Обзор рынка офисной недвижимости за 1 квартал 2011 года

1. Основные тенденции квартала

Вопреки ожиданиям многих участников рынка, начало нового года не привнесло ничего особо нового на московский рынок офисной недвижимости. Как отмечается в обзоре  рынка офисной недвижимости за 1 квартал 2011 года компании "Новое качество", кардинальных изменений отмечено не было, а имевшие за отчетный период события явились логическим продолжением тенденций, набравших силу в 2009-2010 гг. Многое указывало на то, что рынок коммерческой недвижимости продолжает уверенно выходить из кризиса наряду с другими секторами реальной экономики, однако, о возврате к докризисным показателям остается все еще довольно далеко.

Весьма распространенное мнение сводится к тому, что одним из ключевых индикаторов любого сектора экономики (в т.ч. и рынка недвижимости) являются ценовые индикаторы. Однако в данном случае ситуация складывалась достаточно интересным образом. В то время как рублевые цены и ставки аренды весь квартал оставались практически без изменений (те изменения, которые все же имели место, касались по большей части отдельных объектов и на ситуацию в целом не влияли), тогда как довольно резкие колебания обменного курса рубля по отношению к доллару привели к тому, что в долларовом выражении цены и арендные ставки выросли.

Рост роли госбанков. В кризис госбанки (прежде всего, Сбербанк и ВТБ) стали играть весьма заметную роль на рынке недвижимости: они сумели существенно увеличить свое присутствие в секторе после того, как к ним за долги отошли довольно крупные девелоперские активы. Теперь, являясь фактически подконтрольными госбанкам, некоторые девелоперы начинают активизироваться в вопросе реализации новых проектов и размораживания тех, которые были приостановлены на неопределенное время в период кризиса. Например, с начала этого года Система-ГАЛС получила целевое финансирование от ВТБ для реализации ряда замороженных проектов и объявила о приобретении одного проекта в сегменте гостиничной недвижимости ("Пекин"). Другим примером, свидетельствующим о наращивании объемов кредитования строительного сектора, является имевшая недавно место выдача кредита Группе "ПИК" в целях рефинансирования задолженности перед Номос-банком.

Также отмечается рост количества инвестиционных сделок. Уверенное восстановление фондового рынка и стабилизация макроэкономической ситуации в стране вновь заставили инвесторов обратить внимание на сектор недвижимости в поиске подходящих объектов для инвестирования. За последние несколько месяцев количество сделок, имеющих инвестиционную подоплеку, заметно выросло, причем не только в секторе офисной недвижимости. Говоря непосредственно о сделках с офисами нельзя не привести в пример покупку Газпромом у компании "ЛСР" прав на земельный участок в Санкт-Петербурге за $7 млн. Предполагается, что на приобретенном участке Газпром будет вести офисное строительство для собственных нужд. В качестве еще одного примера можно привести интенсификацию переговоров между Альфа-Банком и AFI Development, которые имеют своей целью заключение сделки о продаже банку офисного здания.

По всему видно, что рынок продолжает набирать обороты, все больше очищаясь от негативных кризисных проявлений. За истекший период не было отмечено ни одного нового значимого судебного дела об истребовании долгов с девелоперских компаний, равно как и исков о банкротстве. Все те примеры, которые все же имели место, практически в 100% случаев являются отголосками "старых" противоречий, возникших один-два года назад. Например, в феврале Высоким арбитражным судом Лондона был наложен арест на депозитарные расписки Группы "ПИК", принадлежащие одному из ее основателей, по требованию кредиторов, в залоге у которых эти расписки находились. В результате ареста биржевая торговля ценными бумагами компании на Лондонской фондовой бирже была приостановлена до выяснения дальнейших обстоятельств. Из других значимых событий, имевших место в отчетном квартале, можно отметить закрытие бренда "Mirax" в связи с тем, что компания-владелец бренда переживает сейчас далеко не лучшие времена. Однако, речь здесь не идет о финансовой несостоятельности: компания обязуется довести до конца все начатые проекты и выполнить контрактные обязательства перед кредиторами и соинвесторами.

