Что входит в стоимость квадратного метра вторичного жилья и новостройки

Даже непосвященному человеку понятно, что стоимость квартиры зависит от многих показателей. Однако далеко не все они так очевидны. Привлекательное предложение в итоге может оказаться лишь рекламной «завлекалочкой», а квартира по выгодной цене - не самым лучшим товаром с низкими потребительскими свойствами.

Расположение дома и внешняя инфраструктура

Специалисты рынка недвижимости выделяют несколько физических и юридических факторов, которые влияют на ликвидность квартиры, и на которые перед заключением договора покупателю стоит обратить пристальное внимание. Начать, пожалуй, стоит с местоположения дома. Например, цена квадратного метра в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине столицы может отличаться в два и более раз. Не менее значимым критерием будет близость к станции метро - он может повысить стоимость квартиры на 10-20%, рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.
От расположения дома напрямую зависит инфраструктура. Квартира в центральном районе далеко не всегда может оказаться пределом мечтаний для семьи с маленькими детьми (отсутствие двора с детской площадкой, парка для прогулок). При выборе района своего будущего проживания обратите внимание на наличие магазинов, парковок, поликлиники, при необходимости благоустроенного двора, школы, и прочих важных именно для вас и вашей семьи объектов. Если это «спальный» район, то лучше выяснить, какова ситуация с транспортом, ведется ли строительство детского сада и планируется ли открыть в этом районе торговый центр с продуктовым магазином.

Тип дома

Одним из наиболее существенных факторов, влияющих на стоимость квадратного метра в доме, где вы планируете приобрести недвижимость, будет также его тип.
Наиболее популярными домами являются панельные, монолитные и кирпичные. Встречаются и комбинированные здания, например, кирпично-монолитные или панельно-монолитные. От материала, из которого строится дом, зависят, например, тепло- и звукопроводимость, а также долговечность. Стоимость 1 кв. м., по словам Александра Шленова, в современном монолитно-кирпичном доме по сравнению со старой панельной пятиэтажкой отличается на 30-40%.

Внутренняя инфраструктура

Не стоит пускать на самотек информацию о внутренней инфраструктуре, постарайтесь выяснить несколько моментов. «Во-первых, стоит узнать, сколько квартир на этаже. Чем меньше квартир на лестничной клетке, тем выше стоимость метра. К тому же с меньшим количеством соседей будет легче договорить, например, об установке одной металлической двери на площадке, - делиться советами столичный риелтор Марина Зубкова. - Во-вторых, важный фактор - наличие лифта и его бесшумность. Немало жилых домов до сих пор могут похвастаться «громыхающими» или регулярно выходящими из строя лифтами. В-третьих, следует поинтересоваться наличием мусоропровода и его месторасположением, площадью лестничной и лифтовой площадок». Все эти критерии, может и не очевидно, но влияет на стоимость квадратного метра. Например, неприглядный подъезд понизит стоимость кв. м. на 2-5%.
Для владельцев автомобилей немаловажным может оказаться подземный гараж, а также возможность парковки автомобиля на близлежащей с домом территории. Для квартир, расположенных в центре, - подземный гараж будет спасением, однако, стоит поинтересоваться его стоимостью и наличием свободных мест.
Кстати, если вы берете квартиру на втором этаже, то следует узнать, что планируется разместить на первом этаже. Часто в домах располагаются офисы, банки, магазины, а порой и клубы. И если соседство с банком скорее всего будет спокойным, то продуктовый магазин может потянуть за собой незваных гостей (грызунов и насекомых), а клуб - ночную музыку и пьяных посетителей в подъезде.

Этажность и планировка квартиры

Имейте в виду, что первый этаж снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Исключением здесь может быть первая линия домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования. По оценкам специалистов, последний этаж снизит стоимость метра на 2-5%. А окна на шумную улицу - на 5-10%. Столько же может «стоить» и открывающийся из окна вид на промышленную зону или железную дорогу.

Планировка квартиры также скажется на ее стоимости. Планировка зависит от типа дома. В панельных домах, как правило, она типовая. А это значит, что она не будет отличаться разнообразием, да и после покупки перепланировать ее по вашему вкусу будет проблематично. Это объясняется просто. В панельном доме практически все стены являются несущими, а перенести или убрать такую стену запрещено. В этом смысле гораздо более выгодными являются монолитные дома со свободной планировкой Несущим там выступает каркас здания, поэтому застройщики намеренно не стены, чтобы сделать возможным индивидуальную планировку под будущего жильца. «На этапе строительства есть возможность согласовать свой проект с застройщиком, и тогда вы получите квартиру по своему вкусу», - комментирует Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском».

Хороший евроремонт может добавить к стоимости метра во «вторичке» от 5% до 20% в зависимости от времени проживания в квартире после ремонта предыдущих владельцев. Эксперты отмечают, что состояние квартиры в последние месяцы стало более важным для покупателей, чем было раньше.

Этап строительства

«Если говорить о новостройках, то на стоимость квадратного метра, помимо вышеперечисленных факторов, влияет стадия строительства», - добавляет директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева. К сожалению, на практике застройщики нередко нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию, поэтому при подписании договора стоит обратить внимание на сроки строительства и ответственность за их несоблюдение.

Юридические факторы

Когда стоимость квартиры вам кажется подозрительно низкой, стоит выяснить, нет ли проблемных вопросов с правоустанавливающими документами. Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны неучтенных при разделе квартиры наследников (супругов и детей), права которых могли быть нарушены. Насколько из-за этого может снизиться стоимость квартиры, оценить трудно, так как есть покупатели, для которых значимость этих факторов не очень велика, но растет число тех, кого это может остановить, подчеркивает Андрей Шленов. Свободная (без альтернативы) квартира стоит дороже, но уже не на 5-7%, как было до кризиса на быстро растущем рынке, а, может быть, на 3-5%.

Однако важно понимать, что путем прямой калькуляции процентов, которые дает наличие или отсутствие того или иного фактора, конечную стоимость квартиры определить невозможно. Квартира представляет собой уникальное единство всех этих параметров. А покупатель расставляет их в порядке важности именно для него. Поэтому каждый конкретный объект необходимо оценивать индивидуально, учитывая совокупность всех факторов и потребностей покупателя.

Реклама

Читайте также

В Амстердаме возведут плавучий жилой комплекс - Фото

В Амстердаме возведут плавучий жилой комплекс

В Амстердаме планируется выстроить на воде жилой комплекс с энергоэффективными квартирами, плавучими садами, яхт-школой и причалами. Проект реализуют на озере Эй, расположенном на востоке нидерландской столицы, сообщает «Лента.ру» со ссылкой на публикацию Inhabitat.

Реклама