Альтернативные сделки недвижимости или что нужно знать тем, кто хочет знать, как обменять квартиру

Альтернативным сделкам во всем многообразии информации о недвижимости уделяется незаслуженно мало внимания. И это на фоне того, что еще полтора-два года назад, в кризисное для жилья во всех смыслах и отношениях время, именно они удержали рынок недвижимости от полного «обвала». И даже если не вспоминать 2009- начало 2010 года, глядя на нынешние цифры, которые приходятся на альтернативные сделки, сразу же понимаешь, какую огромную роль различные виды обмена играют в недвижимости сегодня. Как подтвердил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании «Penny Lane Realty», альтернативные сделки по-прежнему составляют до 90% на рынке купли-продажи жилья. В сегменте эконом-класса объем альтернативных сделок составляет до 95%. В сегменте бизнес-класса и элитном - до 75% и 50% соответственно. Основная тенденция весны 2011 года - явный рост доли альтернативных сделок с привлечением ипотечного кредитования. Если в начале года общий объем ипотечных кредитов в рублях составлял 948,8 млрд., то к концу первого квартала этот показатель вырос на 0,85% до 956,9 млрд. рублей. В сегменте эконом-класса с привлечением ипотеки заключается каждая вторая альтернативная сделка. Весной 2011 года в ближайших городах Подмосковья было сдано около десятка жилых комплексов комфорт-класса. В результате выросло количество желающих обменять жилье в Москве на более просторную квартиру в Подмосковье. «Наши соотечественники продолжают перенимать европейские ценности - заключает аналитик. - Это выражается в том, что некоторые семьи меняют квартиры на таунхаусы эконом-класса в пределах 10 километров от МКАД, и количество таких обменов хоть и не быстро, но всё же растет».


Очевидные трудности

Ну а те, кто только сейчас задумывается о расширении своей жилплощади за счет имеющихся активов, или хочет разъехаться с родственниками, должны иметь представление, с каким трудностями можно столкнуться, решаясь на поиск альтернативы в недвижимости. Специалисты рынка выделяют следующие основные группы проблем, которые возникнут перед заинтересованными лицами при реализации подобных желаний.

1. Баланс интересов. Как показывает практика, сложно договориться между собой бывает даже двум сторонам, а уж если их 3-4 и более, то избежать трудностей, фактически, невозможно, что подтверждают специалисты. «Главная сложность альтернативных сделок заключается в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и в тех же действиях по отношению к другим участникам цепочки продаж и покупок, число которых может достигать 10 человек - утверждает Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж». - Необходимо достичь договоренности обо всех нюансах, начиная от условий договора на доступ к ячейке, заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры. Поэтому заключить альтернативную сделку самостоятельно, без помощи специалиста, действительно, достаточно сложно». Для наглядной демонстрации длинны альтернативной цепочки эксперт привел такой, по его словам, «среднестатистический» случай из жизни его компании: клиент продавал трехкомнатную квартиру на улице Бестужевых, общей площадью 64 кв.м. за 8 млн рублей. Он хотел расширить свою жилую площадь, и с доплатой приобрел также трехкомнатную квартиру, но уже 73 кв.м. за 11 500 000 руб. на Нагатинский набережной. В свою очередь семья, проживающая в этой трехкомнатной квартире разъезжалась в две квартиры - в «двушку», площадью 44 кв. метра на улице Вишняковской, стоимость 5 млн руб., и в малогабаритную трехкомнатную трешку с доплатой, общей площадью 49 кв.м. на первом этаже 9-ти этажного панельного дома, также на Нагатинской набережной за 7 млн. рублей. Как видно из примера, самостоятельно просчитать все варианты, определить риски и правильно оформить бумаги под силу либо профессионалу, либо очень опытному юристу, а просто «желающим» все сделать самостоятельно, будет сложно учесть все нюансы и нигде не ошибиться. «Связываясь с альтернативной сделкой, постарайтесь узнать у продавца выбранной вами квартиры, какое жилье ищут они, то есть насколько будет затянут и сложен процесс - предупреждает Вероника Панкова, член Экспертного Совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты». - Например, если нужна квартира в конкретных 1-3 домах Москвы, то это практически нереально. Внеся аванс таким продавцам, Вы просто потеряете время и деньги».

