Этой осенью изменились важные положения Гражданского кодекса РФ из числа тех, что касаются формы сделок, оформления доверенностей и признания сделок недействительными. Разобраться в тонкостях самим довольно трудно, и редакция Mesto.ru обратилась за разъяснениями к руководителю юридического департамента ГК «МИЦ» Дарье Погорельской.

Дарья, как Вы оцениваете эти нововведения, действительно ли была необходимость менять законодательство?
Могу сказать, что это - очередной блок поправок к Гражданскому кодексу, принятый в рамках реформы гражданского законодательства. Если рассматривать изменения в части правового регулирования сделок, то основным нововведением стало положение о том, что по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, теперь является оспоримой, а не ничтожной. То есть теперь для того, чтобы признать сделку недействительной, необходимо обратиться в суд. Ранее действовал прямо противоположный принцип.

Какие еще изменения, касающиеся сделок, произошли?
Сейчас снизилась возможность признания сделок недействительными.  В прежней редакции Кодекса было сказано, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить любое заинтересованное лицо. Теперь такое требование вправе предъявить только сторона сделки, а иное лицо – лишь в случаях, определенных законом. При этом лицо, предъявляющее такое требование, должно иметь охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Эти изменения направлены на защиту от недобросовестных лиц, желающих получить выгоду от сделки, которая даже не затрагивает их законных интересов. Снизились и возможности суда применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе.
По моему мнению, новые поправки снизят вероятность признания сделок недействительными по формальным основаниям, что очень хорошо для добросовестных граждан – сделки станут более стабильными, люди будут чувствовать себя более защищенными.

А какие поправки отразятся на рынке недвижимости?
Сейчас это довольно сложно прогнозировать – посмотрим, что покажет практика. Возможно, уменьшится количество оспариваемых сделок, что сделает отношения в сфере недвижимости более стабильными.
Возможно, на рынок недвижимости повлияют изменения о сроках исковой давности.  Для применения последствий недействительности ничтожной сделки срок исковой давности по-прежнему составляет три года. При этом теперь для лица, которое не является участником сделки, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки. Таким образом, более привлекательными могут стать квартиры, продавцы которых владеют ими более 10 лет.

Изменения коснулись и роли нотариусов, насколько известно, они были наделены новыми полномочиями в процессе оформления сделок с недвижимостью? Расскажите подробнее об этом.
Новый закон не установил каких-либо особых полномочий для нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. И речи об обязательности нотариального удостоверения таких сделок на данный момент также не идет. Так что требования закона о том, в каких случаях требуется нотариальное удостоверение сделки, остались прежними.
Новая редакция статьи 163 Гражданского кодекса говорит, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Однако о том, станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в законе не говорится.
По всей видимости, этим законодатели хотели сформировать большее доверие к нотариальному удостоверению сделок как к способу снижения рисков.

 
Как Вы полагаете, расширение полномочий нотариусов может повлиять на роль риэлтора в сделке, уменьшить сферу его компетенции?
Не думаю, что изменения Гражданского кодекса вызовут отток клиентов из риелторских контор, ведь перечень риелторских услуг при сопровождении сделок с недвижимостью включает в себя не только проверку правовой чистоты сделки, но и совершение действий, не входящих в сферу деятельности нотариусов. Это и подбор подходящего варианта, и показ квартиры, и помощь в подготовке необходимых документов и регистрации перехода права собственности.

Практически ни одна сделка не обходится без оформления различного рода доверенностей, как изменились эти правила?
Пожалуй, самым интересным является отмена положения, ограничивающего срок действия доверенности тремя годами, т.е. теперь в доверенности можно устанавливать любой срок ее действия. А ключевым нововведением я бы назвала  возможность выдачи безотзывной доверенности.

Также новой редакцией Гражданского кодекса установлено, что в доверенности можно указать не только одно лицо, которому она выдается, но и несколько лиц. На практике выдача доверенности, в которой указывалось сразу несколько представителей, встречалась и раньше, но теперь это положение закреплено законодательно.

Изменения коснулись и выдачи доверенности от имени юридического лица. Исключено положение о том, что такая доверенность должна быть удостоверена печатью организации, сохранилось только требование о том, что она выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.
Важным нововведением является и то, что об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. Это очень важно, поскольку упрощает необходимость доказывать тот факт, что третьи лица извещены об отмене доверенности. Согласно новой редакции Кодекса третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня вышеуказанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее.

Мы знаем, что раньше Гражданский Кодекс не регулировал порядок получения согласия на совершение сделки. Теперь этот порядок установлен. Расскажите о нем подробнее.
В Кодекс введена новая статья 157.1, регулирующая получение согласия на совершение сделки. В ней говорится, что согласие может быть как предварительным, так и последующим. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. Также особо оговорено, что молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

— На какие пункты в новой редакции Кодекса Вы бы посоветовали обратить внимание людям, которые собираются купить или продать квартиру?
На самом деле, важны все изменения, и все их стоит учитывать. Пожалуй, подчеркну важный момент о последствиях уклонения от государственной регистрации сделки. Напомню, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделки, требующей такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. Но теперь установлен специальный срок исковой давности для предъявления такого требования: один год. Поэтому если вы столкнулись с недобросовестным контрагентом, не желающим регистрировать сделку, не стоит откладывать обращение в суд с требованием о регистрации такой сделки.

Реклама

Читайте также

В Москве на четырех станция метро установят усовершенствованные эскалаторы - Фото

В Москве на четырех станция метро установят усовершенствованные эскалаторы

Усовершенствованные эскалаторы с системами безопасности поставят на станциях «Рижская», «Смоленская», «Новослободская» и «Спортивная» столичной подземки в этом году, сообщает РИА Новости со ссылкой на замглавы дирекции инфраструктуры метрополитена Романа Цуканова.

Реклама