Очевидно, что кардинально новые тенденции на рынке вряд ли могут появиться в обозримом будущем: начатый курс на восстановление рынка будет продолжен, несмотря на то, что определенного рода трудности вовсе не исключены (как то банкротства отдельных девелоперских компаний и продолжение судебных процессов в отношении ряда других девелоперов). Что касается динамики восстановления рынка коммерческой (в т.ч. и офисной) недвижимости, то она во многом будет зависеть от факторов, которые к рынку недвижимости прямого отношения не имеют: например, это и рост реального ВВП России, и динамика уровня безработицы, и темпы инфляции, и колебания ставки рефинансирования. На наш взгляд, во многом будет показателен II квартал, когда ряд крупнейших девелоперских компаний отчитаются по результатам работы за 2010 финансовый год. По этим результатам можно будет сделать более точные выводы о финансовом положении крупнейших игроков и состоянии рынка в целом.

2. Введенные объекты и текущее офисное строительство

Динамика роста качественного офисного фонда Москвы, тыс. кв. м

Первый квартал текущего года оказался относительно результативным в плане ввода в эксплуатацию новых офисных площадей. За отчетный период качественный офисный фонд Москвы вырос практически на 190 тыс. кв. м. Столь неплохой результат стал возможен в результате прохождения госкомиссии офисами, строительство которых закончилось фактически еще в конце 2010 г. Из числа объектов, которые были завершены в январе-марте, можно
отметить бизнес-центр класса А "Преображенская площадь, 8 (полезная площадь 70 тыс. кв. м), БЦ "Призма" (класс А, 10 тыс. кв. м), БЦ "Линкор" (класс А, полезная площадь 31 тыс. кв. м), БЦ "Marr Plaza" (класс А, полезная площадь 21 тыс. кв. м), БЦ "Трио" (класс В+, полезная площадь 18 тыс. кв. м), а также 2 и 3 корпуса БЦ "Solutions (класс В, полезная площадь 30 тыс. кв. м). Таким образом, в настоящее время общая площадь качественного офисного фонда Москвы составляет чуть менее 10,3 млн. кв. м. Всего на текущий момент в городе реализуется или заявлено к реализации офисных проектов, совокупная площадь которых превышает 4 млн. кв. м. По этому показателю российская столица находится в числе лидеров среди крупнейших городов мира (Гуанчжоу - 3,2 млн. кв. м, Дубай и Шанхай - по 2,2 млн. кв. м). Однако следует понимать, что большинство из этих московских проектов пока существуют только на бумаге, а те, которые все же строятся, могут быть введены в эксплуатацию пока очень нескоро. Поэтому при прогнозировании динамики офисного фонда мы предлагаем рассматривать только те проекты, финансирование которых гарантировано и в отношении которых есть полная уверенность в том, что они будут завершены в ближайшее время. В следующие два-три месяца с довольно большой степенью уверенности можно ожидать ввода 200-210 тыс. кв. м офисов, если будут введены в эксплуатацию те помещения, строительство которых уже близится к завершению и, согласно планам девелоперов, должно состояться не позднее середины лета текущего года. К таким объектам относятся, например, бизнес-центры класса А "Mercury City Tower", "Imperia Tower", "Легенда Цветного" и "Трио", а также деловой центр класса В+ "ЭКО", расположенный по адресу ул. Мироновская, д. 27. Краткая информация по каждому из них приведена ниже. 

Таблица 1. Крупнейшие московские офисные проекты классов А и В, завершение которых запланировано на 2 кв. 2011 г.

Из представленной информации можно довольно четко вывести текущий рыночный тренд: девелоперы уделяют особое внимание помещениям класса А, которые, в соответствии со своим классом, тяготеют по большей части к центру города. Очевидно, что цены на эти объекты довольно точно отражают их статус: заявленные ставки аренды здесь превышают отметку в $800/год (для класса А).

