-3 года. В случае если деньги нужны срочно, то оценивать свой объект нужно адекватно, исходя из условий затоваренности рынка и низкого покупательского спроса. В результате объекты, стоимостью которых, по мнению клиентов  составляет 1,0-1,2 млн руб.,  реально продаются за 650-750 тыс. руб.». По данным Дмитрия Филиппова, генерального директора АН «Интеллект»,  вице-президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», 80% «загородки», выставленной на продажу, является переоцененной.

Самые главные факторы при оценке стоимости земельного участка - это  местоположение и наличие на нем строений. Эти параметры формируют 70% стоимости загородного владения, при этом 40% приходится на расположение и 30% на качество постройки. Но нужно отметить, что данное распределение – 40% и 30% - меняется в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

«Не всегда местоположение имеет превалирующее значение: качественная «дальняя» дача, пригодная для круглогодичного проживания, с легкостью составит конкуренцию летним домикам, расположенным в 30-км. зоне МКАД, - комментирует Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Цена в данном случае может быть примерно одинаковой – 1,5-2,0 млн. руб. Бывает, что постройка, находящаяся на участке, влияет на снижение цены при торге». Например, старый каркасно-щитовой домик, расположенный в хорошем СНТ вблизи кольцевой, сам по себе ценности представлять не будет. Скорее всего, новый собственник решит снести дом, а снос и вывоз мусора обойдутся в круглую сумму. Минимум 30 тыс. руб. стоит снос одноэтажного дома площадью 16 кв.м.

В прошлом году наибольший интерес у покупателей вызывали дачи стоимостью до 1,0 млн руб. -  основная масса запросов от клиентов пришлась именно на этот сегмент. На долю земельных участков в 2013 году пришлось 36,25% сделок от общего числа сделок в с дешевой «загородкой». Однако 43,2% сделок от общего количества транзакций с дачными домовладениями прошло в ценовом диапазоне 1,0-1,5 млн. руб.

«Это объясняется тем, что очень дешевые дачи редко устраивают потенциальных владельцев по потребительским свойствам, - отмечает Игорь Быковский - Если объект находится в 30-километровой зоне МКАД, то состояние постройки, как правило, ветхое. Если хочется домик кирпичный или из бруса, то за низкой ценой придется уехать не менее чем за 60 км от столицы. Поэтому многие покупатели изыскивают недостающие средства и приобретают более дорогой объект, но поближе».

Эксперты констатируют и тот факт, что покупательский спрос сильно упал. Причем не только на дачи, но и на вполне качественные объекты нового строительства.

«Потребительский спрос заметно сократился по сравнению с прошлым годом, - отмечает эксперт. – В частности, на рынке загородного жилья эконом-класса Новой Москвы спрос упал почти на 50% по сравнению с прошлым годом. В то же время, дефицитом стали готовые дома - объем такого предложения на загородном рынке не превышает 20-25%, что стало причиной формирования отложенного спроса.  Наиболее востребованный формат предложения в сегменте - готовые домовладения площадью от 70 до 170кв.м., предназначенные для  постоянного проживания и расположенные в пределах 45 км от МКАД», - говорит Михаил Строилов, девелопер КП «Ново-Шарапово», заместителя генерального директора ООО «Столичная земля».

Деловая активность в сегменте бюджетной «загородки» обычно снижается с наступлением осени. Однако в 2013 году погодные условия позволили продлить дачный сезон: сделки шли вплоть до нового года, причем с дорогими объектами по цене свыше 3 млн. руб. Активность покупателей держалась на уровне весенних месяцев. Среди покупателей зачастую встречались москвичи, продающие свою единственную квартиру в столице.

Некоторые эксперты дают другое объяснение того, что конец года оказался отмечен существенным увеличением спроса. «Активизация рынка загородной недвижимости в ноябре-декабре во многом связана с негативными событиями в банковском секторе. Люди боятся потерять свои сбережения, и поэтому спешно вкладывают их в недвижимость. Такие сделки можно назвать условно инвестиционными – то есть дома покупаются не с целью перепродажи в краткосрочной перспективе, а для того, чтобы обезопасить себя от возможного кризиса», - говорит руководитель отдела продаж девелоперской компании «Высота» Татьяна Румянцева.

Весна грозит еще одной массовой склонностью продавцов – повышать цены. Поэтому тем, кто решит купить дачу, стоит это учитывать. «Это заблуждение продавцов, препятствующее скорейшей продаже  участка, - комментирует Игорь Быковский. – Продавцы почему-то думают, что весной их объект должен стоить дороже, и поднимают цены. В итоге продать удается гораздо позже и все-таки по рыночной цене». Весной повышать стоимость позволяет, как правило, растущий спрос на «загородку», но само по себе наступление календарной весны рост цен не провоцирует. Как и произошло в этом году в связи с затяжной зимой: рынок стоял до тех пор, пока не растаял снег».

Еще одним важным событием уходящего сезона стало  развитие ипотечного кредитования дач в СНТ.  Покупатели проявили большой интерес к подобным кредитным продуктам, но купить дачу по  ипотеке проблематично, т.к. условия банков лояльными назвать нельзя. Например, первоначальный взнос минимум 15%, повышенные ставки по кредиту – 12% и более (если сравнивать с ипотекой на городское жилье), а также большой список необходимых документов и процедур при оформлении, включая оценку, межевание, а также получение технической документации на все строения, находящиеся на земельном участке. Как правило, в кредит покупались дачи стоимостью от 1,5 до 3 млн руб. Это качественные постройки из кирпича или бруса, пригодные для круглогодичного проживания, расположенные в СНТ с развитой инфраструктурой.

Скорее всего, предрекают эксперты, в 2014 году рынок подмосковных дач продолжит развитие по сценарию 2013 года: экономических предпосылок для роста покупательской активности в этом сегменте пока нет, поэтому ожидается вялотекущая стагнация с сезонными всплесками спроса. Рост цен также не будет носить устойчивый характер.

Реклама

Читайте также

Жилищный рынок Москвы заполонили китайцы - Фото

Жилищный рынок Москвы заполонили китайцы

За последние два года количество покупателей из Китая на московском рынке вторичного жилья выросло в 3 раза. Наибольшим спросом среди китайцев пользуются элитные квартиры в центре и на юго-западе столицы. Обычно они покупают жилье не для личного проживания, а с инвестиционными намерениями, сообщает  «ИНКОМ-Недвижимость».

Микрорайон «Город Счастья» готовится к Госкомиссии - Фото

Микрорайон «Город Счастья» готовится к Госкомиссии

Группа компаний «Лидер Групп» сообщает, что на 12 декабря намечено завершение строительства  корпуса №1 микрорайона «Город Счастья» в подмосковном Домодедово. С этого момента на объекте начнет работу государственная комиссия.

Реклама