Безопасная покупка квартиры: как обеспечить

При сделках с недвижимостью на вторичном рынке надо быть крайне внимательным. Ведь небрежность и невнимательность со стороны покупателя может обойтись недешево. На практике свидетельство о праве собственности на квартиру не ограждает ее владельца от притязаний третьих лиц. Известны случаи, когда через несколько лет после покупки квартиры объявлялись люди, которые через суд возвращали квартиру в свое владение.

Чтобы избежать подобных ситуаций, перед заключением сделки по покупке недвижимости специалисты рекомендуют обратить внимание на несколько моментов. Иными словами осуществить проверку юридической чистоты квартиры. Заместитель генерального директора по правовым вопросам «Миэль-Брокеридж» Ирина Шугурова рассказала, что изучение «истории» квартиры включает в себя не только произошедшие события, но и возможность наступления событий в будущем в результате совершенных с квартирой гражданско-правовых действий.

«Основная опасность при приобретении квартиры заключается в том, что она может оказаться обремененной правами третьих лиц. Поэтому перед покупкой надо убедиться, что объект недвижимости свободен от такого обременения. Иначе новый собственник может либо лишиться квартиры в случае ее изъятия из чужого незаконного владения, либо сохранить квартиру, но с правом третьего лица пользоваться квартирой или ее частью. Первый вариант, например, возможен, когда продавец не являлся собственником квартиры или на момент совершения сделки был недееспособен. Второй - когда в квартире был прописан гражданин, призванный на военную службу или заключенный в места лишения свободы. За ним сохраняется право пользоваться жильем после своего убытия», - разъясняет Константин Савченко, юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Глубина юридической проверки зависит от истории объекта и заключается в детальном изучении и правовом анализе документов (правоустанавливающих, документов о возникновении и переходе прав собственности и иных документов). Собрать и проанализировать придется сведения о достаточно большом круге вопросов. Так, следует выяснить данные обо всех настоящих и бывших собственниках и зарегистрированных в квартире лиц, а также об их дееспособности на момент волеизъявления (сделки, подачи юридически значимых заявлений и пр.). Придется уточнить все и о временно не проживающих в жилом помещении лицах (находящихся в местах лишения свободы, на службе в вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и др.). Необходимо запросить и сведения о возможном наличии фактов нарушения имущественных или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе и ранее проживающих в квартире. Кроме того, нужно будет получить сведения на предмет существующих или возможных обременений на проверяемый объект (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.). Немаловажно изучить и данные о наличии произведенных и «неузаконенных» перепланировок или переоборудования квартиры. Перед покупкой стоит узнать, не предназначен ли под снос или реконструкцию с отселением жителей дом, в котором находится квартира. Не лишним будет прояснить и вопрос о наличии задолженностей по коммунальным, эксплуатационным платежам.

Изучать историю недвижимости лучше всего специалистам. «Только внимательный взгляд юриста при исследовании документов может обнаружить подводные камни, составляющие риск владения квартирой, - отмечает Ирина Шугурова. - По итогам проверки юрист оценит полученные в результате юридической экспертизы сведения, а при наличии рисков даст рекомендации о возможности их устранения».
Некоторые риэлторские компании вместо проверки юридической чистоты квартиры предлагают провести более глубокую юридическую экспертизу объекта. Она заключается в том, что клиент получит письменное заключение, содержащее подробную историю квартиры, вывод о наличии или отсутствии потенциальных рисков и рекомендации профессиональных юристов.

Если вы приобретаете квартиру через агентство недвижимости, то проверкой юридической чистоты квартиры займутся они. Однако, по словам директора департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, нести ответственность за такую проверку они не будут. «Она всегда носит неофициальный характер, так как у риэлторских компаний нет полномочий делать запросы в различные инстанции. Такие полномочия есть лишь у правоохранительных органов. Скорее, в случае сомнений относительно юридической чистоты квартиры или если нельзя выяснить некоторые моменты из ее истории, риэлторы могут рекомендовать клиенту не приобретать данное жилье. Но конечное решение о покупке всегда принимает покупатель», - добавляет эксперт.

Однако покупатель может застраховать свои риски. Уже пять лет страховые компании активно предлагают услугу «страхование титула объекта», которая сначала распространялась исключительно на ипотечные сделки, а позднее - и на обычные сделки купли-продажи. «До этого срока в течение четырех лет наша компания выдавала клиентам гарантийные обязательства. «Миэль-Брокеридж» была не единственной компанией, которая заявляла о своей ответственности, но одна из немногих выполняла взятые на себя обязательства. За многолетнюю историю компании у нас таких случаев было два. С появлением страхования титула объекта, ценность гарантийного обязательства от риэлторской компании для клиента потеряла свою актуальность. Тем не менее, внутренняя установка компании о необходимости проверки объекта из технологического процесса не исчезла. Если нас что-то смущает, мы ставим в известность клиента, а в крайних случаях вообще отказываемся от проведения сделки», - комментирует Ирина Шугурова.

Для абсолютной уверенности, покупатель может застраховать «титул» на срок от одного до трех лет. Тогда если объявится, предположим, нежданный наследник или сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит стоимость квартиры.

А в заключение отметим, что не стоит полагаться лишь на профессионалов. Жить-то в этой квартире придется вам, а не им. Сходите «в поле». Поспрашивайте о прописанных в квартире. Есть ли среди них несовершеннолетние, недееспособные, состоящие на учете в наркодиспансере, судимые или недавно скончавшиеся. Поверьте, в такой ситуации соседи и участковый - кладезь информации. И если какие-то документы подделать возможно, то соседей молчать не заставишь.

 

Реклама

Читайте также

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково» - Фото

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково»

Президент РФ Владимир Путин намерен обсудить с мэром столицы Сергеем Собяниным вопросы, касающиеся возможной вырубки столичного парка «Кусково», сообщает РИА Новости.

Реклама