3. Запуск новых проектов

С начала нового года ряд девелоперских компаний уже успели заявить о запуске новых проектов и возобновлении строительства замороженных в кризис объектов. Так, в середине января в Москва-Сити после полугодичного перерыва было разморожено строительство многоэтажного многофункционального комплекса "City Palace" (девелоперы "Интеко" и "Снегири Девелопмент") площадью около 170 тыс. кв. м, из которых 80 тыс. кв. м будут занимать офисные помещения. Другим "старым" новым проектом станет начатый еще более 10 лет назад МФК "Царев Сад" на Софийской набережной (общая площадь около 80 тыс. кв. м). На этот раз шансы проекта быть доведенным до конца несколько выше, чем в прошлый раз - на его реализацию Сбербанк выделил средства в размере 9 млрд. руб. Из ранее не озвучивавшихся планов можно отметить строительство комплекса в Москва-Сити площадью около 250 тыс. кв. м (девелопер "СТ Тауэр" Шалвы Чигиринского) и офисное здание компании Robert Bosch в г. Химки Московской области (площадь 57 тыс. кв. м).

4. Ценовые индикаторы первичного рынка

За истекший квартал в российской экономике произошли довольно серьезные изменения, которые оказали влияние и на рынок коммерческой недвижимости, прежде всего на ставки аренды и цены продаж. Речь здесь идет прежде всего о колебаниях валютных курсов: нестабильная политическая ситуация в ряде стран Ближнего Востока и Северной Африки вызвали мощный рост цен на энергоресурсы, что, в свою очередь, привело к укреплению валют ряда экспортоориентированных экономик, в т.ч. и России. За последние 3 месяца рубль укрепился по отношению к доллару приблизительно на 7%. В большинстве случаев цены и ставки на офисные помещения имеют привязку к рублю, и рублевые показатели не претерпели никаких изменений. Однако расчет ценовых индикаторов производится в долларах, и ослабление доллара привело к росту цен и ставок, также, в среднем, на 7%.

Таблица 2. Средние цены продаж первичной офисной недвижимости классов А и В ($/кв. м) и ставки аренды на эти объекты без НДС и эксплуатационных расходов ($/кв. м/год)

Так, к концу марта средние номинальные ставки аренды (без НДС и эксплуатационных расходов) на помещения класса А достигли отметки в $760/кв. м., на офисы класса В - $635/кв. м. При соблюдении арендаторами ряда условий (например, оплата на несколько месяцев вперед), а также в случае отсутствия спроса на конкретные помещения арендаторы могут рассчитывать на скидку. Однако размер этих скидок будет минимальным - не более 5% от заявленной стоимости. Таким образом, реальные предложения на первичном рынке составляют $720-725 за квадратный метр офисов класса А и порядка $600 за кв. м помещений одним классом ниже. Для наглядного понимания динамики ставок аренды здесь мы приводим информацию о двух московских объектах, строительство которых было завершено в отчетном квартале: БЦ "Преображенская площадь, 8" (класс А) и "Solutions" (класс В+). Арендные ставки на эти объекты выросли с $740 и $400 за кв. м до $790 и $425 за кв. м соответственно. В сегменте купли-продажи на первичном рынке за январь-март долларовые цены и ставки аренды также выросли. Теперь реальное предложение составляет, в среднем, около $9400/кв. м помещений класса А и $5300-5350/кв. м помещений класса В.

