Ипотека в долларах и евро: стоит ли реструктуризировать

В начале этого лета вся страна наблюдала за тем, как вслед за падением цен нефть рубль «просел» на 10% от своей стоимости, а курс доллара повысился. Дальнейшие прогнозы аналитиков не вселяют уверенности: среди экономистов высказываются мнения, что до конца года отечественная валюта может подешеветь еще на 10% из-за возможного понижения цен на нефть в связи с глобальной рецессией и «очередной волной кризиса», которую все ждут осенью.

В июле ЦБ расширил коридор курса нацвалюты до 38,65 рублей за доллар. В свете того, что «американец» будет дорожать, возникают закономерные вопросы, что будет с теми, кто взял ипотеку в долларах и евро? О том, стоит ли сегодня реструктуризировать свои жилищные кредиты в рубли, пока еще есть время, и кому нужно это делать, размышляли эксперты банков и сферы недвижимости.

«Нас мало, но мы в валюте»

Первое, что отмечают аналитики кредитно-финансовых организаций и различных агентств недвижимости, так это то, что проблема ипотеки в долларах и евро, если и возникнет, то коснется очень небольшого количества случаев. Одним из итогов кризиса четырехлетней давности стал перелом тенденций: валютные жилищные кредиты с рынка стали вытесняться рублевыми предложениями.

Руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман констатирует, что после 2008 года напуганные валютными колебаниями покупатели стали с большим опасением относится к ипотечным кредитам в иностранной валюте. И, как следствие, количество подобных договоров сильно сократилось. На сегодня число валютных ипотечных кредитов составляет порядка 2% от общего объема сделок, считает специалист. Ипотеку в долларах сегодня оформляют те, чья зарплата каким-либо образом привязана к курсу национальной валюты США, а также люди, которые хорошо ориентируются на финансовом рынке. Кроме того, есть еще и очень небольшое количество покупателей, готовых пойти на определенные риски ради заметной экономии - долларовые ставки по ипотеке на 2-3% ниже рублевых.

Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов приводит еще более скромную статистику. Он утверждает, что в связи с усилением турбулентности на финансовых рынках валютная ипотека не пользуется таким спросом как в 2007-2008 годах. «Доля таких кредитов в общих объемах выдач снизилась до рекордного 1%. -говорит специалист. - Так же стоит отметить, что уровень просрочки по валютным кредитам по итогам мая составил 14,2%, в то время как по рублевой ипотеке этот показатель составляет 1,8%. Таким образом, видно насколько валютная ипотека более рисковый продукт по сравнению с рублевой». В ВТБ24 в течение последних лет ипотечные кредиты в иностранной валюте так же составляют крайне незначительную долю. «За последние месяцы она сократилась до менее 1% - делится своими наблюдениями Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24. - Причина существенного снижения доли валютных кредитов - последствия кризисных явлений 2008 года, наглядно продемонстрировавшие, что долгосрочные ипотечные кредиты целесообразно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доходы, то есть для подавляющего числа заемщиков-граждан РФ в рублях». Такой подход к выбору программы жилищного кредитования дает возможность оградить себя от главных рисков валютных займов - непредсказуемых движений курса доллара или евро по отношению к рублю.

Реструктуризировать или не реструктуризировать, вот в чем вопрос?

Основное правило, согласно которому нужно принимать решение о том, договариваться ли с банком о переводе своей ипотеки в рубли, остается прежним. Начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин рекомендует всем клиентам брать ипотечный кредит в той валюте, в которой поступает основной доход. «Если говорить о переходе из иностранной валюты в рубль, то необходимо учитывать не только, когда был получен ипотечный кредит, но и насколько сложно на сегодняшний день выплачивать ежемесячный платеж - считает эксперт. -

Курс доллара в последнее время показывает высокую волатильность». Другими словами, кредит, который сейчас выплачивать тяжело, через полгода может оказаться весьма выгодным займом, поэтому прежде, чем действовать, нужно хорошо взвесить все «за» и «против». «Реструктуризация валютных кредитов целесообразна в случае, если доходы заемщика номинированы в рублях» - соглашается с мнением коллеги Михаил Сероштан. В этом случае заемщик исключит валютные риски, присущие подобным кредитам. И поскольку сегодня люди стремятся оградить себя от перепадов валютных курсов, тренд на снижение доли ипотеки в долларах и евро сохранится на отечественном рынке жилищных займов, где рублевые кредиты продолжат вытеснять валютные, считает специалист ВТБ24. Однако Лев Плецельман полагает, что для определенной категории граждан, чья зарплата индексируется, исходя из курса иностранной валюты, такие предложения всегда будут актуальны. «Ипотека в долларах и евро займет свою узкую нишу, но скорее всего в ближайшие годы широкого распространения не получит» - разъясняет он свою позицию.

