Что происходит на рынке недвижимости этим летом

Движения, наблюдаемые в начале самого жаркого сезона в нашей стране, на рынке недвижимости в этом году сложно поддаются объяснению. Более того, даже при обращении к специалистам не удается точно выяснить, упадет ли спрос или, пусть и медленно, но растет. Риэлторы и девелоперы иногда дают настолько разную информацию, что без обращения к экономическим процессам, происходящим в России на федеральном уровне, невозможно обойтись. А весь май, нужно напомнить, мы наблюдали «падение» рубля, который с начала прошлого месяца «просел» более чем на 10% от своей стоимости, а так же снижение цен на нефть, от экспорта которой в существенной мере зависит наша экономика. В связи с нерешенными проблемами Греции в ЕС, а так же скромными показателями статистики из США, некоторые экономисты даже ждут очередную волну кризиса. Каким будет летний спрос на недвижимость, и какие факторы окажут ключевое воздействие на его развитие, рассказали аналитики рынка.

Все по плану?

Среди опрошенных специалистов самым предсказуемым ответом можно назвать ссылку к фактору сезонности. Мол, макроэкономика ни при чем, просто все отдыхать уезжают или огороды сажают. «О каком-то существенном падении спроса говорить не приходится - уверяет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - Это типичная ситуация, повторяющаяся из года в год. Лето - время отпусков, которые становятся причиной ежегодного спада на рынке вторичной недвижимости. Люди, которые могут повременить с решением квартирного вопроса, оттягивают покупку жилья на потом». С аналогичными трудностями сталкивается и «вторая столица» нашей родины. «Потребители ожидают вывода новых проектов крупных операторов рынка - так что речь идет, скорее, об отложенном спросе» - так ответил на вопрос об ощущаемом снижении интереса к недвижимости со стороны покупателей Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад». Из этих слов можно сделать, как минимум, один вывод: падение спроса все же есть. Но тут же появляется и прямо противоположная точка зрения, так же основывающаяся на анализе вторичного рынка. Как уверяет Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж». В Москве на фоне сокращения объема ввода новостроек и ограниченного предложения первичного рынка, еще с сентября прошлого года наблюдается рост спроса на вторичную недвижимость. Количество сделок, зарегистрированных в первом квартале 2012 года, превысило показатели аналогичных периодов рекордных 2010 и 2011 годов. В этих условиях темпы роста цен сдерживаются большим объемом предложения вторичного рынка. Сегодня более 30% представленных в предложении квартир - это вновь выставленные на рынок объекты. «Таким образом, баланс высокой покупательской активности и достаточного количества предложений вторичного рынка дает умеренный темп роста цен» - делает выводы аналитик. К этой же позиции можно отнести и мнение Льва Литовкина, руководителя офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость», который уверяет, что с начала этого года спрос находится на стабильно высоком уровне, значительных снижений не наблюдается, что также подтверждает общая статистика по рынку. Согласно данным Росреестра, количество сделок, заключенных с января по май, в этом году превышает прошлогодние показатели за аналогичный период на 3%.

Ветер макроэкономики

Из последних двух аргументированных точек зрения можно понять, что спрос все-таки есть, хоть и небольшой, но выглядит он «компенсаторно», поэтому цены на жилье не растут. Само по себе это очень интересное мнение, но и на этом количество точек зрения на происходящее на рынке недвижимости не исчерпывается. Девелоперы, которые традиционно более чувствительны к экономическому макроклимату, высказываются ещеоригинальнее. Пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXIвек» Сергей Лядов считает, что в настоящее время отечественный рынок недвижимости чувствителен не к фактору сезонности, а к внешней экономической конъюнктуре и изменениям на мировом рынке. Учитывая серьезные колебания валютных и фондовых показателей, инвесторы начинают обращать все большее внимание на квадратные метры. Они рассматривают недвижимость как «защитный» актив и увеличивают его долю в своем инвестиционном портфеле. Об этом, в частности, свидетельствуют итоги продаж компании в мае. Они выросли на 25% по сравнению с апрелем, что является исключительным случаем для последнего весеннего месяца, немалая часть которого приходится на праздники. Участники фондового рынка в большей степени инвестируют в объекты, находящиеся на стадии строительства, а консервативные инвесторы - в квартиры на вторичном рынке. По оценкам аналитиков «Сити-XXIвек», временной лаг между событиями на фондовом рынке и рынке недвижимости будет серьезно сокращаться. Первостепенное значение для мировой экономики будет иметь позиция Греции. «В случае выхода Афин из зоны евро негативные события на внешних рынках будут усиливаться, что моментально отразится на экономических показателях России вообще, и отечественного рынка недвижимости, в частности» - заключил Сергей Лядов.