Динамика заявленных и реальных ставок аренды на первичную офисную недвижимость класса А и В. $/кв.м/год (Без НДС)

Динамика заявленных и реальных цен продажи на первичную офисную недвижимость классов А и В. $/кв.м (Без НДС)

5. Предложение на вторичном рынке

Одним из важнейших показателей состояния вторичного рынка офисов является уровень их занятости, вернее, уровень временно пустующих площадей. Анализ динамики этого показателя показывает, что рынок уверенно восстанавливается после кризиса. Так, из 10,3 млн. кв. м офисов вне оборота оказалось чуть более 1,4 млн. кв. м (около 14% от общей площади офисного фонда Москвы). Что касается незанятых помещений в зависимости от их классов, то в сегменте офисов класса А доля вакантных помещений составляет 15,5%, тогда как среди офисов класса В пустуют 12% площадей. Исходя из представленных цифр очевидно, что до докризисных уровней еще весьма далеко (в начале 2008 г. пустовало всего около 270 тыс. кв. м офисов, а доля вакантных площадей составляла 4%). Однако мы считаем, что модель посткризисного развития рынка будет заметно отличаться от той, которая существовала до кризиса 2008-2009 гг., и прежние 4% вряд ли когда-либо будут достигнуты. На рынке сильно возросло влияние покупателей и арендаторов, за внимание которых будут конкурировать владельцы помещений. Благодаря наличию такого явления как скидки спрос будет нацелен прежде всего на помещения с лучшими показателями, и те из них, которые не удовлетворяют определенным требованиям, так и не найдут своего арендатора или покупателя.

6. Ценовые индикаторы вторичного рынка

Ценовые тенденции на вторичном офисном рынке в целом повторяют ситуацию, имевшую место на первичном рынке: рублевые цены и арендные ставки не изменились, а долларовые показатели продемонстрировали 7%-й рост вслед за укреплением рубля по отношению к доллару. Таким образом, в настоящее время средние номинальные ставки аренды составляют порядка $875/кв. м и $670/кв. м за помещения класса А и В соответственно. С учетом 5%-ых дисконтов, значения которых остаются неименными уже на протяжении 4 кварталов подряд, реальные значения арендных ставок (очищенные от НДС и операционных расходов) составляют $835 и $635 за 1 кв. м соответственно. Реальные сделки купли-продажи офисных блоков на вторичном рынке проходят в настоящее время исходя из средних цен в $11800/кв. м качественных помещений класса А и $6350/кв. м офисов класса В.

В последнее время широкое распространение на рынке получили офисы класса В+, которые по своим индивидуальным показателям приближаются к помещениям класса А, но в силу различных причин (например, местоположения) не могут рассчитывать на присвоение им класса А. Цены и ставки аренды на такие объекты, как правило незначительно выше аналогичных показателей офисов класса В.

Таблица 3. Средние цены продаж вторичной офисной недвижимости классов А и В ($/кв. м) и ставки аренды на эти объекты без НДС и эксплуатационных расходов ($/кв. м/год)

Поскольку вторичный рынок отличается от первичного гораздо большей глубиной (и, следовательно, большей репрезентативностью), в отношении ценовых тенденций мы предлагаем ориентироваться прежде всего на него. Что касается реальных предложений аренды, то в настоящем отчете мы приводим ставки на те же самые объекты, что и в предыдущем отчете. Такое сравнение позволяет наглядно оценить движение рынка за отчетный период. Итак: Сегмент аренды:
Внутри Садового Кольца. Ставки аренды на офисные помещения класса А в бизнес-центре на ул. Знаменка выросли с $790 за кв. м. до $845/кв. м. Помещения класса В в БЦ на ул. Большая Полянка предлагаются к сдаче в аренду уже не по $615/кв. м, а по $655/кв. м.
Внутри Третьего транспортного кольца. В бизнес-центре на ул. Новолесная площади класса А подорожали с $620/кв. м/год до $660/кв. м/год, а офисные помещения в административном здании класса В+ на ул. Автозаводская с $390 за кв. м в год до $415/кв. м/год.

Сегмент купли-продажи:

Внутри Садового Кольца. Цены продаж на площади класса А в особняке на Тверском бульваре выросли с $10450 за кв. м до $11180/кв. м., а на площади класса В в БЦ на Зубовском бульваре - с $8120/кв. м до $8690/кв. м.

