Обзор рынка торговых, торгово-развлекательных и торгово-офисных центров Нижнего Новгорода за сентябрь 2010

На 1 января 2010 года население Нижнего Новгорода составило 1 280 355 человек.
Доходы бюджета Нижнего Новгорода в 2010 году составят 14 млрд. 422,986 млн. рублей, расходы - 14 млрд. 933 млн. 592,7 тыс. рублей. Из 13 млрд. рублей собственных доходов 9 млрд. направляется на социальную сферу.
Обеспеченность торговыми площадями районов Нижнего Новгорода (I полугодие 2010г.)

 


По данным Администрации Нижнего Новгорода 

Говоря о насыщенности города торговыми площадями, нам бы хотелось затронуть одну важную тему. Довольно часто в материалах прессы и во время переговоров с представителями бизнеса приходится сталкиваться с мнением о том, что Нижний Новгород перенасыщен торговыми площадями. В основе этого мнения - превышение нормативов торговых площадей. Чаще всего упоминается норматив, составляющий 280 кв.м. на 1000 чел. и употребляющийся в статистике городской администрации. Хотелось бы напомнить, что эта норма была установлена Госстроем СССР в уже далеком 1989 году, и рассчитывалась в условиях совершенно другой экономики, другой страны и общества. 

Безусловно, необходим пересмотр данного показателя, причем расчеты должны учитывать все разнообразие потребностей современного человека в продуктах разных товарных групп, сфер услуг и развлечений. Например, в крупных городах Европы и Северной Америки считается нормальным соотношение 1000 кв.м. торговых площадей на 1000 чел.

Обеспеченность торговыми площадями городов России (I полугодие 2010)

По данным Администраций городов, и Colliers International

В России есть города с более высоким показателем обеспеченности.
Нужно не забывать и о том, что розничный ритейл в России еще только формируется. В Нижнем Новгороде нет таких популярных за границей форматов как ритейл-парк, аутлет-центр, пауэр-центр, отдельностоящий фудкорт, модный центр и многих других, в городе дефицит объектов стрит-ритейла. Даже на самых популярных улицах города не так много качественных торговых площадей, располагающихся на первых этажах с входом с красной линии, с витражными окнами.
Поэтому, несмотря на неплохие, на первый взгляд, показатели, о переизбытке торговых площадей в Нижнем Новгороде говорить рано, по нашему мнению, рынок готов принять качественные торговые объекты, поскольку дефицит есть и в сегменте стрит-ритейла, и в торговых центрах, и в торговых комплексах. Конечно же, есть проблемы существующей городской инфраструктуры, связанные с затрудненностью транспортного движения, с необходимостью сохранения исторического облика. Это вопрос концептуального подхода к градостроительной политике, от решения которого зависит готовность Нижнего Новгорода отвечать запросам времени, и, в конечном итоге, поддерживать статус одного из лидирующих мегаполисов страны.
Торговые центры Нижнего Новгорода
В Нижнем Новгороде насчитывается 65 крупных объектов, называющих себя торговыми и торгово-развлектальными центрами. Поскольку это самые разные строения от современных комплексов до пристроенных к панельным домам магазинов площадью 150 кв.м., мы используем ряд критериев для более точного определения торгового центра, опираясь на самую распространенную в России классификацию Urban Land Institute (ULI), а также определения торговых центров российских отделений крупнейших консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle и Cushman & Wakefield, и крупнейшей отраслевой ассоциации - Российского Совета Торговых Центров.
Итак, торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в едином профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.
Основными признаками торговых центров являются:
• Единое управление имущественным комплексом управляющей компанией, взаимодействующей также и с арендаторами
• Достаточное количество парковочных мест - как минимум 30-35 машиномест на 1000 кв.м.
• Наличие единой концепции объекта
В зависимости от арендопригодной площадь, ассортимента товаров и услуг, наличия якорных арендаторов и занимаемой ими площади, выделяют следующие типы торговых центров (Urban Land Institute (ULI)):

Названия типов торговых центров в адаптированном для России варианте, к сожалению, привязаны к территориально-административному делению столицы на округа и административные районы, что создает путаницу при попытке применения классификации в других городах.
В Нижнем Новгороде, поэтому, применяется деление на ТЦ районного и городского значения, исходя из охвата их торговыми зонами основных территориально-административных единиц города. В типологии торговых центров Нижнего Новгорода, специалисты компании IDEM стараются совмещать мировые стандарты классификации с региональной спецификой.
Заметим, что представленный ниже список является слишком расширенным, некоторые перечисленные торговые центры не имеют четкой концепции, полноценных якорных арендаторов, единого профессионального управления, адекватной торговой площади парковки, качественного внутреннего зонирования и современных вертикальных коммуникаций. Но, мы приняли решение не исключать подобные объекты из списка либо в силу их известности и популярности в городе, либо в силу исторически устоявшегося восприятия их как торговых центров экспертным сообществом и общественностью.

