Департамент аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood подвел итоги на рынке жилой городской и загородной недвижимости за 2010 год. 

По данным Росстата, в течение января-ноября 2010 г. в России было введено 43,6 млн. кв. м жилой недвижимости,что составляет 96% от объема строительства жилья, зафиксированного в аналогичном периоде 2009 г., и 82% от уровня, запланированного на 2010 г.

В Москве за рассматриваемый период было введено1,37 млн. кв. м жилья. Падение объемов строительства в Москве по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. составило 24% и оказалось намного значительнее, чем в сред-нем по России. План по вводу жилья в Москве в 2010 г. поитогам 11 месяцев года был выполнен на 45%.

Объем предложения на рынке новостроек Москвы посостоянию на конец 2010 г. составил около 200 объектов.Несмотря на незначительное изменение суммарного объема предложения на рынке (выход новых проектов был компенсирован завершением или приостановкой продаж постарым), в структуре предложения на рынке новостроек поcтепенно увеличивается доля эконом-класса. По состояниюна декабрь 2010 г. данный показатель находится на уровнепорядка 20%. Кроме того, проекты в данном сегменте становятся более масштабными и зачастую предусматриваюттакую дополнительную опцию, как отделка, которая, как пра-вило, включена в стоимость квартиры. Основной объемпредложения на первичном рынке жилья по-прежнему при-ходится на новостройки бизнес-класса.

В 2010 г. отметился значительным повышением активно-сти покупателей во всех сегментах рынка жилой недвижимости. По данным Управления Росреестра по Москве в 2010 г.было заключено 85 650 сделок купли-продажи жилой недвижимости, что в 1,5 раза больше чем в 2009 г., более тогоданный показатель является максимальным для рынка жилой недвижимости Москвы за последние 6 лет. В 2010 г. нафоне либерализации условий произошло заметное оживле-ние отрасли ипотечного кредитования относительно«провального» 2009 г.: в 2010 г. было заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г.

В последние месяцы 2010 г. цены на первичное жилье вМоскве демонстрировали рост, и по итогам декабря 2010 г.средняя цена на рынке московских новостроек достигла значения $5 350 (168,5 тыс. руб.) за кв. м. Рост за 4 квартал2010 г. составил 3,3% в долларах и 2,9% в рублях. В целомза 2010 г. рост средних долларовых цен на первичном рынке жилья составил 11% в рублях и 8% в долларовом эквиваленте. Аналогичные приросты на рынке вторичного жильясоставили 10% в рублях и 9,2% в долларах.

К концу 2010 г. объем предложения первичного рынка элитного жилья составил 165,9 тыс. кв. м (940 квартир). ВРезюметечение года рынок пополнился шестью новыми комплексами:Бурденко ул., 11; Трубецкая ул., 28 стр. 2; ЖК«Афанасьевский» (Б. Афанасьевский пер., 24-26); ЖК«Андреевский» (2-я Фрунзенская ул., вл. 8); ЖК «Арт-Хаус» (Тессинский пер., вл. 2, 9/16); ЖК «Садовые Кварталы» (Ефремова ул., 12).

Активность покупателей на элитном рынке выросла посравнению с предыдущим годом: количество обращений поповоду покупки квартир, поступивших в компанию Blackwood,в 2010 г. выросло на 20% по сравнению с 2009 г. К концу 2010г. средние цены на элитное жилье Москвы составили: $17 500за кв. м на первичном рынке и $24 200 за кв. м - на вторичном.Годовой рост цен на элитное жилье составил 5-8%.

2010 г. для рынка элитной аренды можно назвать стабильно успешным. В течение года развитие рынка было в основном подвержено сезонным факторам: наиболее высокая ак-тивность арендодателей наблюдалась в весенний и осеннийпериод. Активность арендаторов в течение всего 2010 г. былаочень высокой: количество заявок на элитную аренду, поступивших в компанию Blackwood в 2010 г., оказалось почти на30% выше показателей 2009 г. К концу 2010 г. средний уро-вень арендной платы достиг показателя $7 900 за квартиру вмесяц, увеличившись относительно показателей конца 2009 г.почти на 20%. Таким образом, уровень арендной платы в 2010г. не только восстановился до докризисных показателей, но ипревзошел их.