Внутри ТТК. Площади класса А в БЦ на ул. Бутырский Вал подорожали с $7065 за кв. м до $7560/кв. м. Помещения класса В в БЦ на ул. Бауманская продаются уже не по $4045 за кв. м., как в конце прошлого года, а по $4325/кв. м.

7. Общая характеристика спроса. Крупнейшие сделки

За анализируемый период времени на рынке было заключено несколько крупных сделок, как в сегменте аренды, так и сегменте купли-продажи, что с учетом возросшей к концу прошлого года активности позволяет сделать однозначный вывод о восстановлении интереса к качественным объектам. Например, в январе компания "PricewaterhouseCoopers" заключила договор с лизинговой компанией "Уралсиб" о субаренде 1,5 тыс. кв. м офисных помещений в БЦ "Белая Площадь, компания "Индезит РУС" арендовала 1,7 тыс. кв. м в БЦ "Двинцев", а "Объединенная Энергетическая Компания" арендовала 3,5 тыс. кв. м площадей в офисном здании по адресу ул. Пырьева, д. 2, корп. 1. В новые офисы также переехали Уралкалий, ПрофМедиа, визовый центр Финляндии, Samsung Electronics и ряд других компаний. Что касается сделок по купле-продаже офисов, то одним из крупнейших приобретений квартала стала покупка структурами, близкими к Русскому народному банку (компания "Алив-М"), бизнес-центра "Садко" площадью около 12 тыс. кв. м (сумма сделки не известна). НПФ "Норильский Никель" приобрел недавно построенный Marr Plaza. В процессе переговоров с потенциальными продавцами находится сейчас один из крупнейших российских телекоммуникационных операторов, Ростелеком, который ищет около 70 тыс. кв. м новых офисных помещений в связи с ростом масштабов бизнеса компании.

Выше были представлены некоторые из крупнейших сделок, имевших место на рынке в январе-марте 2011 г. Что касается основной части сделок, то они гораздо меньше по объему, а их структура, как и прежде, определяется преимущественно потребностями покупателей и арендаторов.

По сравнению с концом прошлого года в структуре спроса на офисные блоки произошли следующие изменения: выросла доля средних по площади офисов (от 250 до 500 кв. м) с 22% до 24%, тогда как доля малых помещений (площадью менее 250 кв. м) продолжила сокращаться, с 50% до 48% от общего количества всех заявок на аренду. В других сегментах (в зависимости от площади офисных помещений) заметных изменений не произошло: как и прежде на офисы площадью свыше 1 тыс. кв. м поступает лишь одна из десяти заявок, а доля офисов площадью от 500 до 1 тыс. кв. м держится на уровне 18%.

Произошедшие изменения свидетельствуют о том, что компании-арендаторы вновь начинают наращивать масштабы бизнеса и арендуют большие площади, чтобы обеспечить более или менее комфортное размещение возрастающего штата сотрудников. Судя по текущей ситуации можно предположить, что со временем вернется спрос и на сверхкрупные помещения (площадью более 1 тыс. кв. м), доля которых некогда достигала 20% в общей структуре спроса.
В структуре спроса на офисы в зависимости от их класса продолжает расти доля офисов класса А (она увеличилась с 34% в 4 кв. 2010 г. до 35% в отчетном периоде). Подобная тенденция демонстрирует рост интереса арендаторов к более качественным помещениям, что является еще одним доказательством того, что кризис на рынке коммерческой недвижимости все больше стирается в памяти бизнесменов. В то же время серьезного роста доли площадей класса А мы не ожидаем, потому что современные офисы классов А и, например, В+ отличаются по своим характеристикам не столь значительно, как ставки аренды на них.