Говоря о качественных крупноформатных торговых объектах, необходимо упомянуть комплексы, близкие к торговым центрам. Во-первых, это торговые дома «Перекресток», находящиеся в отдельных зданиях - торговые комплексы, организованные вокруг продуктового супермаркета, по сути выполняющие роль микрорайонных торговых центров. В городе их три - на Казанском Шоссе, в микрорайоне Щербинки I, на Южном Шоссе. Во-вторых, выполняющие функции торговых центров, отдельностоящие гипермаркеты «Карусель», «О'кей», «Лента», «Metro cash&carry», предлагающие широкий ассортимент товаров разных групп. В гипермаркетах «Карусель» и «О'кей» существуют собственные торговые галереи, гипермаркет «Карусель» на ул. Плотникова предлагает покупателям услуги более чем 20 магазинов известных брендов таких товарных групп как бытовая техника, одежда, обувь, косметика, сотовая связь. IDEM не включает их в список ТЦ Нижнего Новгорода, но рассматривает как объекты, составляющие прямую конкуренцию действующим и проектируемым ТЦ.

Карта города с действующими торговыми центрами и (справочно) крупнейшими гипермаркетами и ТД «Перекресток».

Географическая неоднородность расположения торговых центров, характерная для Нижнего Новгорода проявляется в сосредоточении объектов крупного формата городского значения в нагорной части и в Канавинском районе в районе Московского вокзала, в нагорной части располагаются крупнейшие торговые центры - СТЦ «Мега» и ТРЦ «Фантастика», притягивающие покупательские потоки со всего города. Районные торговые центры обычно дислоцированы на центральных улицах административных районов.
Обращает на себя внимание тот факт, что в самом населенном районе города, Автозаводском (более 300 000 жителей ), нет торговых объектов крупнее районного ТЦ.
Еще один интересный факт - отсутствие объектов, сравнимых по масштабам с ТРЦ «Фантастика» и СТЦ «Мега» в заречной части Нижнего Новгорода.
Также отметим сравнительно небольшое число микрорайоннных торговых центров, их функции по-прежнему выполняют переформатированные универмаги и магазины советских времен и традиционные рынки.

Основные показатели рынка
По данным Администрации Нижнего Новгорода, в 1-е полугодие 2010 года торговая сеть города увеличилась на 83 предприятия торговли, торговой площадью 15596,5 кв.м. Сегмент торговых центров пополнился 9000 кв.м. торговых площадей ТОЦ «Лобачевский Плаза».
Таким образом, рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода по итогам первой половины 2010года составляет 3268 магазинов, торговой площадью 930,4 тыс. кв.м. Среди них, по подсчетам компании IDEM, торговые, торгово-развлекательные и торгово-офисные центры составляют 32 объекта общей площадью 697,1 тыс.кв.м., торговой - 490,6 тыс.кв.м. (с учетом СТЦ «Мега»).

Соотношение площадей ТЦ и населения Н. Новгорода

*с учетом площади СТЦ «Мега». По данным Администрации Нижнего Новгорода

Главным фактором высокой насыщенности Нижегородского района и в целом, районов нагорной части торговыми центрами, является их исторически сложившаяся престижность. Там расположены органы власти, большая часть офисов, основные достопримечательности Нижнего Новгорода, население нагорной части в среднем более состоятельно. Неудивительно, что Нижегородский район и ближайшие к центру улицы Советского района стали первостепенной целью девелоперов торговых комплексов.
Но, если размещение торговых центров с модными, элитными магазинами, торгово-развлекательных центров в нагорной части и в главных торговых коридорах районов вполне оправданно, то для современных комплексов с магазинами экономного сегмента, а также для ТЦ, рассчитанных на микрорайоны, на аудиторию 20000-30000 чел., есть простор для развития.

Коэффициент насыщенности общими и арендопригодными площадями ТЦ, кв.м. на 1000 жит.

Существует много мнений по поводу степени насыщенности рынка торговых центров в Нижнем Новгороде.
С одной стороны, показатели обеспеченности арендопригодными площадями превышают московские (330 кв.м. ТЦ на 1000 чел. по данным «НДВ-Недвижимость»). С другой, как мы уже отмечали ранее, далеко не все торговые комплексы, даже крупные и известные, соответствуют стандартам современного, качественного торгового или торгово-развлекательного центра.
Консультанты IDEM считают, что ввод в эксплуатацию третьей очереди ТРЦ «Фантастика» в совокупности с кризисными явлениями, вызвавшими изменение покупательского поведения горожан, стал переломным моментом для сегмента торговых комплексов в Нижнем Новгороде. Наступило первичное насыщение рынка. Девелоперам больше нельзя рассчитывать на отсутствие конкуренции и эффект новизны, каждый новый проект должен предварять анализ маркетинговой ситуации, возможностей и потребностей целевой аудитории, позиций конкурирующих объектов. Возможно, им следует обратить внимание на крупнейшие города области. Торговые центры без четкой концепции, построенные в расчете на постоянно растущий рынок, по общим шаблонам, сталкиваются с дефицитом арендаторов и малой посещаемостью.
Первичное насыщение ознаменовало начало еще одного процесса - вытеснения с рынка морально устаревших объектов, переставших соответствовать потребностям своих покупателей.
Размер арендных ставок в торговых, торгово-развлекательных, торгово-офисных центрах Нижнего Новгорода
Стоимость аренды в торговых центрах города варьируется в зависимости от занимаемой площади, статуса арендатора, этажа, арендной политики и популярности объекта. Средневзвешенная стоимость предложения в нижегородских ТЦ для площадей 35-60 кв.м. на первом этаже (пользующихся наибольшим спросом) составляет 1100 руб. за кв.м. в месяц. Однако, учитывая сильную дифференциацию нижегородских ТЦ по типам, расположению и успешности, данный показатель скорее напоминает пресловутую «среднюю температуру по больнице».

