Что такое альтернативные сделки купли-продажи квартир с ипотекой?

Когда приходиться задумываться о необходимости приобретать квартиру или появляется желание пожить в более комфортных условиях, то идея об использовании уже имеющихся ресурсов приходит в голову в первую очередь. Вместо того чтобы долго откладывать деньги, постоянно беспокоиться о том, чтобы инфляция не поглотила с таким трудом накопленные сбережения, выбирать валюту хранения и решать множество других мелких проблем, многим людям совершенно справедливо гораздо более простым способом кажется использовать уже оформленные в собственность квадратные метры как первоначальный взнос, а недостающую сумму для «улучшения жилищных условий» занять у банка. По словам Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость», на сегодня порядка 75% ипотечных сделок на вторичном рынке являются альтернативными. В последнее время эксперт отмечает повышенный интерес со стороны клиентов к обмену жилья с помощью ипотеки, который, очевидно, вызван изменением сроков городской программы по сносу и реконструкции некомфортного жилья. Аналитики рынка поделились своими наблюдениями о том, как сегодня выглядит структура и сущность альтернативных сделок с ипотекой.

Альтернатива для позитива

К одному из главных отличий альтернативных сделок от других видов взаимодействий на рынке недвижимости относятся социально-экономические характеристики клиентов, которые к ним прибегают. Скажем, если квартиры в новостройках часто покупают одинокие молодые люди, или молодые семьи без детей, не имеющие достаточно средств для первоначального взноса, то к размену и увеличению жилплощади стремятся те, кто уже имеет какую-то недвижимость. По словам Елены Вебер-Латиган, генерального директора компании "Вэлат", «среднестатистический портрет» клиентов «альтернативщиков» по ипотечным сделкам - это, как правило, мужчина, возраста от 25 до 40 лет, с высшим образованием, со средним уровнем дохода (для Москвы - от 50 до 80 тысяч рублей в месяц), женатый, либо без детей, либо с 1 ребёнком. «Основная причина, по которой людям требуется альтернативная сделка - необходимость расширения жилплощади в связи с рождением детей. Тем не менее, чаще всё же заёмщики просто покупают недвижимость, достаточно редко прибегая к альтернативам. Типичная ситуация «среднестатистического» заёмщика: молодая семья, возможно с ребёнком, возможно без, не имеет собственного жилья в городе, но совокупный уровень дохода позволяет взять ипотечный кредит, плюс к этому, удалось накопить некоторую сумму, которой достаточно для первоначального взноса; для таких заёмщиков ипотека становится единственным выходом, позволяющим им отказаться от аренды жилья»,- отмечает Елена Вебер-Латиган.

Причины, по которым люди прибегают к альтернативным сделкам, банальны - улучшение жилищных условий в связи с ростом семьи до двух детей и более или их взрослением. Как правило, покупатели не совершают каких либо резких скачков, обычно миграция происходит из 2-х в 3-х комнатные квартиры, и так далее, то есть поэтапно. Такие сделки не требуют высоких доплат, соответственно, не возлагают большого долгового бремени на заемщика. По наблюдениям Льва Плецельмана, разъезд в семье, состоящей из разных поколений, проживавших на одной жилплощади, обычно происходит с выделением однокомнатной квартиры с помощью ипотечного займа. Кроме того, покупатели довольно часто меняют свой район или на более удобный с транспортной точки зрения, или на более дешевый с целью прибрести квартиру большей площади.

Цена вопроса

Поскольку уже имеющаяся в собственности жилплощадь является весьма внушительным капиталом, который банки охотно рассматривают в качестве дополнительного гаранта надежности клиента, то процедура одобрения ипотеки для клиентов-«альтернативщиков» не такая напряженная, как, скажем, для тех, кто покупает квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом.

По наблюдениям руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, средняя сумма кредита по всем банкам Москвы держится на уровне 3,5 - 4,0 млн рублей и растет очень медленными темпами. Средняя стоимость квартиры от 6,8 до 8,5 млн. рублей.

По словам Елены Вебер-Латиган, как правило, если речь идёт о жилье эконом-класса, сумма доплаты составляет от 1,5 до 3 миллионов рублей. «Эта сумма в большинстве случаев позволяет переехать в квартиру большей площади, иногда несколько улучшить месторасположение объекта (близость к метро, престижность района). В сегменте бизнес-класса доплата может достигать 5 - 7 миллионов рублей, правда в этом случае заёмщики редко берут всю сумму в кредит, частично используя собственные средства, иногда средства от продажи других объектов недвижимости»,- объясняет она.

