Анализ и обзор рынка новостроек Москвы этим летом

Сегодня на рынке столичной недвижимости сложилась достаточно оригинальная ситуация. Состояние различных сегментов этого сектора, так же как и предположения о дальнейшем развитии событий, не совпадают ни у экспертов агентств недвижимости, ни у представителей строительной отрасли, ни у независимых аналитиков. На данный момент очевидно, что прогнозы по росту цен на квадратный метр, сделанные специалистами полгода назад, и даже еще осенью 2010 года, в большинстве своем не подтвердились. Состояние рынка в этот период можно назвать, скорее, стабильным, нежели обозначить хоть какую-то динамику.

«Сегодняшняя ситуация остается, в целом, неизменной уже в течение 3 месяцев и характеризуется частично стагнировавшими ценами на фоне незначительного колебания объемов спроса» - утверждал в начале мая Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». Но есть и более резкие оценки сложившегося на рынке недвижимости положения, выходящие за рамки одного квартала. Скажем, Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе», заметил, что по результатам мая средняя цена квадратного метра московских квартир показала рост впервые с осени 2010 года, то есть динамика стала заметной только по сравнению с ситуацией полугодовой давности. Эксперты несколько разошлись в ее оценке. Так, ИРН дает прирост в 2,8%, а АРН.Ру - не более 2%. Другие порталы по недвижимости (к примеру, MirKvartir.Ru и Winner-index.Ru) показывают около полупроцента роста. Однако внимание, по мнению специалиста, следует все-таки обратить на слом негативной тенденции последних шести месяцев. С октября 2010 года, когда в должность вступил новый мэр Сергей Собянин, цены на квартиры в Москве не росли, хотя и не падали.

Рублевый эквивалент

Разговоры о процентном увеличении или снижении стоимости, хоть и интересны с аналитической точки зрения, но требуют доказательств и примеров из реальности сделок по купле-продаже квартир. По данным Информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест» в мае стоимость столичных новостроек снизилась в 4 из 9 районов города. Максимально цены упали в ЮЗАО и в ЦАО на 9,4% и 9,1% соответственно. В то же время максимальный рост цены предложения отмечен в демократичном ЮАО +1,4%. За год лидером по росту стоимости новостроек стал ЮВАО (21,1%, объясняется дефицитом предложения в данном округе), а максимальное снижение зафиксировано в ЗАО - на 30,2%. По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест» стоимость кв. метра на рынке первичного жилья Москвы в мае составила 237 893р. или 8 496$. Цены за месяц упали на 1,5%.

С начала года (с янв.2011) в рублях цены выросли на 0,1%, а в долларах на 7,3%. Однако оценки аналитиков этой компании относятся, скорее, к «верхнему порогу» стоимости: такова специфика их методов исследования рынка. Другие эксперты приводят более «умеренные» цифры в своих рассуждениях о стоимости квадратного метра. Например, по данным агентства МИАН, в мае темпы роста цен в новостройках Москвы, по сравнению с апрелем, изменились незначительно. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья возросла лишь на 0,1% и составила 173,5 тыс. руб. Стоимость квадратного метра в эконом- и элитном сегментах зафиксировалась на апрельском уровне, составив 112,8 тыс.руб. и 554,6 тыс. руб., соответственно. Цены на жилье сегмента эконом-плюс возросли на 0,28% - до 120,7 тыс.руб. за кв.м. При этом стоимость квадратного метра в бизнес-сегменте снизилась в мае на 1% и составила 183,8 тыс.руб. Первичный рынок Подмосковья также продемонстрировал небольшое снижение цен - средняя стоимость нового жилья снизилась на 0,6% и составила 77,4 тыс. руб. за кв. м. В мае на рынке недвижимости Московского региона наблюдалось традиционное для начала летнего сезона снижение покупательского спроса. При этом число совершенных в Москве сделок зафиксировалось на апрельском уровне, а в Подмосковье резко снизилось.

