Жить в центре: апартаменты вытесняют офисы

В старых промышленных зданиях, которые реконструируются сегодня в Москве, инвесторы стремятся сделать апартаменты, а не офисы. Раньше сто процентов "советских" реконструированных промзданий отходили под коммерческую недвижимость, а сегодня входят в моду апартаменты, в которых нельзя прописаться, но можно с комфортом жить.

Как рассказали редакции Mesto.ru аналитики компании  УК Clever Estate, доля апартаментов, открываемых в бывших промышленных зданиях,  с 2010 по 2013 год выросла более чем на 50 процентов.

Еще три года назад  в 90% зданий открывались офисные центры класса Б и Б+, и только в 10% - апартаменты. В 2011 году 80% реконструировалось под офисы, 20% - под апартаменты. В прошлом году доля офисов в реконструированных промышленных объектах составила 60%, доля апартаментов – 40%. Судя по данным за неполный 2013-й год, апартаменты сохраняют популярность и, скорее всего, сравняются по долям с офисами.

Во-первых, для девелоперов апартаменты привлекательны больше офисов из-за высокой стоимости жилья:  стоимость квадратного метра апартаментов за время строительства, по подсчетам УК Clever Estate, может возрасти на 5-7% от изначально заложенной цены. В то время, как прогнозируемый рост стоимости коммерческой недвижимости в течение строительного цикла колеблется от 0 до 2%.

Кроме того, бизнес-центр можно начинать эксплуатировать, и, соответственно, получать выгоду только после сдачи объекта, в отличие от апартаментов, инвестировать в строительство которых можно, продавая их на разных этапах строительства.

И наконец, прибыль от продажи апартаментов в реконструируемом здании будет существенно выше, чем от продажи или сдачи в аренду офисных помещений – за счет неравномерности сочетания полезной площади и мест общего пользования. Так, при строительстве офисного центра, процентное сочетание площадей, сдаваемых в аренду, и мест общего пользования, которые не являются источником выгоды, составляет 50 на 50. В жилых же помещениях доля мест общего пользования составляет 40%, а 60% подлежит продаже.

«Допустим, на выходе можно получить объект, площадью, скажем, 10 000 кв м, то при строительстве апартаментов места общего пользования, лифты, лестничные пролеты и так далее, займут 4 000 кв м, а 6 000 кв м можно будет продать. А если здание реконструировать под офисы – то продать или сдать в аренду можно будет всего 5 000 кв м, а остальные 5 000 надо будет обслуживать и эксплуатировать», - приводит пример  Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate.

К тому же, если офисный центр, открытый в реконструированном здании, по своим параметрам не может быть выше ценовой категории Б-класса, то стоимость квадратного метра апартаментов не зависит от того, что здание было старым, оно зависит лишь от местоположения.

Тенденция переделки промышленных объектов под апартаменты особенно развита в центре Москвы. «Спрос на жилье в центре столицы всегда был высок, - говорит Сергей Креков, - только до недавнего времени он удовлетворялся за счет новостроек и предложений вторичного рынка. Массовая реновация промышленных объектов под бизнес-центры дала импульс к развитию сегмента апартаментов».

Но не только в центре ценятся апартаменты. Активно строят такое жилье  на бывших промышленных территориях на Проспекте Мира в районе ст.м. Алексеевская; в районе Красносельской, где реконструкции под апартаменты планируется подвергнуть корпуса Московского завода счетно-аналитических машин. Также одним из примеров можно считать строительство МФК, в состав которого войдут апартаменты, на месте бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Еще пример – строительство апартаментов в районе бывшей Промзоны №13 «Коптево» на Старопетровском проезде на месте, где раньше располагался машзавод «Авангард», а ранее – чугунолитейный завод. Реновация промышленной территории под апартаменты запланирована также в Филях, Сокольниках, Мневниках. И этот тренд в течение ближайших лет будет только укрепляться.

Эксперты уточняют, что покупатели дорогих лофтов и апартаментов не намерены жить в промзоне. Поэтому следует разделять понятия промзоны и промышленных здания.  Если старое здание находится в хорошей транспортной доступности и окружено жилыми домами, то сейчас в 90% случаев его перестроят не под офисы, а под апартаменты, потому что спрос на такой продукт огромен. Если же речь идет именно о промзоне, то вложения в ее "окультуривание" зачастуют потребуются очень высокие и там уже упор будет идти на офисы.

Реклама

Читайте также

В Москве перед Политехническим музеем появится «зеленый» амфитеатр - Фото

В Москве перед Политехническим музеем появится «зеленый» амфитеатр

«Зеленый» амфитеатр может появиться перед Политехническим музеем Москвы, сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на портал Москомстройинвеста.
Московская градостроительно-земельная комиссия одобрила проект планировки территории, прилегающей к Политехническому музею, для создания общественной рекреационной зоны «Музейный парк».

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково» - Фото

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково»

Президент РФ Владимир Путин намерен обсудить с мэром столицы Сергеем Собяниным вопросы, касающиеся возможной вырубки столичного парка «Кусково», сообщает РИА Новости.

Реклама