Что ожидать в 2011 году на рынке жилой недвижимости

Прошедший год для рынка жилой недвижимости был достаточно стабильным. В 2010 г. наметились тенденции постепенного восстановления рынка: повышение девелоперской активности, рост спроса, незначительное, но повышение цен на жилье. По мнению большинства экспертов, если в 2011 г. не произойдет никаких глобальных изменений, то тенденция восстановления сохранится.

Спрос

Интерес инвесторов к рынку жилой недвижимости в следующем году останется невысоким. «Привлекательность рынка для инвесторов могут скорректировать обсуждения властей по поводу повышения налога на недвижимость, а также их позиция в отношении возможного объединения Москвы и Подмосковья. До выяснения этой ситуации ряд инвесторов будет проявлять осторожность. Сегодня доля инвестиционных сделок составляет порядка 5-7% против 30-40% в докризисный период. Существенного увеличения данного показателя в будущем году не произойдет», - отмечает Денис Бобков, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet.

Вместе с тем эксперты прогнозируют некоторое повышение покупательского спроса. Цены после кризиса достигли своих минимальных значений, поэтому те, кто откладывал решение жилищного вопроса на будущее, поняли, что медлить дальше бессмысленно. Помимо отложенного спроса причинами его повышения станет рост реальных доходов населения. Это, в свою очередь, активизирует сферу ипотечного кредитования. Однако прогнозы по инфляции в будущем году оцениваются как неблагоприятные: ожидается рост цен на продукты питания, а также на услуги ЖКХ. Это, несомненно, повлечет рост ставок ЦБ, а, следовательно, и средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам.

В целом «активность покупателей в течение года будет соответствовать спокойному периоду 2007 г. - ажиотажного спроса вряд ли стоит ожидать», - добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

По прогнозам экспертов, растущий покупательский интерес в новом году будет ориентирован на формат комплексной застройки. «Комплексная застройка удовлетворяет целый ряд потребностей покупателей. Во-первых, формирует единую социальную среду. Во-вторых, обладает комплексной инфраструктурой и всем необходимым для комфортного проживания. В-третьих, территория благоустроена и озеленена. И, наконец, покупателям предоставляется широкий ассортимент квартир и их планировок. Не стоит забывать и о том, что на выбор покупателя влияет такой фактор как месторасположение комплекса и транспортная доступность. В качестве удачных примеров проектов комплексной застройки в столице можно выделить «Английский квартал» на Мытной улице (ЦАО), «Скай Форт» на Нагатинском проезде (ЮАО), «Садовые кварталы» на улице Ефремова (ЦАО)», - рассказывает Денис Бобков.

Вместе с тем, сильнее возрастет привлекательность «дешевого» жилья, расположенного в пригороде (Подмосковье и Ленобласти), и часть спроса перейдет именно в этот сегмент. «Тенденции в сегменте жилой недвижимости показывают повышенный спрос на объекты категории «эконом-класса», для которых первоочередным является фактор цены. Появляются районы нового строительства («Северная долина», «Семь столиц» в Кудрово), которые привлекательны для покупателей именно в силу низких цен, а не географического положения», - отмечает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс Недвижимость».
Вторичный рынок сохранит свои стабильные позиции. Наиболее популярными там останутся объекты, недавно перешедшие из первичного рынка во вторичный, а также квартиры в относительно новых домах (1990-2000 гг. постройки).
Максимальным спросом на рынке аренды, по-прежнему, будут пользуются одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью от 25 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц, поскольку недорогие «однушки» являются наиболее доступными по абсолютной цене. Аренда такой квартиры для многих остается единственной возможностью обретения жилья в столице за относительно небольшие деньги.

