Что ждет рынок ипотечного кредитования в 2013 году

Январь - это самый подходящий месяц для подведения итогов предыдущего года и прогнозов на будущее, и ипотечного рыка это правило касается в первую очередь. В истории России 2012 запомниться, как год президентских выборов, скачков цен на нефть и неопределенных экономических перспектив.

Но, несмотря на все «угрозы кризиса» и даже ожидание «конца света», все больше россиян решают квартирный вопрос, не оглядываясь на пессимистические оценки аналитиков. Опубликованная ЦБ РФ и Россреестром статистика красноречиво свидетельствует об этом. Об итогах ушедших 12-ти месяцев на ипотечном рынке, размере ставок в 2013 году и вере россиян в собственное будущее, рассказали ведущие эксперты банков, строительных компаний иагентств недвижимости.

Каждая третья квартира покупается в кредит

По данным Банка России, объем выдачи ипотечных кредитов в нашей стране с января по ноябрь 2012 года увеличился на 36,6% в количественном и на 49,7% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого 2011 года. В Москве за январь-ноябрь 2012 года было выдано на 52,6% в количественном и на 42,3% в денежном выражении кредитов больше, а в Московской области объем выдачи увеличился на 51,1% и 52,6% соответственно.

Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» заявил, что в 2012 году количество сделок, совершаемое с помощью ипотеки, составляло порядка 30% от всех сделок на рынке вторичного жилья столицы. При этом доля кредитных средств на вторичном рынке недвижимости Москвы, в среднем, составляла порядка 50%. Доля кредитных средств от общей стоимости приобретаемой квартиры в Москве в 2012 году не превышала 55%. Средняя сумма кредита, привлекаемого для покупки, в 2012 году была чуть выше 4 млн рублей.

Данные Росреестра по Москве подтверждают существенное увеличение зарегистрированных сделок купли-продажи жилья с привлечением ипотеки. Количество зарегистрированной ипотеки (в силу договора и в силу закона) в 2012 году увеличилось на 29% по сравнению с прошлым годом. Как утверждает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский, в январе 2012 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным рублевым кредитам в Москве составляла 11,6%, к ноябрю данный показатель был на уровне 12,1%. В Московской области за аналогичный период ипотечные ставки выросли с 11,8% до 12,3%. Рост ипотечных ставок в 2012 году, прежде всего, связан с удорожанием стоимости фондирования для банков, то есть получения длинных денег, которые они используют для передачи в качестве кредитов населению. «Скорее всего, в 2013 году рост ставок по ипотеке также будет продолжаться - говорит аналитик. - По крайней мере, о снижении данного показателя говорить не приходится. Это подтверждается и заявлениями главы АИЖК, который предсказал фиксацию ипотечных ставок в России в 2013 году на уровне 13-13,5%».

Векторы влияния

В прошлом году движения ставок на ипотечном рынке были отчасти связаны с политическими событиями в стране, отчасти - с макроэкономическими параметрами (они зависели от стоимости фондирования, которое привлекают банки на внешних рынках). Как отметилруководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» АндрейВладыкин, в первой половине 2012 года ставка по ипотеке практически не менялась. «Есть мнение, что это было связано с выборами: правительство сдерживало рост ставки нерыночными способами» - заявил аналитик. С июля ставка начала расти.

Динамика в течение нескольких кварталов не была равномерной, тем не менее, к концу 2012 года удалось добиться увеличения объема выданных кредитов на 30% по отношению к показателям 2011 года. Заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век»Марина Тимашова подтвердила, что,начиная с мая, банки стали увеличивать проценты по ипотечным займам, и по итогам года средняя их стоимость выросла на 0,6-0,7% (с 11,9% до 12,5%). В то же самое время для стимулирования спроса среди населения банки стали ослаблять требования к заемщикам - либеральнее подходили к оценке доходов клиентов, отменяли поручителей, уменьшали сумму первоначального взноса, что позволило до конца года сохранить существенный объем ипотечных сделок.На фоне увеличивающейся ставки по кредитам стоимость недвижимости также росла в прошедшем году, практически достигнув по Подмосковью в конце 2012 года докризисных показателей.

Генеральный директор Агентства недвижимости «Лидер» Софья Старкова согласилась с коллегами. По ее данным, за 2012 год рост ставок по ипотеке составил 1 - 2% и на сегодняшний день средневзвешенная ставка составляет 12,5% годовых в рублях, что довольно приемлемо для клиентов, особенно с учетом инфляции. Однако рост ставок на количество сделок не повлиял.Данные официальной статистики рынка ипотечного кредитования говорят об увеличении объемов выданных ипотечных кредитов по сравнению с тем же периодом 2011 года до 50%. Эти цифры подтверждаются и собственной статистикой АН «Лидер». «На всех наших объектах, в том числе в микрорайоне «Новое Измайлово», ЖК «Западное Кунцево» число ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом возросло - констатирует Софья Старкова. - В 2011 году в нашей компании порядка 20 % ипотечных сделок. В этом году средний показатель по нашим объектам - 30%, причем в течение 2012 года пик ипотечных сделок приходился на март, август, сентябрь, октябрь и ноябрь». Рекордсменом по количеству ипотечных сделок является октябрь, так, к примеру, у нас в ЖК «Западное Кунцево» было порядка 50% сделок с привлечением ипотечного кредита.

