Что происходит на рынке загородной недвижимости этой весной

В преддверии летнего сезона на рынке загородной недвижимости Московской области наблюдается некоторое перенасыщение: спрос на коттеджи, дачи и земельные участки не большой, но цены, по-прежнему, остаются на том же, довольно высоком уровне, и снижать их никто не собирается, предлагая покупателям только разовые сезонные акции.

Количество есть, а качества нет

«Рынок перенасыщен проектами, которые малопривлекательны для современного покупателя, - пояснил руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. - По-настоящему качественный продукт можно выделить всего в 10% от общего объема предложения».
По оценкам компании Chesterton, на данный момент на загородном рынке Московской области сосредоточено около 700 коттеджных поселков в разной ценовой категории, на различных направлениях и удаленности от Москвы. Но покупательский спрос сосредоточен в основном на направлениях, расположенных от Киевско-Калужского до Новорижского и на расстоянии в пределах 20 км от МКАД. «Покупатели домов в любой ценовой категории сейчас предъявляют повышенные требования к качеству поселка, к его концепции, местоположению, инфраструктуре», - отмечает директор департамента загородной недвижимости Chesterton Елена Родина. Но так как качественных проектов очень мало, не везде соблюдается баланс «цена и качество», то спрос получается как бы и есть, но в тоже время его толком нет, потому что потенциальным покупателям очень трудно сориентироваться в изобилии проектов и уж тем более сложно выделить качественные, подходящие именно им объекты недвижимости. «Поэтому у многих просто «опускаются руки» и создается впечатление, что найти то, что действительно нужно, просто невозможно», - говорит Елена Родина.
И вполне естественно, что одни проекты более востребованы, так как отвечают современным требованиям покупателей, а другие просто простаивают.
«Можно говорить о том, что некоторые проекты менее востребованы, поскольку раньше на рынок выходило много проектов бизнес-класса, - пояснил управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - А после кризиса рынок загородной недвижимости стал гораздо больше ориентироваться на экономкласс, и поэтому бизнес-класс стал менее востребованным. Но говорить о перенасыщении всего рынка я бы не стал - тем более что в сегменте экономкласса, который сейчас интересен покупателю больше всего, качественных объектов по-прежнему не так уж и много. Кстати, качественный бизнес-класс тоже в дефиците, поэтому покупатели вынуждены обращать внимание на вторичный рынок».

Все дело в ценах

При этом цены на загородную недвижимость, вопреки всякой логике, не падают, а остаются на прежнем уровне, а местами даже растут. Эксперты называют несколько причин такого поведения продавцов.
По мнению Елены Родиной, основной причиной неснижаемых цен является тот факт, что большинство застройщиков полагает, что рост стоимости земли покрывает простои. «Условно говоря, если сегодня ты не продал дом за миллион, завтра ты продашь его за миллион двести», - пояснила эксперт.
Вторая причина кроется среди покупателей, которые хоть и любят различные скидки и специальные предложения, но до сих пор считают, что если цены стали снижать, значит, тут что-то нечисто.
Третья причина, считает эксперт, кроется в том, что многие из представленных сейчас на рынке проекты начинались на пике загородного рынка 2005-2007 годах, когда цены на землю были на самом высоком уровне и до 50% дороже, чем сейчас. «То есть, снизив цены сейчас, застройщик просто не получит прибыли и, возможно, даже не покроет свои затраты, - отметила Елена Родина. - Поэтому многие из девелоперов ждут, когда рынок «оживет», а цены снова активно пойдут в рост. Сильно снижают цены, чтобы активизировать спрос на свой объект, как правило, те застройщики, которые вкладывали в проект кредитные средства, и они просто обязаны совершать какие-то продажи, чтобы соблюдать свои обязательства перед банками. Или же недавно вышедшие на рынок поселки, чтобы начались активные продажи на проекте, первые несколько домовладений могут предложить с очень большим дисконтом, иногда даже ниже себестоимости».

