Слоеный пирог: первичное жилье бизнес-класса в Москве перестало быть однородным

Столичный бизнес-класс иному столичному бизнес-классу рознь: таковы итоги 2013 года. Оказалось, что проекты, характеризующие себя как жилые комплексы для деловых людей, сильно отличаются по своим параметрам – начиная от цен и расположения, заканчивая архитектурой и инфраструктурой.

На сегодняшний день бизнес-класс на первичном рынке Москвы занимает самую большую долю – 47,1%. Всего на продажу было выставлено более 6000 квартир в 57 проектах (113 корпусов). С начала года объем предложения вырос на 10,5%, а доля бизнес-класса увеличилась на 2,3%.
За год продажи открылись в семи новых жилых комплексах – «Ломоносовский», «Соколиный форт», «Лобачевский», «Фортепиано», «Union Park», «Донской Олимп» и «Наследие» (в этом проекте продажи пока приостановлены.

Несмотря на то, что новые проекты появились в различных округах, большинство жилых комплексов бизнес-класса по-прежнему расположено в западной части города. На западе сосредоточена почти четверть проектов (24,6%), чуть меньше (21,1%) – в юго-западном округе, около 15,8% - в северо-западном. По количеству квартир в реализации лидируют те же округа (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО).

Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», в 2013 году в сегменте бизнес-класса значительно выросла доля готовых новостроек – по количеству корпусов на 18,3%, по числу квартир – на 15%. В результате по итогам года на введенные в эксплуатацию дома приходится наибольшая часть предложения (53,1% корпусов и 34,7% квартир). Это объясняет тенденцию неуклонного повышения цен – с начала года средневзвешенная цена «бизнес-квадрата» выросла на 9,4% и составила 220 150 рублей.

В целом, цены находились в диапазоне от 129 200 до 641 970 руб. за кв.м. Самые дорогие квартиры бизнес-класса реализовывались в Центральном округе, где средневзвешенная цена квадратного метра составила 326 960 руб., самые дешевые – в ЮАО (164 740 руб.).

Такое ценовое расслоение обозначило еще одну тенденцию уходящего года: бизнес-класс перестал быть устоявшейся формой, определенным нормативом. Он сильно отличается от того, в каком районе возводится проект и какие у него архитектурные, инженерные и инфраструктурные характеристики.

Эксперты подчеркивают: если в дешевом сегменте требования к качеству жилья в условиях конкуренции постепенно возрастают, что и привело в свое время к появлению комфорт-класса, то в бизнес-классе, напротив, появляется некоторая расхлябанность.

«Еще 5 лет назад критерии отнесения ЖК к категории бизнес были весьма жесткими: определенное местоположение, архитектура, окружение, площади квартир и инженерное наполнение. Невозможно было представить проект-бизнес класса неподалеку от МКАД или в непрестижном районе столицы. Однако, как известно, рынок недвижимости не стоит на месте, а число площадок в Москве, пригодных для застройки жильем, неуклонно сокращается. В результате, сегодня одни проекты бизнес-класса расположены в престижных районах Москвы, другие практически граничат с МКАД. Разброс цен среди комплексов данного класса также колоссален: от 7 до 27 млн руб. за однокомнатную квартиру. Очевидно, что девелоперы стремятся «выжать» из земельного участка максимум, потому и получается, что бизнес-класс бизнес-классу рознь», - говорится в аналитическом отчете компании «Метриум групп».

Таким образом, сейчас новостройки бизнес-класса разделились на три ценовых сегмента - нижний, средний и верхний. По оценкам экспертов, сейчас на рынке представлено по 40% проектов нижнего и среднего ценового уровня бизнес-класса и всего 20% - верхнего.
«Высокий» бизнес-класс характеризуется отличным месторасположением (это центральные районы города, чаще всего ЖК строятся в шаговой доступности от метро), прекрасной архитектурой, дорогой отделкой и т.п. В среднем, площадь однокомнатной квартиры в таких проектах составляет не менее 60 квадратных метров, двухкомнатной  - 88 кв.м, трехкомнатной -130 кв.м, многокомнатной - 206 кв.м.