Восстановление рынка элитной загородной аренды, как иожидалось, шло медленнее, чем городской. Средний уровеньарендной платы в сегменте элитных коттеджей к концу 2010 г.был равен $13 500 за дом в месяц, итоговый прирост за годсоставил 17%, однако докризисных показателей уровеньарендной платы пока не достиг.

2010 г. не внес значительных изменений в общую структуру предложения на рынке загородной жилой недвижимостиПодмосковья. За рассматриваемый период выход загородныхпроектов продолжился, однако в общем объеме нового пред-ложения по прежнему лидировали проекты эконом сегмента иземельные участки без подряда, доля которых составила порядка 65%. В 2010 г. на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья повышение цен было незначительным и всреднем не превысило 1,5%.

Что касается оптового рынка земли Московского региона,то в течение 2010 г. он оставался достаточно стабильным,однако количество сделок по покупке земельных активов подразвитие новых загородных проектов было минимально. Чутьболее активен рынок купли-продажи земель промышленногоназначения, но и здесь сделки были единичны.

Жилая недвижимость.

Россия. Московский регион. Жилищное строительство

По данным Росстата, в течение января-ноября 2010 г. вРоссии было введено 43,6 млн. кв. м жилой недвижимости,что составляет 96% от объема строительства жилья, зафиксированного в аналогичном периоде 2009 г., и 82% от уров-ня, запланированного на 2010 г.

Лидером по объемам жилищного строительства за первые 11 месяцев 2010 г. оказалась Московская область, гдебыло введено почти 5,5 млн. кв. м жилья (на 5% меньше чемв аналогичном периоде 2009 г.).

В Москве за рассматриваемый период было введенозначительно меньше жилья - 1,37 млн. кв. м. Отставание отдокризисных показателей в столице по-прежнему являетсясущественным: сданный за 11 месяцев 2010 г. объем жильяв Москве почти в 3 раза меньше показателей, зафиксированных в январе-ноябре 2007 г., наиболее благоприятногодля столичного рынка жилой недвижимости. Падение объе-мов строительства в Москве по сравнению с аналогичнымпериодом 2009 г. составило 24% и оказалось намного значительнее, чем в Московской области и в среднем по Рос-сии.

План по вводу жилья в Москве в 2010 г. по итогам 11месяцев года был выполнен на 45%.

Официальные данные по вводу жилья за декабрь 2010 г.пока недоступны. Очевидно, что данный месяц даст существенную прибавку к уже зафиксированным уровням: в декаб-ре объемы вводимого жилья традиционно наиболее высо-кие в годом разрезе. Однако, уже сейчас с полной уверенно-стью можно констатировать невыполнение в Москве постав-ленного на 2010 г. плана по объемам ввода жилой недвижимости и усиление отрицательной годовой динамики жилищ-ного строительства.

Источник: Росстат

Источник: Росстат

Источник: Росстат

Источник: Росстат

Москва. Предложение

2010 г. на рынке недвижимости характеризуется выходом значительного объема новых проектов эконом-класса.Причем данная тенденция, наметившаяся в начале года, непотеряла актуальности и концу года. Суммарная жилая пло-щадь объектов, вышедших на рынок в течение года, оцени-вается на уровне 700 тыс. кв. м. Тем не менее, стоит отметить, что в сегменте эконом-класса время экспозиции объектов значительно меньше, чем в других сегментах рынка жилья, для наиболее ликвидных объектов данный показательиногда не превышает нескольких дней. Среди наиболеекрупных проектов эконом-класса, вышедших на рынок в течение года, можно выделить ЖК «Мичурино» и«Юрлово» (застройщик «Ведис Групп»), ЖК«Битцевский» (застройщик ГК «ПИК»).

В сегменте новостроек бизнес-класса предложение втечение года также пополнялось новыми объектами, в томчисле в формате апартаментов. Суммарная жилая площадьобъектов бизнес-класса, вышедших на рынок в течение 2010 г., составляет порядка 500 тыс. кв. м, в т.ч. около 80тыс. кв. м в формате апартаментов. В качестве примеровкрупных проектов бизнес-класса, вышедших на рынок в 2010 г., можно привести ЖК «Gazoil City» на пересечении улиц Наметкина и Херсонской (застройщик ГК «Ташир»), ЖК«Альбатрос» в составе миниполиса Строгинский(застройщик «Сити XXI век»), ЖК «Виноградные пруды» вИзмайлово.