Структура предложения

В мае 2011 года на рынке новостроек Москвы вновь наблюдалось увеличение предложения квартир. По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», по сравнению с апрелем прирост составил около 7,5%, с начала года - около 33,7%. При этом по-прежнему, наибольшая доля предложения, около 40%, приходится на объекты высокой стадии готовности, а также сданные в эксплуатацию, которые постепенно уходят с рынка. Доля предложения в ценовом диапазоне от 100 000 до 150 000 руб./кв.м по-прежнему является основной, и составляет около 45%. На жилые комплексы в ценовом сегменте от 150 000 до 200 000 руб./кв.м приходится около 30%, 19% приходится на новостройки, цены которых превышают 200 000 руб./кв.м. И лишь около 6% рынка занимают наиболее доступные новостройки, цены в которых составляют менее 100 000 руб./кв.м. На фоне общего снижения деловой активности в период майских праздников, произошло и небольшое снижение активности покупателей на рынке недвижимости. Однако структура обращений практически не претерпела изменений. Наибольшим спросом в мае 2011 года пользовались одно- и двухкомнатные квартиры, доля обращений по которым составила около 84% (48% и 36% соответственно). Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в структуре распределения спроса по «комнатности» составила около 16% (15% и 1%, соответственно).

Причины стагнации цен

Рынок недвижимости развивается в органической взаимосвязи с экономическими и даже политическими событиями в стране и конкретном регионе. Не удивительно поэтому, что ряд профессионалов описываемой сферы увязывают отсутствие ценовой динамики на квартиры в столичном регионе со сменой мэра, проходившей в достаточно экстренном порядке и приведшей к смене многих глав департаментов и ведомств в Москве. Юрий Кочетков, например, справедливо полагает, что за эти полгода потрясение пережили многие сегменты городской жизнедеятельности и производства. Где-то сменилось руководство, где-то поменялись правила игры, однако следует признать, что хуже всего пришлось строительному сектору. Период «заморозки» инвестпроектов нанес серьезный удар по поставкам нового предложения на рынок. Казалось бы, вот он - звездный час вторичного рынка квартир столицы. Такой весомый конкурент, как новостройки сдал свои позиции, и настало время накручивать ценники. Но вместо этого рынок впал в так называемую невыраженную стагнацию: рос объем предложения квартир вторичного рынка, а цена стояла на месте. И хотя первой причиной можно назвать политическую ситуацию вокруг смены столичного руководства, только на ней «свет клином» не сходиться. Второй важной причиной сложившейся ситуации можно считать изменения в экономических показателях спроса и предложения. «На первичном рынке жилья Москвы стабильная средневзвешенная цена предложения в первую очередь обусловлена структурными изменениями предложения - готовые объекты, составлявшие значительную часть предложения 2010 года, постепенно переходят на вторичный рынок жилья, уступая место новостройкам на начальных стадиях, цена которых объективно ниже - считает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ». - В ближайшие несколько месяцев, в связи с началом периода летних отпусков, также возможно некоторое снижение активности покупателей». И, конечно, на рынке есть точка зрения, стремящаяся объединить несколько факторов в систему. По мнению Григория Алтухова, наиболее адекватной версией происходящего является истощение отложенного в кризис спроса, недостаточное развитие экономики и накопления доходов граждан за период кризиса и тех 1,5 лет, которые прошли с его активной фазы. При стабильной экономической ситуации и естественном росте благосостояния населения рынок недвижимости может ожидать и закономерное увеличение активности спроса. Однако следует учитывать, что с учетом выборного сезона зимой 2011-весной 2012 года и связанного с этим колебания политической обстановки, точность прогнозов существенно снижается.

В заключение хочется отметить осторожность в прогнозах специалистов, связанных с началом предвыборного периода в стране. В это время госсектор часто стремится «удержать» инфляцию, выйти с предложениями по законодательным инициативам в строительной и социально-ипотечной сфере, чтобы «набрать очки» в глазах электората. Все эти факторы могу оказать существенное влияние на состояние рынка недвижимости осенью и зимой текущего года, поэтому «сдержанность» в высказываниях и ожиданиях от рынка - закономерное явление наших дней.

 

Реклама

Читайте также

В России больше не будут финансировать точечную застройку при расселении жилья - Фото

В России больше не будут финансировать точечную застройку при расселении жилья

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что власти больше не будут финансировать точечную застройку в рамках программы расселения аварийного жилья, передает РИА Недвижимость.

ВДНХ ищет генподрядчика по созданию центра авиации и космонавтики на базе «Космоса» - Фото

ВДНХ ищет генподрядчика по созданию центра авиации и космонавтики на базе «Космоса»

ВДНХ ищет генерального подрядчика по созданию центра авиации и космонавтики на базе павильона «Космос», который является памятником архитектуры. Максимальная цена контракта составляет почти четыре миллиарда рублей, сообщает РИА Новости со ссылкой на материалы, размещенные на сайте госзакупок.

Реклама