Следовательно, альтернативу чаще всего рассматривают в тех случаях, когда на руках есть 50% и более от стоимости выбранной квартиры. Если денег меньше, берут простую ипотеку, если больше - берут потребительский кредит или продают какой-либо объект, с которым расставаться наиболее безболезненно (дачу, например).

«Среднестатистические» характеристики стоимости, как альтернативных сделок, в целом, так и отдельных параметров, которые им присущи, различаются, в зависимости от того, к цифрам какого аналитического центра мы прибегаем. Скажем, Александр Серебряков, заместитель генерального директор компании «Миэль-Брокеридж» по ипотечным программам, приводит более сдержанные данные. Средняя стоимость квартиры, по наблюдениям эксперта, приобретаемой с использованием ипотечного кредита - 6,1 млн рублей в Москве, и 5,7 млн рублей - в Московской области. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры в 1 квартале 2011 года составила порядка 3 млн рублей. Но как в первом, так и во втором случае очевидно, что без помощи кредитно-финансовой организации клиентам было бы очень сложно увеличить жилплощадь, потому что просто взять и накопить 3- 4 млн рублей задача непростая для семейных людей с детьми.

Выбор банка

Интересными наблюдениями поделились застройщики, так же в практике своей деятельности сталкивающиеся с «цепочными» сделками. «Если при обычных ипотечных сделках средний размер первоначального взноса равен примерно 40%, то в случае альтернативных сделок этот показатель составляет 70% от стоимости квартиры - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». - Привлечение ипотеки практикуется примерно в каждой четвертой альтернативной сделке». Но если размер первоначального взноса у «альтернативщиков» вполне объясним с логической точки зрения, то выбор банка, к которому прибегают такие клиенты, часто связан с необходимым уровнем комфорта для обращения с кредитно-финансовой организацией.

По словам экспертов, сегодня и сами банки весьма заинтересованы в сотрудничестве с агентствами в сфере альтернативных сделок. Елена Вебер-Латиган объясняет, что клиенты без агента - это всегда риск, что в самый неподходящий момент они выкинут-таки тот или иной фокус, ставя в тупик остальных участников сделки. «Происходит это не от их собственного большого желания, а скорее от незнания и непонимания технологии сделки и некоторых юридических аспектов. Что же касается банков, то трудности, конечно, бывают. Тем не менее, риэлторам, как правило, удаётся грамотно выстроить работу с кредитными менеджерами в банка»,-отмечает она.

Андрей Владыкин утверждает, что все банки, проводящие ипотечные сделки, также приветствуют альтернативные. В основном, различия касаются так называемой «длины цепочки» то есть количества квартир, задействованных в сделке, и места кредитной сделки в этой цепочке. «Это может показаться абсурдом, но некоторые банки отказывались проводить сложные альтернативные сделки из-за банального неумения организовать последовательность закладки денег в банковские ячейки, а также из-за нехватки свободных ячеек и нехватки свободных мест в переговорных, чтобы рассадить всех участников цепочки» - делится своими наблюдениями эксперт. Однако в подавляющем большинстве случаем все стремятся решить вопрос ко всеобщей выгоде и альтернативы проходят достаточно гладко.

В заключении хочется сказать, что альтернативные сделки относятся к классическому типу взаимодействий с недвижимостью, в том числе и потому, что востребованы, практически, всегда. На этот тип экономических отношений мало воздействуют кризисные факторы или ухудшение инфляционного фона, потому что здесь можно встретить практически «идеальный» вариант, когда потребности и возможности не совпадают лишь чуть-чуть. А недостающую сумму с такими гарантиями надежности банки предоставляют с большей охотой, чем при обычном варианте ипотеки. Именно поэтому альтернативные сделки можно назвать «оплотом» рынка недвижимости, в том числе и в настоящее время.

 

Реклама

Читайте также

В России появятся профессиональные управдомы - Фото

В России появятся профессиональные управдомы

В России планируется ввести институт профессиональных управляющих многоквартирными домами. Товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы смогут нанимать таких менеджеров для управления зданиями. Минстрой РФ уже разработал соответствующий законопроект, сообщает «Лента.ру».

Реклама