Векторы движения

Похоже, нынешним летом извечный российский вопрос «кто виноват?» не имеет одного ответа. Самое разумное при таком раскладе обратиться ко второму извечно русскому вопросу «что делать?», а для правильно ответа на него нужно выделить общие тенденции рынка.

Во-первых, и здесь сходятся мнения всех специалистов, продолжается доминирование альтернативных сделок. «Уже несколько лет альтернативные сделки составляют порядка 70-80% от общего числа договоров купли-продажи на вторичном рынке - констатирует Лев Литовкин. - После кризиса интерес покупателей сосредоточился на максимально выгодных предложениях эконом-класса. Эту тенденцию мы наблюдаем на рынке до сих пор». В последние два-три года существенно выросла доля альтернативных сделок с привлечением ипотечного кредита. По данным компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», доля кредитных средств от общей стоимости приобретаемых квартир в 2011 году, в основном, колебалась в диапазоне 50-53%. Аналитики компании связывают это с большим объемом именно альтернативных сделок. Сегодня, в стабильной ситуации на рынке недвижимости, при отсутствии серьезного колебания цен, даже самые сложные альтернативы, насчитывающие по несколько квартир в одной цепочке, могут осуществляться в комфортных условиях. При этом свободные (без альтернативы) квартиры стоят дороже примерно на 5-7%, нежели квартиры, участвующие в альтернативных сделках. Так, например, по данным базы эксклюзивных объектов компании «Миэль-Брокеридж», трехкомнатная квартира общей площадью 61 кв.м на 5-м этаже 9-этажного панельного дома, распложенная в районе Ясенево и участвующая в альтернативной сделке, стоит 8,95 млн рублей. Свободная аналогичная квартира в этом же районе, площадью 61 кв.м на 8-м этаже 9-этажного панельного дома, стоит уже 9,4 млн рублей. Связано это с тем, что на сегодняшний день доля свободных квартир эконом-класса на рынке невелика, и не превышает 40 % от всего объема предложения вторичного рынка этого сегмента. При этом большинство свободных вариантов приходится на однокомнатные квартиры. С увеличением же площади объекта и его цены доля свободных квартир уменьшается. Среди трех- и четырехкомнатных квартир эконом-класса найти объект, не участвующий в альтернативе, достаточно сложно.

Вторым интересным трендом спроса этого лета можно назвать непропорциональное соотношение цен.«Мы наблюдаем высокий спрос на однокомнатные квартиры - говорит Лев Литовкин. - На сегодняшний день это самый востребованный товар в сегменте эконом-класса». Повышенный интерес покупателей позволяет продавцам поднимать цену на однокомнатное жилье. Например, сегодня в одном и том же доме и даже подъезде «однушка» на 38 кв.м может стоить 6,5 млн рублей, а «двушка» площадью 52 квадратных метра - 7,5-7,9 млн рублей.


В качестве третьей тенденции можно выделить то, что покупатели перестали «бояться» Подмосковья. Как утверждают специалисты «Инком-Недвижимость», не только приезжие, чаще всего подыскивающие самые экономичные варианты покупок, но и московские семьи все больше склонны делать обмены с выигрышем по площади. Владеющие двумя и более квартирами в столице собственники, один из объектов все чаще обменивают на более просторное жильев ближайшем пригороде.

Нервозное лето

В заключение хочется отметить, что ощущаемая на рынке неопределенность, косвенным признаком которой являются высказывания столь противоположных точек зрения специалистами, в ближайшем будущем сохранится. Скорее всего, это действительно является отголоском неуверенности инвесторов, царящей на мировых рынках. Россия слишком зависима от поставок сырья в ЕС, который «трещит по швам» последние два года. 17 июня в Греции выборы, а в июле полностью закончатся деньги от последнего транша помощи МВФ. Ситуация в Испании так же не вселяет оптимизма. США по-прежнему остаются страной с колоссальным долгом, но при этом практически выступают за вооруженное решение конфликта в Сирии. Не только простые покупатели квартир, но и инвесторы с мировым именем не знают, чем все это может закончиться, так что сохранение выжидательной позиции может стать главной стратегией этого лета.

 

Реклама

Читайте также

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково» - Фото

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково»

Президент РФ Владимир Путин намерен обсудить с мэром столицы Сергеем Собяниным вопросы, касающиеся возможной вырубки столичного парка «Кусково», сообщает РИА Новости.

Реклама