К примеру, в уже полностью готовом поселке «Княжье озеро» возникла необходимость форсированной продажи оставшихся домовладений, поэтому застройщик решил снизить цены на 15%.
По словам руководителя департамента элитной загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллиной, большие сезонные скидки сейчас есть в поселках «Западная Резиденция» (Можайское шоссе, дисконт - 20%), «Грин Хилл» (Новорижское шоссе, 30%), «Империал» (Калужское шоссе, 20%). Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, рассказала, что в коттеджном поселке «Лесная рапсодия», расположенном на Волоколамском шоссе, скидки на отдельные дома достигают 2 млн. рублей. По словам руководителя проекта Vita Verde Марии Молчановой, скидки в одноименном поселке в мае 2012 года достигают 30%.
По оценкам компании Chesterton, нынешний диапазон цен на самом дорогостоящем Рублево-Успенском направлении варьируется от 4,5 тыс. долларов до 6,5 тыс. долларов за 1 кв. м, включая стоимость земли.

На втором по популярности Новорижском направлении цены несколько ниже - от 3,5 тыс. до 5 тыс. долларов за «квадрат», включая стоимость земли.
На Киевском, Калужском, Минском и Можайском направлениях диапазон цен составляет от 3 тыс. до 4 тыс. долларов за 1 кв. м с учетом стоимости земли.
Средняя стоимость домовладений на Дмитровском направлении составляет 3 тыс. долларов за 1 кв. м. Правда, в данных случаях речь идет о домах наименее популярного в данный момент бизнес-класса, расположенных на вышеупомянутых направлениях в пределах 30-35 км от МКАД.
По данным аналитического центра ОПИН, в проектах экономкласса, во многом формирующих загородный рынок, средневзвешенная цена сегодня составляет 1430 долларов за 1 кв. м. Средняя стоимость сотки земли в поселках без обязательного строительного подряда, по данным центра, составляет 17 тыс. долларов в элитном сегменте рынка и 5-7 тысяч в поселках экономкласса.
Ярким примером самого доступного проекта можно считать поселок Никитское, расположенный на Новой Риге. В период с 1 по 30 апреля здесь можно было купить участок с коммуникациями и домиком всего за 1,1 млн рублей. При этом сотка земли в поселке стоит от 79 тыс. рублей (примерно 2,7 тыс. долларов).

Ипотека идет за город

Несмотря на то, что ипотека на загородном рынке более сложный процесс и не все банки кредитуют коттеджные поселки, все-таки покупателям удается привлекать этот кредитный инструмент для покупки дачи или коттеджа.
«Если девелопер сотрудничает с банком, то получить кредит в разы легче, - пояснил Владимир Яхонтов. - Рассрочка также пользуется успехом, а новый тренд этого года, который мы отметили еще зимой - это взаимозачет. Сейчас многие продают городскую квартиру, чтобы приобрести загородный дом, поэтому застройщики идут навстречу клиентам».
По оценкам Елены Родиной, почти половина покупателей загородной недвижимости сейчас рассматривают для себя приобретение домов с использованием заемных средств или рассрочек, притом не только в небольших бюджетах. «Первая причина роста интереса покупателей загородного жилья к ипотеке - это желание жить в доме уже сегодня при отсутствии нужной суммы денег, - пояснила эксперт. - Вторая причина в том, что для многих удобнее оставить деньги в бизнесе и вносить оплату частями. Но фактических сделок с привлечением ипотечных кредитов пока на загородном рынке не так много, что по большей части связано с отсутствием возможности подтвердить свои доходы, так как многие работодатели, по-прежнему, прибегают к серым схемам в бухгалтерии, выплачивая основную часть заработной платы в конверте. Третья причина - многим процедура получения ипотечного кредита кажется сложной и очень долгой и покупатели боятся бумажной волокиты. Хотя, на самом деле, имея хорошего специалиста в банке и налаженный механизм рассмотрения и одобрения (над чем работает большинство застройщиков загородных поселков) получение ипотеки не займет более 10-14 дней. Помимо того, многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки на приобретение загородного дома от 6 месяцев до 1 года».
В частности, коммерческий директор компании «Загородный проект» Алексей Гусев рассказал, что в коттеджных поселка «Загородного проекта» уже сейчас возможно приобретение объекта недвижимости как в кредит, так и в рассрочку. «Объем ипотечных программ, предлагаемых банками, постоянно увеличивается, в связи с чем и растет спрос на данные продукты, - пояснил эксперт. - Только за I квартал 2012 г. объем ипотечных сделок в поселках «Загородного проекта» вырос на 15% по сравнению с I кварталом 2011 года, что уже свидетельствует о положительной динамике развития ипотечных программ на загородном рынке недвижимости».