Наиболее яркими представителями «высокого» бизнес-класса можно считать ЖК «Зодиак» (минимальная стоимость квартиры составляет 15 млн руб за 55,7 кв.м), ЖК «Английский квартал» (25 млн руб. за 75,6 кв.м) и ЖК «Шатер» (15,7 млн руб. за 52 кв.м).

«Костяк» бизнес-класса составляют комплексы, которые можно отнести к условному «среднему» ценовому сегменту. Их отличают сравнительно крупные квартиры (средняя площадь однокомнатной квартиры - 55 кв.м, двухкомнатной - 81 кв.м, трехкомнатной - 117 кв.м, многокомнатной - 190 кв.м), привлекательная архитектура и высокий уровень технического оснащения. ЖК этой категории, как правило, расположены в престижных округах (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО), но уступают верхнему в технической оснащенности и эксклюзивности. Их главное преимущество – оптимальное сочетание качественных характеристик и цен.

В качестве проектов среднего сегмента бизнес-класса можно назвать ЖК «Триколор» (минимальное предложение составляет 9,8 млн руб за 49 кв.м), ЖК «Мосфильмовский» (9,4 млн руб за 46,3 кв.м), и ЖК «Дирижабль» (13,6 млн. руб за 54,9 кв.м).

Наконец, нижний уровень сегмента  – это комплексы, которые хотя и именуются ЖК бизнес-класса, тем не менее, имеют существенные недостатки. Например, они могут находиться недалеко от МКАД, иметь небольшие площади квартир (средняя площадь однокомнатной квартиры - 50 кв.м, двухкомнатной - 73 кв.м, трехкомнатной - 103 кв.м, а многокомнатной - 163 кв.м) или скромную архитектуру.

«По многим характеристикам такие проекты близки к комфорт-классу, однако по основным признакам - качеству строительства, комфортности проживания, индивидуализации проекта и степени его проработки, планировкам квартир и уровню инфраструктуры – относятся все-таки к сегменту бизнес-класса», - отмечают эксперты.

Их главное достоинство – доступность. Так, квартиру площадью 34,9 кв.м в Union Park можно купить за 7,3 млн руб, а 30,5 кв.м в Wellton Park обойдутся в 7 млн руб. В «Янтарном Городе» минимальное предложение составляет порядка 11,8 млн руб за 56,1 кв.м.

«Отнесение жилья к тому или иному сегменту происходит по ключевым и дополнительным характеристиками, - подводит итог Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Ключевые, то есть обязательные, критерии для бизнес-класса – это технология домостроения (кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома), уровень безопасности и инженерного обеспечения (лифты, система кондиционирования, водоснабжения и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3-х метров), огороженная территория, подземный паркинг. К дополняющим характеристикам, которые не являют собой ключевую роль, но характеризуют сегмент, относится метраж квартиры, уровень инфраструктуры района, уровень отделки мест общего пользования и т.п. Причем из обязательных критериев ушел главный – расположение. Когда-то бизнес-классом мог называться ЖК, расположенный только в границах ТТК, либо на территории ближайших престижных районов. В московских реалиях это, действительно, уже устаревшее представление и требование к жилью бизнес-класса»

Реклама

Читайте также

В России больше не будут финансировать точечную застройку при расселении жилья - Фото

В России больше не будут финансировать точечную застройку при расселении жилья

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что власти больше не будут финансировать точечную застройку в рамках программы расселения аварийного жилья, передает РИА Недвижимость.

Названы самые популярные курорты российских миллионеров для празднования Нового года - Фото

Названы самые популярные курорты российских миллионеров для празднования Нового года

Эксперты изучили спрос на аренду элитных объектов недвижимости в зимнем сезоне 2016-2017 и выяснили, что самыми популярными курортами богатых россиян остаются горнолыжные Франция и Швейцария, а также пляжи Майами и островов Карибского моря, Индийского и Тихого океанов, сообщает Kalinka-Barnes.

Реклама