Таким образом, по состоянию на конец 2010 г. объемпредложения на рынке новостроек Москвы составил около 200 объектов. Несмотря на незначительное изменение суммарного объема предложения на рынке (выход новых проектов был компенсирован завершением или приостановкойпродаж по старым), в структуре предложения на рынке новостроек постепенно увеличивается доля эконом-класса. Посостоянию на декабрь 2010 г. данный показатель находитсяна уровне порядка 20%. Кроме того, проекты в данном сегменте становятся более масштабными и зачастую предусматривают такую дополнительную опцию, как отделка, ко-торая, как правило, включена в стоимость квартиры. Основ-ной объем предложения на первичном рынке жилья по прежнему приходится на новостройки бизнес-класса.

Непосредственно в 4-ом квартале 2010 г. рынок новостроек пополнился несколькими проектами эконом-класса от ГК«ПИК»: в декабре продажи стартовали в жилых комплексах «Аннинский» и «Чертановский». Кроме того, в течение 4-огоквартала 2010 г. начались продажи в новых корпусах в рамкахмкр. «Царицыно» и ЖК «Золотой треугольник». В сегменте бизнес-класса предложение пополнилось следующими объек-тами: в ноябре в продажу поступил жилой дом по адресу ул.Полины Осипенко, д. 10, а также начались продажи апарта-ментов в ЖК «Маршал» и в рамках проекта «Деловой дом Лефортово».

Источник: данные компании Blackwood

Источник: данные компании Blackwood

Москва. Спрос

2010 г. отметился значительным повышением активности покупателей во всех сегментах рынка жилой недвижимо-сти. Рост покупательской активности был связан со следую-щими факторами:

• Стабилизация ситуации в стране, постепенный выход из кризиса;

• Свершившаяся коррекция цен на жилье;

• Последующая ценовая стабилизация;

• Существенный рост предложения новостроек невысокого ценового сегмента в Москве;

• Либерализация условий ипотечного кредитования.

По данным Управления Росреестра по Москве в 2010 г.было заключено 85 650 сделок купли-продажи жилой недвижимости, что в 1,5 раза больше чем в 2009 г. (тогда былозаключено 55 673 сделки). Более того данный показательявляется максимальным для рынка жилой недвижимости Москвы за последние 6 лет.

Выход на рынок отложенного спроса пришелся на традиционно активный весенний период. Летом спрос упал, чтобыло связано как с влиянием сезонного фактора, так и саномальной жарой, наблюдавшейся в июле-августе 2010 г.В 4 квартале активность покупателей вернулась на высокийуровень, аналогичный весенним показателям.

В отличие от 2009 г., когда спрос преимущественнопредъявлялся на объекты вторичного рынка, в 2010 г. покупатели вернулись в сегмент новостроек: рост продаж отмечали все застройщики, возобновившие активное строитель-ство своих объектов. При этом наибольшим спросом пользо-вались новостройки с хорошей динамикой стройки и адек-ватным соотношением цена/стадия/качество.

После принятия поправок в 214-ФЗ (июнь 2010 г.) былоотмечено ощутимое увеличение числа сделок, совершаемых по договорам долевого участия. Так, по данным Управления Росреестра по Москве в 1-м полугодии 2010 г. былозарегистрировано порядка 232 ДДУ, во 2-м же полугодиибыло зарегистрировано уже 1 170 подобных сделок.

В 2010 г. на фоне либерализации условий (сроки, перво-начальный взнос, ставки) произошло заметное оживлениеотрасли ипотечного кредитования относительно«провального» 2009 г.

В течение 2010 г. объем задолженности по ипотечнымкредитам оставался относительно стабильным (в 2009 г.наблюдалась отрицательная динамика данного показателя).

По данным Управления Росреестра по Москве, в 2010 г.было заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателяза 2009 г. Доля от общего числа зарегистрированных сделок в 2010 г. составила 23% (в 2009 г. доля ипотечных сделок в Москве находилась на уровне 15%).

В целом 2010 г. в силу сложившейся рыночной конъюнктуры оказался весьма благоприятным для покупки жилой недвижимости, а также совершения альтернативных сделок, что иотразилось в росте показателей спроса.

Одной из тенденций, которая была отмечена во второйполовине 2010 г., стал постепенный возврат инвесторов нарынок жилья. Тем не менее, по оценкам экспертов, активностьинвестиционных покупателей в 2010 г. была ниже, чем в докризисный период, что связано, в том числе, с сохранением втечение года относительной ценовой стабильности. 