2. Неустойчивые волны стоимости квадратного метра. Откровенно говоря, это обоюдоострый вопрос, так как, когда рынок наращивает объемы, складывается ситуация, невыгодная для продавцов, а при «обвале» стоимости жилья, в убытке покупатели. Во время галопирующего роста цен на недвижимость осуществлять альтернативные сделки очень сложно, считают специалисты. Если альтернативная сделка совершается на растущем рынке, то возникает следующий риск: продавец находит на свою квартиру покупателя, получает с него определенную сумму, но к тому времени, пока он ищет себе другой вариант, эта сумма может оказаться недостаточной из-за выросших цен. Падение же цен или хотя бы их стабилизация дают возможность совершать альтернативные сделки уверенно. Во-первых, при снижении уровня цен, человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость, и, выигрывает при поиске себе альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир всегда сокращается размер доплаты.

3. Риск прерванной сделки. Как напоминает Алексей Шленов, у участников сделки есть право отзыва документов с регистрации. И «подстраховаться» от разрыва альтернативной цепочки можно только тем, что более тщательно изучить мотивацию участников альтернативы и максимально быстро организовать процесс самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т.д.). Но даже в случае разрыва альтернативы, при существующем объеме предложения профессиональные риэлторы оперативно подберут замену. «В нашей практике был подобный случай - делится опытом эксперт. - Покупатели одной из квартир, у которых сложилась альтернативная цепочка, внесли аванс и дали неделю, в течение которой мы нашли свободную квартиру, чтобы закрыть цепочку. Продавец этой квартиры планировал на полученные от продажи квартиры деньги приобрести жилье в новостройке. Однако накануне сделки он передумал идти на первичный рынок, и цепочка прервалась. В результате, у нас осталось два дня, в течение которых наш специалист нашел для него другую квартиру и мы вышли на сделку».

Типичные альтернативы

Альтернативные сделки можно классифицировать по-разному, в зависимости от основания деления, по которому проводиться разграничения. Чаще всего специалисты любят обсуждать два варианта: «обмен с увеличением жилплощади» и так называемый «разъезд».

По словам Александра Зиминского, самая типичная альтернативная сделка - это продажа старой квартиры и покупка новой квартиры большей площади или в доме более высокого класса. Обычно молодая семья с рождением ребенка продает квартиру, доставшуюся от родителей или бабушек-дедушек, добавляет недостающую сумму и переезжает в новую квартиру. В сегменте эконом-класса такая сделка выглядит как продажа квартиры в типовом панельном доме, доплата в размере 3-5 млн. руб. и покупка квартиры в монолитном или монолитно-кирпичном доме комфорт - или бизнес-класса. По данным аналитиков «Инком-Недвижимость», доля альтернативных сделок с обменом вторичной квартиры на первичное жилье составляет порядка 10% от общей доли сделок с новостройками. Основной целью совершаемого обмена, безусловно, является улучшение жилищных условий. Люди переезжают в новые просторные и светлые квартиры, например, из «двушки» площадью 50 кв.м, расположенной в обычном панельном доме, в «двушку» в новостройке, но площадью уже 70 кв.м. Часты обмены и на трехкомнатные квартиры. В сегментах бизнес-класса и элитном объем доплаты на порядок выше: в первом случае при покупке квартиры большей площади покупатели чаще всего доплачивают порядка 10-15 млн. руб., во втором - около 20 млн. руб. и выше.
Другая схема - так называемый «разъезд»: на продажу выставляется одна квартира, а купить требуется две. Такие сделки чаще всего заключают разведенные супруги, родители выросших детей, которые хотят жить отдельно, собственники, владеющие квартирой в определенных долях. В элитном сегменте такие сделки встречаются очень редко: как правило, у таких клиентов достаточно средств, чтобы отселить детей, бывших жен или каких-либо сособственников без продажи квартир.