Структура спроса офисов классов А и В по метражу (аренда), %

Структура сдаваемых в аренду офисных площадей А и В по классам, %

8. Дальнейшие перспективы развития московского офисного рынка

Истекший квартал показал, что развитие рынка офисной недвижимости может происходить не только под влиянием фундаментальных факторов, таких как предложение и спрос. Напротив, в игру зачастую вмешиваются макроэкономические факторы и факторы, которые непосредственного отношения к офисной недвижимости не имеют вовсе. Как отмечалось, высокие цены на углеводородное сырье, спровоцировавшие непрогнозируемое укрепление национальной валюты, привели к росту выраженных в долларах цен продаж и арендных ставок. Очевидно, что участники рынка уже успели скорректировать соответствующим образом свои валютные ожидания, и теперь ситуация во многом будет определяться их инфляционными ожиданиями. На момент написания настоящего отчета официальный прогноз российских властей по инфляции в 2011 г. составлял 6-7%, однако, ряд высокопоставленных официальных лиц уже успели озвучить вероятность повышения этого прогноза до 8% и даже выше, что представляется вполне адекватным с учетом небывалого ускорения инфляции в январе (до 2,2% годовых). В этой связи наиболее правильным было бы ориентироваться на цифру в 8%, как было озвучено в отчете за IV квартал 2010 г. С учетом 7%-го фактического "роста" основных ценовых индикаторов рынка в I квартале текущего года общий рост цен и ставок аренды за год должен составить таким образом порядка 12-15% (здесь делается предположение, что во II-IV кварталах рублевые индикаторы будут расти вместе с общим уровнем цен в стране, что при сохранении стабильности валютного курса приведет к аналогичному росту долларовых показателей).

В тоже время мы не исключаем того, что во второй половине года цены на нефть скорректируются и приведут к некоторому ослаблению рубля. Поэтому в наш базовый сценарий развития сегмента аренды в 2011 г. заложен 12%-й рост номинальных ставок как на первичном, так и на вторичном рынке, как в сегменте недвижимости класса А, так и в сегменте класса В. 5%-ые дисконты, которые, как отмечалось, сохраняются уже на протяжении 4 кварталов подряд, по всей вероятности, не изменятся и в обозримом будущем, потому что возможность их дальнейшего сокращения фактически исчерпана. Таким образом, реальные ставки аренды тоже продемонстрируют рост на 12% по итогам текущего года. К концу года мы ожидаем увидеть средние ставки аренды на первичном рынке в районе $760/кв. м и $635/кв. м за помещения классов А и В соответственно. На вторичном рынке средние ставки должны составить порядка $875/кв. м/год и $670/кв. м/год.

Выстраивая базовый сценарий прогноза для сегмента купли-продажи мы руководствовались теми же предпосылками: мы считаем, что за год средние номинальные цены также вырастут как минимум на 12%. Текущие 5%-ые дисконты, по всей вероятности, тоже останутся без изменений. Следовательно, реальный рост на рынке будет соответствовать номинальному. Мы прогнозируем, что к концу декабря 2011 г. средние цены продаж на рынке первичной офисной недвижимости достигнут $9900 и $5600 за квадратный метр площадей классов А и В соответственно. На вторичном рынке эти показатели превысят $12350/кв. м и $6680/кв. м.

Отчет предоставлен компанией "Новое качество"

Реклама

Читайте также

Ипотека с господдержкой в проектах TEKTA GROUP стала ещё выгодней – ставки от 10,8% - Фото

Ипотека с господдержкой в проектах TEKTA GROUP стала ещё выгодней – ставки от 10,8%

На покупку квартиры в любом из проектов TEKTA GROUP финансовый партнёр компании банк «Уралсиб» снизил ипотечную ставку по программе господдержки до 10,8%.  Спешите воспользоваться новым предложением, ведь до конца действия ипотечных программ с государственной поддержкой остался всего один месяц!

В России хотят ужесточить штрафы за незаконную перепланировку жилья - Фото

В России хотят ужесточить штрафы за незаконную перепланировку жилья

Замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис заявил, что ответственность за незаконную перепланировку жилых помещений может существенно ужесточиться, передает РИА Новости.

Реклама