Источник: данные Управления Росреестра по Москве

Источник: данные Банка России

Москва. Цены

В последние месяцы 2010 г. цены на первичное жилье вМоскве демонстрировали рост, и по итогам декабря 2010 г.средняя цена на рынке московских новостроек достигла зна-чения $5 350 (168,5 тыс. руб.) за кв. м. Рост за 4 квартал2010 г. составил 3,3% в долларах и 2,9% в рублях. При этомстоит отметить, что рост наблюдался во всех сегментах ибыл связан как с повышением стадии строительной готовности, так и с прямым повышением цен застройщиками наотдельные объекты.

В целом, в течение года в разных сегментах наблюдалась разнонаправленная динамика, однако наиболее значительные колебания происходили в сегменте эконом-класса.На средний уровень цен новостроек эконом-класса в 2010 г.сильно повлияло изменение структуры предложения, в част-ности выход на рынок объектов по ценам ниже рыночных.Таким образом, за год (декабрь 2010 г. к декабрю 2009 г.)средняя долларовая цена снизилась на 7% (в рублях - на4,3%). Основное резкое снижение средней цены (-17% вдолларах) произошло в 1 квартале 2010 г. в связи с выхо-дом таких проектов, как ЖК «Богородский», мкр.«Царицыно», ЖК «Нахимово» (2 фаза продаж) и ЖК«Юрлово». Тем не менее, за период с апреля по декабрь2010 г. на рынке новостроек эконом-класса средняя ценавыросла на 11,8% в долларах и 15,5% в рублях.

Динамика средней цены на вторичном рынке в рассматриваемом периоде была положительной, тем не менее месячные темпы роста цен не превышали 1%. По итогам декабря 2010 г. средняя цена на вторичном рынке жилья Моск-вы составила $5 950 (181,4 тыс. руб.) за кв. м. Долларовые цены за 4 квартал 2010 г. выросли на 2,6%, рост рублевыхцен составил около 2,2%.

В целом за 2010 г. рост средних долларовых цен на первичном рынке жилья составил 11% в рублях и 8% в долларовом эквиваленте. Аналогичные приросты на рынке вторичного жилья составили 10% в рублях и 9,2% в долларах.

Наиболее высокие цены на рынке жилья в декабре2010 г. традиционно зафиксированы в ЦАО, где средняя стоимость кв. м на первичном рынке составляет $13 900 за кв.м, на вторичном - $11 600 за кв. м. Минимальные цены нарынке жилья в декабре 2010 г. зафиксированы в ЮАО, гдепредлагается порядка 65% от общего объема предложения всегменте эконом-класса: $3 730 за кв.м на первичном и $4 300за кв.м на вторичном рынке. 

Москва. Тенденции и прогноз

В 2010 г. наметились тенденции постепенного восстановления рынка: повышение девелоперской активности, ростспроса, незначительное, но повышение цен на жилье. В2011 году тенденция восстановления сохранится, при этомна рынке, скорее всего, будет наблюдаться паритет, баланссил продавца и покупателя. Активность покупателей в тече-ние года будет соответствовать спокойному периоду 2007 г.,ажиотажного спроса вряд ли стоит ожидать. Активность девелопмента будет также возрастать, можно ожидать выходановых, в том числе заявленных до кризиса, проектов.

Цены на жилье будут показывать положительную динамику в пределах 10-15%. Для бурного роста цен предпосылокнет. Докризисного уровня в 2011 г. среднерыночные цены недостигнут, хотя по отдельным сегментам/проектам (в частно-сти, по элитном сегменту) возврат к докризисным ценовымуровням в 2011 г. возможен. Из всех имеющихся альтернатив, рынок жилой недвижимости выбрал самый консервативный вариант развития - медленное и устойчивое восстановление, помешать такому развитию могут только сильные по-трясения.

Источник: данные компании Blackwood

Реклама

Читайте также

Программу помощи проблемным ипотечникам продлили до весны - Фото

Программу помощи проблемным ипотечникам продлили до весны

Программа поддержки проблемных ипотечников в России продлевается до 1 марта 2017 года и по итогам 2016 года составит 1,5 млрд рублей вместо ранее запланированных 4,5 млрд, сообщает РИА Новости со ссылкой на вице-премьера Игоря Шувалова.

Реклама