Самые высокие ставки месячной аренды заявляли ТЦ «Муравей» на пр. Ленина и ЦУМ, в начале сентября площадь 15-20 кв.м. на первом этаже этих комплексов предлагалась по цене от 9000 руб. за кв.м. Высокие арендные ставки характерны для ТРЦ «Фантастика», СТЦ «Мега» и ТЦ «Республика», пожалуй, самых успешных объектов города, где помещения 50-70 кв.м. на первых этажах в сентябре предлагались для потенциальных арендаторов по цене 4200-4500 руб./кв.м. в месяц. Следом за ними идут успешные торговые комплексы, не расположенные в центральных районах Нижнего Новгорода - ТРК «Золотая Миля», ТЦ «Гагаринский», ТЦ «Новый Век», ТЦ «Муравей» (ул. Коминтерна) а также ТЦ «Этажи», позиционирующийся как элитный торговый центр. Вакантные площади на первом этаже предлагаются здесь по цене 2460-3460 руб. за кв.м. Размер арендной ставки для площадей на первом этаже в остальных объектах варьируется в пределах 800-2100 руб. за кв.м.
Арендная ставка в нижегородских торговых центрах для якорных арендаторов, занимающих крупные площади и генерирующих потоки покупателей, лежат в меньшем диапазоне, в среднем 500-1000 рублей за кв.м.
Помещения с самой низкой арендной ставкой расположены в некоторых ТЦ микрорайонного уровня, в объектах, сданных эксплуатацию в разгар кризиса, а также объектах испытывающих трудности с наполнением, где в сентябре площади предлагались по цене от 300 руб. за кв.м. Стоимость основной массы предложений в таких комплексах варьируется от 450 до 800 руб.
Стоит также упомянуть, что стоимость дополнительных платежей (эксплуатационные, коммунальные), не включаемых некоторыми ТЦ в аренду, составляют от 180 до 344 руб. за кв.м. в месяц.

Вакантные площади и стоимость аренды в ТЦ Нижнего Новгорода (сентябрь 2010)

По сравнению с весной 2010 г., примерно на 15-20% увеличилась цена предложения, что вызвано изменением конъюнктуры рынка и компенсацией скидок и падения цен в кризисный период. Консультанты IDEM ожидают увеличения существующих арендных ставок в нижегородских ТЦ по результатам перезаключения договоров с арендаторами. Также наблюдается уменьшение количества вакантных площадей.

Проекты торговых комплексов в Нижнем Новгороде на фоне действующих объектов

Ближайшие планы девелоперов, как мы можем видеть, нацелены на территории, расположенные рядом с Московским шоссе. Это обусловлено высоким транспортным значением шоссе и наличием земельных участков, подходящих для постройки крупноформатных торговых комплексов. Другая цель - район площади Советской, один из немногих крупных транспортных узлов нагорной части города, не освоенных современными торговыми комплексами. Помимо означенных проектов торговых комплексов, на площади Советской в настоящее время идет расширение универсама «Нагорный».

Список строящихся торговых комплексов и проектов ТК

Также стоит упомянуть о существовании проекта ТРЦ площадью 130 000 кв.м. на ул. Интернациональная (Канавинский район) и многофункционального паркового комплекса в парке Швейцария (Приокский р-н). Однако, вероятность их реализации в обозримом будущем вызывают большие сомнения. Данные проекты интересны с точки зрения своего местоположения - парк «Швейцария» и зона производственных зданий на левом берегу Оки в будущем могут стать площадками для интересных объектов коммерческой недвижимости.
Наибольшая вероятность осуществиться у проектов опытных девелоперов, уже имеющих в своем активе успешные торговые объекты. Это проекты ГК «Столица Нижний» и ГК «Электроника».
Подводя итоги, компания IDEM перечислит основные общие проблемы рынка торговых центров Нижнего Новгорода, которые, на наш взгляд, должны решать девелоперы новых успешных проектов торговых комплексов:

• Нехватка качественных площадей в центре города.
• Неосвоенность заречной части города торговыми комплексами крупного формата (региональными, суперрегиональными).
• Слабое развитие сегмента торговых центров небольшого формата.
• Однообразие форматов и типов ТЦ в городе.

Обзор подготовлен компанией International Development & Marketing.

Реклама

Читайте также

Реклама