В 2011 году при альтернативных сделках клиенты стали гораздо чаще брать ипотечные кредиты. Для этого есть все основания: банки снижают процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивают срок и размеры кредита, отменяют единовременные комиссии за его выдачу, на рынок выходят новые банковские продукты и услуги. Например, по данным Центробанка ставки по ипотечным кредитам в рублях в феврале 2011 года опустились до исторического минимума и составили в среднем 12,4%. Алтайэнергобанк вывел на рынок программу с первоначальным взносом 0%. По программе аккредитованы жилые комплексы Бутово Парк, Солнцево-Парк и Катюшки. Процентная ставка - от 14% в рублях на период строительства.

Откуда деньги берут

Если после просчета альтернативного варианта, вы понимаете, что собственных денег для покупки интересующей вас квартиры не хватает, то терять надежду и опускать руки, конечно же, не стоит. Как советуют аналитики компании «Инком - недвижимость», здесь можно поступить несколькими способами:

1.Реализация имеющегося актива. В первом случае сначала заключается договор на продажу старой квартиры. Цена, по которой реализуется жилье, в этом случае может быть наиболее выгодной для владельца - объект выставляется на продажу по рыночной стоимости. После внесения аванса за продаваемую квартиру, клиент выбирает подходящий ему вариант (квартиру) из понравившейся новостройки, и этот вариант (квартира) фиксируется за клиентом на время сделки его квартиры. К сожалению, в этом случае покупатель не застрахован от того, что, пока он будет продавать вторичное жилье, обговариваемая квартира в новостройке не будет продана или на нее не повысятся цены.
2.Синхронные действия. Второй вариант совершения альтернативной сделки подразумевает следующий алгоритм. Владелец жилья выставляет свою квартиру на продажу и одновременно заключает договор на покупку новостройки в рассрочку. Такая схема позволяет избежать ситуации, когда жилье в новостройке продается или цена такого предложения увеличивается. Но в этом случае, клиенту необходимо иметь определенное количество средств на первоначальный взнос. Соответственно, сразу после закрытия сделки по продаже старой квартиры происходит полный взаиморасчет по покупке новостройки. Минусом в этом случае становится тот факт, что для того, чтобы сроки экспозиции старой квартиры не затягивались, цена ее реализации должна быть немного ниже реальной стоимости.
3. Ипотека. Квартира в новостройке приобретается в кредит. В это же время старая квартира выставляется на реализацию. При этом ее заявляемая цена продажи вполне соответствует рыночному показателю. Погашение кредитного займа происходит за счет средств от продажи вторичной квартиры. Надо сказать, минус в этой схеме - дополнительные расходы на пользование ипотечным кредитом, которые в настоящее время составляют в среднем по рынку (без учета спецпрограмм и некоторых предложений) 14-16%.

Из всех перечисленных схем, аналитики считают, что самой выгодной является схема с использованием рассрочки. Так, клиент не теряет в средствах и получает в итоге ту квартиру в новостройке, которую он сам выбрал. В этом случае нет поводов волноваться, что понравившееся предложение уйдет из продажи. Хотя, как видно из перечисления вариантов, свои минусы есть в каждом алгоритме действий.

В заключение хочется сказать, что ценность альтернативных сделок на рынке недвижимости в обозримом будущем сохранится, потому что это идеальный способ рационального использования имеющихся активов и одновременно улучшения качества жизни участников альтернативы любой длинны.

 

Реклама

Читайте также

В ЖК «Митино-Дальнее» предновогодняя распродажа «С Новым `17» - Фото

В ЖК «Митино-Дальнее» предновогодняя распродажа «С Новым `17»

В корпусах 18 и 19 малоэтажного ЖК «Митино-Дальнее» объявлена акция «С Новым `17». В рамках краткосрочной акции можно получить скидку 2017 рублей за квадратный метр на весь объем квартир в указанных корпусах.

Ипотечные каникулы от Сбербанка для покупателей TEKTA GROUP - Фото

Ипотечные каникулы от Сбербанка для покупателей TEKTA GROUP

Всем покупателям жилья в  современном ЖК бизнес-класса «Маяковский» от TEKTA GROUP Сбербанк предоставляет супервыгодные кредитные каникулы. До момента завершения  строительства сумма ежемесячного взноса по ипотеке уменьшается в 2 раза! Эти выгодные условия для клиентов компании TEKTA GROUP – платинового партнёра Сбербанка, эксклюзивно будут действовать до 31 декабря 2016 года включительно*.

Реклама