Рынки жилой недвижимости Нового света демонстрируют высокие риски и высокую прибыль по сравнению со стабильностью Старого света

Эксперты компании Savills представили результаты сравнительного исследования глобальных мировых рынков недвижимости: Лондона, Нью-Йорка, Москвы и Гонконга.

Характеристики, тип и качество городской жилой недвижимости являются ключевым компонентом ее конкурентоспособности в мировом масштабе. Лишь небольшое количество городов мира может считаться частью действительно глобального рынка, необходимого богатейшим людям мира и функционирующего практически как отдельный класс активов для мировых инвесторов.

Международное агентство недвижимости Savills провело новое исследование под названием «Global Cities» (Города мирового масштаба), в рамках которого были изучены четыре ключевых города: Москва, Нью-Йорк, Лондон и Гонконг. Данное исследование очень четко продемонстрировало, что развивающиеся рынки в ведущих городах «нового света» в течение последних пяти лет существенно опережают более устоявшиеся рынки элитной недвижимости в странах «старого света», но уступают им в стабильности.

Исследование Savills является уникальным в плане сравнения цен на жилую недвижимость не на основании эквивалентных объектов в каждом городе (которые подчас просто невозможно найти), а на основании эквивалентных домохозяйств. Оценка их общей стоимости и масштабов аренды основана на исследовании группы людей, которые, в принципе, могут переехать в один из изучаемых городов.

Исходя из этого, было обнаружено, что недвижимость в Гонконге на 50% дороже, чем в Лондоне, а в Нью-Йорке - на 15% дешевле (в фунтах по текущему курсу). Кроме того, анализ показывает, что все так называемые города мирового масштаба существенно опережают по показателям более широкий рынок в своих странах и выступают в качестве настоящей «воронки» для богатства и особенно - для богатства, созданного на международной основе.

Исследование Savills было проведено в четырех городах мирового масштаба - двух развитых и двух развивающихся - и показало, что стоимость сопоставимой «корзины» объектов недвижимости гораздо выше в развивающихся городах. При этом вместо стандартной цены за квадратный фут, которая используется при вычислении других индексов, компания анализировала расходы «исполнительного элемента» или стоимость корзины объектов, включающей типичные дома регионального директора, двух местных директоров и четырех местных административных работников.

Объясняя использованную методологию, Иоланда Барнс, глава департамента исследований компании Savills, отметила: «Мы считаем, что более показательным является сравнение мировых центров на основании общей стоимости недвижимости для ключевой исполнительной группы, поскольку именно этот показатель представляет собой основную меру конкурентоспособности и основной аргумент для лиц, принимающих решения в глобальных корпорациях».

В Гонконге на данный момент общая стоимость корзины из семи объектов составляет 15 млн. фунтов (24 304 500 долл.CША). Для сравнения - в Москве этот показатель равен лишь 10 млн. фунтов (16 203 000 долл. США), в Лондоне - 9,6 млн.(15 555 000 долл.США), а в Нью-Йорке - всего 8 млн.(12 962 000 долл. США).

Гонконг - самый дорогой для всех. Лондон выгоден некоторым.
«Проведенный нами анализ показывает, что каждый из четырех изученных городов мирового масштаба существенно опережает более широкий рынок своей страны и выступает в качестве настоящей «воронки» для богатства, - говорит Барнс. - Это происходит благодаря привлечению денежных средств мировой элиты - миллиардеров, которые вкладывают деньги в недвижимость по различным причинам и имеют источник средств, отличный от остального населения. Проведенный нами анализ объектов, занимаемых сверхбогатыми людьми, показывает, что мировые миллиардеры живут в своеобразном международном «Богатистане», который очень сильно оторван от остального рынка».

Средняя стоимость домов, занимаемых международными миллиардерами, примерно в два раза превышает аналогичный показатель для региональных директоров на основании стандартизированной цены за квадратный фут и колеблется от почти 6.500 фунтов за квадратный фут в Гонконге (112 300 долл.США за кв.м.) до почти 2.500 фунтов в Нью-Йорке (43 200 долл. США за кв.м.) и 3.000 фунтов в Лондоне (51 800 долл.США за кв.м).

Гонконг является самым дорогим центром для всех видов домохозяйств, включая домохозяйство мирового миллиардера. Как ни удивительно, но для лиц, работающих на уровне управленцев и директоров, в контексте городов мирового масштаба наиболее выгодным представляется Лондон. Это самое дешевое место для местных сотрудников упомянутого уровня, которые обычно стремятся жить в более отдаленных столичных пригородах.
По мнению Барнс, нежелание обычных лондонских домовладельцев жить в квартирах, а также стремление иметь собственный участок земли с садом также выталкивает подобное население в пригороды, где преобладают частные дома. При этом покупка такого относительно дешевого (по мировым стандартам) жилья, конечно, может приводить к тому, что на дорогу до города приходится тратить больше времени и средств. Уникальной чертой Лондона, вероятно, является возможность корректировать время и стоимость дороги до города. В то же время многоэтажный и более компактный Манхэттен, в котором к тому же семьи ничего не имеют против проживания в квартирах, предлагает обычным нью-йоркским сотрудникам возможность жить практически в центральных районах Манхэттена.