Акции и мероприятия: весна-лето 2012

Известно, что для того, чтобы повысить привлекательность своих проектов, все девелоперы разрабатывают сезонные спецпредложения, устраивают разнообразные промо-акции, придумывают самые невероятные подарки и бонусы: от парковочных мест и дорогих автомобилей до ландшафтных работ, различных пристроек, лишних соток и бесплатного подключения коммуникаций.
Исполнительный директор девелоперская группа «Интегра» Дмитрий Гордов, рассказал, что сезонные акции уже не мотивируют покупателей, поскольку подобные предложения есть практически у всех участников рынка. «Поэтому мы придумываем новые способы привлечь клиентов, - пояснил специалист. - В поселке «Ясногорье» мы организуем специальные барбекю-пати, куда приглашаем наших клиентов и их друзей. Это заведомо лояльная аудитория и мы думаем, что часть из них станут нашими клиентами. Бюджет таких мероприятий не превышает 10% от ежемесячных затрат рекламного бюджета на продвижение поселков и дают достаточно высокую конвертацию посещений в сделки - каждый второй посетитель в итоге становится жителем поселка».

По оценкам корпорации «Инком», весенний сезон 2012 года начался вполне неплохо. В частности, март охарактеризовался возросшей активностью покупателей, так что относительно февраля число сделок с первичной загородной недвижимостью увеличилось на 42%. «Нельзя сказать, что цены продолжают оставаться на прежнем уровне, - пояснил Дмитрий Таганов. - Средние цены предложения и реализации в целом по рынку показали в марте отрицательную ценовую коррекцию. Цена по предлагаемым объектам снизилась на 2% до 6,2 млн. рублей. Но, несмотря на это на загородном рынке недвижимости Московской области, по-прежнему, не хватает качественных объектов, за которые покупатели готовы платить, зато наблюдается избыток дорогостоящих проектов бизнес-класса, на которые население в большинстве своем не готово тратить ни свои, ни заемные средства.

 

Реклама

Читайте также

Дополнительная скидка 2% от TEKTAGROUP ко Дню защитника Отечества - Фото

Дополнительная скидка 2% от TEKTAGROUP ко Дню защитника Отечества

Ко Дню защитника Отечества TEKTAGROUP подготовила специальную скидку, которая распространяется на покупку квартир во всех проектах компании. Приобрести жильё в новом жилом комплексе можно с дополнительной скидкой 2%. Акция проводится в ЖК «Маяковский», ЖК «Акварели» и ЖК «Архимед-2» с 23 до 27 февраля 2017 года и суммируется с уже действующими акциями.

В корпусе Ellington ЖК «Савёловский Сити» завершены монолитные работы - Фото

В корпусе Ellington ЖК «Савёловский Сити» завершены монолитные работы

Компания MR Group сообщает о завершении монолитных работ в 47-этажном корпусе Ellington жилого комплекса «Савёловский Сити», расположенного в 7 минутах от м. «Дмитровская». Генеральный подрядчик проекта «СУ-10»проводит облицовку фасада Ellington, в корпусе Armstrong ведётся монтаж 8 этажа.
На сегодняшний день введён в эксплуатацию первый корпус ЖК «Савёловский Сити» - 20-этажная башня King, которой присвоен адрес Новодмитровская ул., д. 2, к. 4. Облицовка фасада ещё одного здания – башни Coltrane – практически завершена.

Реклама