На западном фронте без перемен

Ставка по ипотеке напрямую зависит от стоимости денег на международных финансовых рынках. Пока ситуация там относительно стабильная. Ставки упадут, когда банки найдут источники более дешевого финансирования. Например, если депозиты физических лиц станут дешевле, то и средние ставки при благоприятном прогнозе упадут до 11-12% годовых.Заместитель председателя правления СДМ-Банка Сергей Козлов так же подтвердил, что в течение 2012 года процентная ставка по ипотечным кредитам выросла, особенно во второй половине года. Но основной причиной, по его мнению, является рост стоимости фондирования для банков.
В первой половине 2013 года, скорее всего, продолжится незначительный рост процентных ставок по ипотеке, считает банкир.В целом, в течение 2012 года объем сделок рос довольно существенно. Так, например, в первой половине прошлого года было выдано в 1,5 раза больше ипотечных жилищных кредитов, чем за аналогичный период 2011 года. «Хотя в ближайшее время темпы выдачи ипотеки начнут падать - полагает эксперт. - Это, прежде всего, связано с ростом процентных ставок по ипотеке, который произошел в последние месяцы».


Кто же эти люди? Где эти герои?

Но вернемся к основному предмету анализа рынка жилья - к ситуации с покупкой квартир. Портрет потенциального заемщика в настоящий момент не изменился. Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости», утверждает, что жилье в нашей стране по-прежнему покупают молодые семьи, то есть супруги в возрасте от 25 до 40 лет, покупающие либо свое первое жилье, либо расширяющие уже существующую жилую площадь за счет альтернативных сделок. Как правило, это наемные сотрудники со средним или выше среднего доходом.

Несмотря на то, что с лета произошло незначительное повышение цен на ипотечные продукты, они продолжают оставаться востребованными и актуальными на рынке жилья. Ипотека сегодня - показатель здорового состояния рынка труда и уверенности людей в завтрашнем дне, несмотря на разговоры о кризисе и колебания курсов валют, которые все отмечали в 2012 году. Покупатели ощущают в себе силы планировать свое будущее на долгосрочную перспективу и решают свои жилищные вопросы здесь и сейчас, предпочитая ипотеку жесткой экономии и накоплению, понимая, что с помощью этих механизмов приобрести недвижимость крайне сложно. Средняя сумма кредита, привлекаемого для покупки, в 2012 году была чуть выше 4 млн рублей. В большинстве случаев заемщики с помощью ипотеки приобретали двух- или трехкомнатные квартиры улучшенной планировки в современных панельных домах в спальных районах с развитой инфраструктурой. В основном это были объекты средней стоимостью 8-9 млн рублей.

Начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова согласилась с выводами коллеги по рынку. По итогам 2012 года аналитики ее компании отметили рост числа сделок с использованием ипотеки. По их оценкам, более 50% покупателей вторичного жилья в качестве вспомогательных средств использовали кредиты. Средний размер займа составил 3-6 млн рублей, взятые на срок от 15 до 20 лет под 10,5-12,5% годовых. Большинство ипотечных сделок совершалось с целью улучшения жилищных условий: то есть, люди меняли квартиры меньшей площади на более просторное жилье. Учитывая постоянно растущие доходы, многие клиенты досрочно погашали задолженности. То есть займы, взятые на 15-20 лет, закрывают уже через 5-7 лет: средний размер ежемесячных выплат оказывается не таким большим для семейного бюджета - порядка 30-35 тыс. рублей, что дает возможность вносить дополнительные средства в пользу погашения ипотеки.

Жить будем!

Подводя итог всему сказанному, можно говорить о том, что люди престали бояться ипотеки и уже более свободно оперируют этим вспомогательным инструментов в вопросах покупки недвижимости.

По мнению Марины Тимашовой, цены на недвижимость и ипотечные ставки уже сегодня фактически приблизились к докризисным значениям, так что 2013 год будет менее активным, как в плане роста цен на недвижимость, так и в плане роста ипотечных ставок. Прогноз среднерыночной ставки на конец 2013 года не более 14%.Увеличение средней ставки на 0,5-1% вряд ли сможет кардинально повлиять на отказ от покупки жилья в московском регионе, так как это прибавит к ежемесячному платежу сумму менее 1 тысячи рублей в зависимости от размера займа. К тому же рост цен на жилье в столичном регионе планируется на уровне инфляции, что позволит сохранить спрос, как минимум, на уровне 2012 года и, как следствие, поддержать существующие объемы ипотеки.

Но есть и более радикальные прогнозы. Например, генеральный директор Агентства недвижимости «Лидер» Софья Старкова считает, что в 2013 году возможно увеличение ставок по банковским ипотечным кредитам до 2%. На это может повлиять как нестабильная внешнеэкономическая, так и внутриэкономическая ситуация, в частности рост инфляции говорит о том, что в ближайшее время ипотека дешеветь не будет. «Однако, несмотря на это, мы ожидаем увеличение количества ипотечных сделок, в том числе за счет увеличения объемов строительства и вывода на рынок нашей компанией новых объектов» - заключает аналитик. И по данному прогнозу можно понять, что не только клиенты, но и застройщики весьма оптимистично смотрят в будущее. Сбудутся ли прогнозы аналитиков, покажет время.

 

Реклама

Читайте также

Новогодние скидки от 7% до 12% в проектах MR Group - Фото

Новогодние скидки от 7% до 12% в проектах MR Group

Компания MR Group сообщает о специальных новогодних условиях покупки в проектах «Фили Град», «Воробьёв Дом», PerovSky, «Водный», «Ясный», «Эко Видное» и «Эко Видное 2.0». Только в декабре здесь действуют скидки от 7% до 12%.

Реклама