Экспертная оценка: 10 признаков кризиса на рынке недвижимости

Уже несколько месяцев российская экономика находится в нестабильном состоянии. И хотя еще рано говорить о серьезном кризисе, очевидно, что незамеченным для всех сфер экономики этот период не пройдет. Эксперты «Метриум Групп» проанализировали ситуацию на рынке недвижимости, чтобы понять можно ли уже сегодня говорить о наступлении кризиса. 

1. Девальвация рубля

Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014 году. Да, с одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость. Люди побежали перекладывать рублёвые сбережения в квадратные метры. Но это всего лишь первая реакция рынка. В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.

2. Рост инфляции

Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014 году не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее, уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014 года инфляция может вырасти до 9%. Это ведёт к повышению процентных ставок, в том числе по ипотеке, уже сегодня. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

3. Снижение роста ВВП

Согласно обновлённым прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014 году составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это по сути главный индикатор здоровья экономики и его снижение говорит о стагнации. Поэтому уровень благосостояния населения по факту снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

4. Снижение роста доходов населения

Уже в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое, и составит в итоге не более 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. Таким образом, платёжеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.

5. Рост ипотечных ставок

Очередное повышение ключевой ставки ЦБ РФ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок, которое мы и наблюдаем весь этот год. АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно отразится на рынке недвижимости эконом-класса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки

Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в 3 квартале. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в 4 квартале выросло количество отказов по ипотеке. 

7. Рост стоимости проектного финансирования

Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог – где-то в районе 18%, достигнув который застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого «удовольствия» и отложат свои планы «до лучших времен».  

8. Падение объёмов строительства и уменьшение предложения

В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. За прошедшие 10 месяцев в границах старой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше относительно всего 2013 года. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые вполне возможно успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше. Примечательно, что  наибольшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В этом году вышло уже почти в 2 раза больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошлом году.

Однако, уже сегодня повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги), то есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.

9. Падение спроса

Падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% по итогам года (а не только в межсезонье) – тревожный сигнал для продавцов. По итогам 2014 года такого падения мы не ожидаем. Более того, в течение всего года мы наблюдали повышенную покупательскую активность на рынке. Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно аналогичного  периода 2013 года. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.

10. Снижение цен

Когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, можно говорить о наступлении кризиса. По итогам 2014 года мы видим рост цен на 8% в эконом-классе и 12% в бизнес-классе, что обусловлено опять-таки повышением спроса. 

«Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Вместе с тем, мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким  образом, в течение всего 2014 года рынок активно развивался, несмотря на казалось бы нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности – явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе 3-6 месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации, ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки (уже четвертое в этом году, с  5.11.2014 г. - 9,5%) неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах».

«В настоящее время ситуация на рынке все больше разворачивается в сторону покупателей, - комментирует Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». – Понятно, что в таких непростых экономических условиях продавцы более лояльны и сговорчивы, идут на скидки, предоставляют рассрочки. Да, у застройщиков становится все меньше доходность. Но для опытных девелоперов это не критично. Наша компания существует на рынке уже более 20 лет, прошла не одну школу кризиса. Мы знаем, что предпринять в таких условиях. Я бы сказала, что сейчас ситуация не так критична, как могла бы быть. Снижения цен на рынке элитной недвижимости не наблюдается, и вряд ли стоит его ожидать. Более того, осенью в ряде объектов, находящихся в активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен – в среднем, на 2-6%. Если курс доллара в конечном итоге стабилизируется, то активность покупателей на рынке элитной недвижимости однозначно увеличится. Соответственно, повысится и ценовая динамика. Следующий год расставит нам все точки над i».

 

Реклама

Читайте также

 В районе Новые Ватутинки появится метро - Фото

В районе Новые Ватутинки появится метро

Столичные власти разработали проект генплана для Новой Москвы. На присоединенных территориях появятся 33 станции метрополитена, одна из которых будет построена вблизи Новых Ватутинок. Таким образом, жители района смогут пользоваться не только скоростными трамваями, но и метро. Партнер по реализации жилого комплекса – «Метриум Групп».

Банк «Возрождение» аккредитовал два корпуса в микрорайоне «Новое Пушкино» от ГК «Инград» - Фото

Банк «Возрождение» аккредитовал два корпуса в микрорайоне «Новое Пушкино» от ГК «Инград»

Группа компаний «Инград» информирует об аккредитации по ипотечной программе от ПАО Банк «Возрождение» корпусов №12 и №14 в микрорайоне «Новое Пушкино».

Реклама