Колебания доллара и евро заставляют волноваться заемщиков, оформивших ипотеку в национальной американской валюте или в валюте ЕС. «И хотя банки готовы рассматривать заявления о переводе таких кредитов в рубли, расчет показывает, что спешить с этим не стоит, во всяком случае, до тех пор, пока доллар не подберется к отметке 40 рублей - полагает Лев Плецельман. - Дело в том, что при переоформлении кредита заемщик обязан будет оплатить комиссию». Только оценив разницу в ежемесячных платежах с учетом комиссии, можно будет сделать окончательный вывод, выгодна подобная реструктуризация или нет.

Антон Павлов утверждает, что если заемщик получает свой основной доход в валюте, то рефинансировать свой кредит ему не стоит. Если же он получает его в рублях, то необходимо, прежде всего, оценить свои возможности по ежемесячным платежам в перспективе падения отечественной валюты и сравнить данные цифры со значением платежа по рефинансируемому кредиту в рублях. «Если у вас есть возможность перекредитоваться так, чтобы ежемесячный рублевый платеж был для вас комфортным - это стоит сделать» - советует он. В противоположном случае спешить не нужно. Эксперт так же полагает, что валютная ипотека как продукт на рынке останется, но только для категории граждан, получающих основной доход непосредственно в валюте кредита, для остального населения рублевая ипотека - продукт более безопасный, несмотря на привлекательность валютных ставок.

Кстати сказать

23 июня 2012 года на Васильевском острове в Петербурге прошел пикет пострадавших ипотечных заемщиков в экзотической валюте, о чем сообщали сразу несколько информационных агентств. Целью акции протеста было привлечь внимание участников петербургского Международного экономического форума, правительства России, Центробанка и АИЖК к проблеме валютных ипотечных заемщиков Банка Москвы и ОТП-Банка, «пострадавших от неудачного эксперимента по выдаче ипотечных кредитов в японских иенах и швейцарских франках в 2007-2008 годах». Дело в тот, что с момента получения кредита курс данных валют вырос значительно (на пике - более чем на 100% и 75% соответственно). Задолженность «экзотических заемщиков» в пересчете на рубли увеличилась на аналогичные значения. Теперь долг перед банком примерно на 50-60% превышает рыночную стоимость квартир. Одновременно размер ежемесячного платежа по оплате ипотеки достигает 100% от совокупного семейного дохода, поэтому ряд «экзотических заемщиков» уже не в состоянии обслуживать свой кредит.

Владельцы «экспериментальных договоров» вели переговоры с Банком Москвы и ОТП-банком, по итогам которых Банк Москвы предложил несколько программ реструктуризации долгов. Однако «экзотические заемщики» от них отказались, поскольку банк предлагал зафиксировать остаток долга, конвертировав его в рубли по курсу ЦБ на дату подписания нового кредитного договора (то есть на сегодняшний момент). Если перевести данные предложения в деньги, то получалось, что заемщик, взяв кредит в 2008 году на 3 млн рублей, по прошествии 4 лет, добросовестно оплачивая кредит, становится должен банку 5 млн рублей. Получается, что существенно увеличив основной долг, банк предложил, как вариант, для снижения ежемесячных платежей увеличить срок кредита до 50 лет. В настоящий момент нельзя отметить какого-то прогресса в переговорах, но процесс поиска выхода продолжается.

Жизнь как парадокс

Конечно, доля «экзотических заемщиков» мала даже на фоне небольшого процента ипотечных кредитов в долларах и евро, однако возникает вопрос, может ли повториться подобная ситуация с долларовыми и евро-ипотечниками в нашей стране? Особенно остро неопределенность ощущается на фоне негативных ожиданий «новой волны кризиса» или глобальной рецессии, которая способна продлится несколько лет, как уверяют некоторые экономисты. В общем, вывод здесь один: оформляя ипотеку в долларах или евро сегодня, взвешивайте все риски и учитывайте возможные последствия. Но даже при самом рациональном подходе всех неожиданностей избежать, скорее всего, не получится. Складывается ситуация, в которой правильным будет парадоксальный совет: если вы взяли ипотеку в валюте, то на всякий случай откладывайте «запас на черный день», чтобы избежать неприятных сюрпризов. Хотя, разумеется, если бы у заемщиков были «свободные деньги», которые они могут отложить на решение квартирного вопроса, то им не потребовался бы кредит. Но вот такая парадоксальная у нас сегодня жизнь.

 

Реклама

Читайте также

Очередное повышение цен в районе Новые Ватутинки - Фото

Очередное повышение цен в районе Новые Ватутинки

ООО «Инвесттраст» – девелопер района Новые Ватутинки – сообщает о плановом повышении цен в период с 10 по 13 декабря на новые улучшенные корпуса №№ 10/1 и 10/2. Стоимость квадратного метра вырастет в среднем на 1%. Сегодня бюджет покупки начинается от 2,9 млн рублей.

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково» - Фото

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково»

Президент РФ Владимир Путин намерен обсудить с мэром столицы Сергеем Собяниным вопросы, касающиеся возможной вырубки столичного парка «Кусково», сообщает РИА Новости.

Реклама