Диаграмма стоимости кв.фута в фунтах для различных типов домохозяйств

Стабильность «старого света» проигрывает высоким рискам и высокой прибыли «нового»
«Анализируя корзину объектов по типам проживающих, мы получаем сведения о колебании цен на жилье - основном компоненте ведения бизнеса в том или ином месте», - говорит Барнс. Как показали исследования, стоимость проживания за последние пять лет увеличилась везде, кроме Нью-Йорка. Совсем недавно, в 2005 г., стоимость проживания в каждом из четырех анализируемых городов выглядела в основном одинаковой, и только в Москве цены были немного выгоднее. Впрочем, к концу 2010 г. стоимость жилья в Гонконге и Москве оказалась существенно выше, чем в Лондоне, а самые выгодные цены были отмечены в Нью-Йорке.

В Москве стоимость покупки дома для «исполнительного элемента» удвоилась, а Гонконге - практически удвоилась. Этот очень высокий уровень роста в городах «нового света» сопровождался более существенным непостоянством (колебанием ежегодных результатов), чем в «старом свете», где рост (или его отсутствие) был более стабильным. «Может показаться, что и рост цен, и его непостоянство могут быть связаны с развивающимся характером экономики определенных стран, тогда как более развитые рынки отличаются большей стабильностью», - говорит Барнс.

Разница между городами по доходам за 5 лет еще более заметна на рынке элитной недвижимости. Рост цен на дома генеральных директоров в Гонконге за прошедшие 5 лет составил 148%, тогда как в Нью-Йорке этот показатель упал на 7%.

Снимать или покупать?
Напротив, арендная плата во всех городах колебалась меньше, чем капитальная стоимость. Несмотря на некоторое падение за прошедшие годы, связанное с более низкой активностью корпораций в мировой экономике, арендная плата в целом продемонстрировала лучшие показатели, чем капитальная стоимость.

Недавний быстрый рост капитальной стоимости приостановился везде, кроме Нью-Йорка. В этом городе средний доход от аренды для инвесторов, покупающих портфель объектов для группы лиц, включая «исполнительный элемент», за пятилетний период увеличился с 4,3% до 5%. В Гонконге же, наоборот, доход с валовой арендной платы составил 2,6% - по сравнению с 4% в 2005 г. Это делает аренду явно более дешевым вариантом, чем покупка при переезде из города в город.

В Лондоне также зафиксированы относительно низкие доходы от аренды, которые в среднем составили 4,7% для измеренной корзины объектов, тогда как Москва демонстрирует самый высокий показатель - 5,8%. Это означает, что капитализированная стоимость аренды в этом городе близка к стоимости покупки.

«Подводя итоги нашему исследованию, я бы хотела отметить, что мы открыли целый виртуальный континент, на котором миллиардеры управляют рынками, - говорит Барнс. - Столицами этого континента являются Гонконг, Лондон, Нью-Йорк и Москва. Рынки недвижимости в этих городах имеют больше общего между собой, чем с рынками в тех странах, где они расположены».

«Глобальные потоки акционерного капитала являются ключом к сохранению здоровья этих рынков, а создание богатства на развивающихся рынках в следующем десятилетии обеспечит им устойчивый рост - вне зависимости от условий на внутреннем рынке той или иной страны».

ПРИМЕЧАНИЕ ПО МЕТОДОЛОГИИ: Описание «исполнительного элемента»

Применявшимся средством сравнения за рамками государственных границ является единообразная группа воображаемых лиц, переезжающих в другие города мира. Эта группа или «элемент» состоит из четырех домохозяйств, каждое из которых имеет различный доход и семейные условия. Два из них - это иностранные сотрудники, еще два - персонал, набранный из местных жителей.

В состав индекса входит следующая «корзина объектов»:

Кроме того, мы исследовали и собственность международных миллиардеров

Реклама

Читайте также

 «Самолет Девелопмент» начинает передавать квартиры дольщикам жилого комплекса «Внуково 2016» - Фото

«Самолет Девелопмент» начинает передавать квартиры дольщикам жилого комплекса «Внуково 2016»

Компания «Самолет Девелопмент» начинает передавать квартиры дольщикам жилого комплекса «Внуково 2016». Первый куб бетона в основание ЖК «Внуково 2016» был залит в августе 2015 года, а уже 30 декабря 2016 года Комитетом государственного строительного надзора города Москвы было выдано разрешение на ввод проекта в эксплуатацию.

В реконструкцию старых московских кинотеатров вложат 60 млрд рублей - Фото

В реконструкцию старых московских кинотеатров вложат 60 млрд рублей

ADG Group вложит порядка 60 млрд рублей в реконструкцию 39 столичных кинотеатров, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на главу компании Григория Печерского.

Реклама