Предложение

В 2011 г. продолжится сокращение ввода новых площадей. Большинство «докризисных» объектов было сдано в эксплуатацию в 2009-2010 г., а реализация новых проектов и проектов, «размороженных» после кризиса, ожидается только после 2011 г. Однако, несмотря на сформировавшийся дефицит предложения, резкого увеличения цен не прогнозируется. Это связано с изменениями в структуре спроса и предложения. Несмотря на стабильный интерес покупателей к жилью эконом-клдасса, все больше происходит смещение массового спроса в так называемый класс «стандарт», находящийся на стыке хорошего эконом- и доступного бизнес-класса.

«Доля квартир эконом-класса в общей структуре предложения в следующем году сократится. Это связано с невысокой рентабельностью проектов данного сегмента для инвесторов, вызванной дороговизной земельных участков в Москве. Да и доля бюджетного жилья на текущий момент является незначительной. А в следующем году мы ожидаем еще большее сокращение доли данного сегмента», - добавляет Денис Бобков.

Вместе с тем недостаток предложения новостроек будет компенсирован обильным предложением на регулярном рынке. По словам Алексея Шленов, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», «сохранится достаточно большее предложение готовых объектов в Московской области, которое в той или иной степени может оказывать влияние на ценообразование Москвы. Сегодня у потребителя есть выбор - приобретать не самое качественное жилье в Москве, или же качественное жилье в ближайшем Подмосковье».

Кроме того, по прогнозам компании «МИЭЛЬ» следующий год будет «годом апартаментов». «В 2010 г. значительное количество проектов коммерческой недвижимости (офисы, гостиницы) проходят реконцепцию в формат апартаментов. Поэтому в 2011 г. ожидается выход на рынок большого количества проектов в данном формате», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
В целом же, по оценкам аналитиков, объем предложения сохранится на прежнем уровне. Например, по словам Дмитрия Таганов, руководителя аналитического центра Корпорации «Инком» в Москве «в экспозиции будет находиться порядка 50-55 тыс. квартир».

Цены

Большинство специалистов сошлись во мнении, что рост цен на жилье всех сегментов в 2011 г. останется на уровне инфляции и по итогам года в среднем не превысит 11-12%. В сегменте эконом-жилья прогнозируется серьезный дефицит, в связи с чем, рост цен на это жилье в следующем году превзойдет другие сегменты и составит порядка 13-15% за год.
Самый многочисленный по количеству объектов на рынке городского жилья бизнес-класс в следующем году будет демонстрировать крайне умеренный рост и вряд ли превысит отметку в 9%. Это связано с тем, что сегодня на рынке наблюдается большой объем предложений бизнес-класса - порядка 75% всех проектов рынка относится именно к этому сегменту.

Рост цен на жилье элитного класса в следующем году, наверняка, сможет преодолеть барьер в 10%. Это связано с вероятным сокращением предложения на первичном рынке, которое вызвано ограниченными возможностями получения площадок под застройку в центре Москвы - территории сосредоточения объектов элитного жилья.

«Общие экономические прогнозы свидетельствуют не в пользу активного роста цен на жилую недвижимость. Прогнозируемая инфляция, а также рост процентных ставок по кредитам окажут заметно сдерживающее влияние на потребительский спрос в 2011 г.», - резюмирует Денис Бобков.

 

Реклама

Читайте также

Названы самые доступные для аренды жилья города Подмосковья - Фото

Названы самые доступные для аренды жилья города Подмосковья

С начала года аренда жилья подешевела во всех городах среднего пояса Московской области. Наиболее существенным снижение оказалось в городах, где аренда недвижимости традиционно обходится дороже — в Пушкино, Жуковском и Щелково, сообщает федеральный портал «Мир Квартир».

Очередное повышение цен в районе Новые Ватутинки - Фото

Очередное повышение цен в районе Новые Ватутинки

ООО «Инвесттраст» – девелопер района Новые Ватутинки – сообщает о плановом повышении цен в период с 10 по 13 декабря на новые улучшенные корпуса №№ 10/1 и 10/2. Стоимость квадратного метра вырастет в среднем на 1%. Сегодня бюджет покупки начинается от 2,9 млн рублей.

Реклама