Итоги 2012 года по рынку жилья Москвы и области

Чем знаменателен  был 2012 год для рынка жилья Москвы и области, а также о том какие тенденции преобладали в этом году на рынке недвижимости столицы, Людмиле Виноградовой, главному редактору "Место.ру" рассказали ведущие эксперты. 

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домус финанс»
-Для рынка жилой недвижимости 2012 год характерна стабильность. Это в равной степени касается как Москвы, так и Подмосковья. На протяжении всего года объем предложения умеренно увеличивался, а рост цен был сопоставим с уровнем инфляции - порядка 1-2% в месяц. Что касается спроса, то он также был стабильно высок. Стоит отметить, что наметившаяся ранее тенденция к перемещению потребительского интереса в сторону Подмосковья, в этом году лишь усилилась. С одной стороны этому способствовали ограниченность предложения в черте столицы и высокий уровень цен, а с другой - активное развитие социальной и транспортной структуры в городах области. При этом внимание покупателей стали завоевывать ранее не престижные направления и более удаленные города.

Что касается вторичной недвижимости, то характерной особенностью уходящего года можно считать уменьшение количества так называемых «чистых» сделок. Другими словами, в 2012 году количество покупок, совершенных с помощью альтернативы или услуги «взаимозачета» на новостройку, было значительно больше.

Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость»
-Рынок жилой недвижимости Московского региона 2012 г. активно развивался: предложение стабильно пополнялось новыми проектами, спрос находился на высоком уровне, цены характеризовались умеренным ростом.

Так, например, объем предложения на рынке бюджетных новостроек Москвы за год вырос вдвое и по итогам ноября составил около 300 тыс. кв. м. (около 70 000 кв. м - в сегменте эконом класса, в комфорт классе - порядка 230 000 кв. м). Что касается цен, то в сегменте комфорт-класса с начала год отмечается рост на уровне 20%, в эконом-классе средняя цена предложения за год снизилась на 13% вследствие изменения структуры предложения (рынок пополнился новыми крупными проектами по относительно невысоким ценам). В целом для рынка характерна тенденция умеренного роста цен, связанного как с изменением стадии строительной готовности объектов, так и с прямым повышением цен застройщиками.

Что касается Московской области, то главным событием года стало официальное присоединение новых территорий к Москве. Однако все вытекающие из этого события (рост спроса и как следствие рост цен) произошли еще в 2011 г., когда было объявлено о планируемых переменах.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group 

-К основополагающим тенденциям 2012 года, которые определили направления развития рынка недвижимости в первую очередь, стоит отнести дальнейший рост ипотеки. Так, по итогам года общая сумма выданных ипотечных кредитов превысила показатели прошлого года в полтора раза. 

Другая не менее важная тенденция заключается в том, что на московский рынок стали возвращаться инвесторы. Так, если в 2012 году подобные покупки носили еще единичный характер, то, по моим прогнозам, в течение ближайших 1,5-2 лет инвестиционная составляющая на московском рынке вернется в свои привычные 30% от общего количества заключаемых сделок.

Также стоит отметить, что новое предложение, появляющееся на рынке, в основной своей массе связано с освоением промзон. В связи с определенной позицией города, направленной на ограничение строительства жилья, доля апартаментов будет расти с каждым годом, а география становиться все шире и шире. На сегодняшний день конъюнктура рынка такова, что по сравнению с жильем аналогичного класса и параметров апартаменты недооценены на 20-25%. Этот факт уже оценила часть инвесторов.

По итогам 2012 года цена на московские новостройки выросла на 20% в долларовом эквиваленте. Принципиально важно отметить тот факт, что зафиксированный рост значительно превысил темпы инфляции. Так, по итогам 2012 года в нашем объекте «Триколор» на Проспекте Мира стоимость контракта выросла за год на 20%, продажи идут полным ходом.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

-Главная тенденция уходящего года - активизация первичного рынка в Москве. Это касалось как вывода на рынок новых объектов, так и темпов строительства. Новое правительство Москвы, как и обещало, помогает строительному рынку набрать обороты, интенсивность выдачи разрешений на строительство выросла в разы и это не может не радовать. Только по итогам первого полугодия 2012-го число новых девелоперских проектов в Москве вдвое превысило их количество за весь предыдущий год. 

Высокая активность девелоперов ведет к росту объема предложения - в среднем на 10-15% в год, а соответственно и конкуренции за покупателя. Повышение уровня конкурентной борьбы приводит к тому, что застройщики придают все более важное значение проработке концепции и стараются выводить на рынок интересные, продуманные проекты, повышая уровень отделки мест общественного пользования, фасадов, планировки. Иными словами, совершенствуют свой продукт.

Многие ожидали, что произойдет уменьшение количества проектов эконом-класса, тем не менее их доля сохраняется. Выходят новые интересные проекты с доступным уровнем цен. Более активное строительство идет в промежуточном комфорт-классе. Однако больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами. Текущий год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов». С января по ноябрь рынок пополнился 19 новыми проектами, за счет чего общее число комплексов с апартаментами увеличилось более, чем в два раза. Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть.

Несмотря на общую активизацию рынка, все посткризисные тенденции по уменьшению бюджета сделок, площади покупаемых квартир сохраняются до сих пор. По-прежнему наиболее ликвидными остаются одно- и двухкомнатные квартиры. В эконом-классе сегодня востребованы квартиры 40-42 кв.м (вместо 45 кв.м. как было ранее), в бизнес-классе 80 кв.м (ранее - 100 кв.м.).

Средняя площадь по сделкам также снижается. Причем, это касается как эконом, так и бизнес-класса. Поэтому большинство проектов сейчас выходят на рынок со скорректированной концепцией по площадям и балансу количества квартир в сторону однушек и двушек. Тогда как до кризиса основной объем предложения приходился на многокомнатные квартиры. В следующем году эти тенденции продолжатся.

Ирина Егорова, Руководитель Службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155»

-Трендом этого года стала активизация покупателей квартир, которые приобретают жилье в первую очередь для собственного проживания - традиционно они предпочитают двух- и трехкомнатные квартиры, тогда как инвесторы - более ликвидные, однокомнатные.

На протяжении последних двух лет компания наблюдает уверенно растущий спрос на 2- и 3-комнатные квартиры, то есть, жильё, которое люди приобретают для личного использования. Этот тренд отражает уверенность частных клиентов в завтрашнем дне.

В пользу этой версии косвенно свидетельствует тот факт, что 2-комнатные квартиры приобретаются с помощью ипотеки в среднем в полтора раза чаще, чем однокомнатные. К ипотеке чаще всего прибегают те, кто приобретает недвижимость для себя.

Динамика изменения структуры продаж за 9 месяцев текущего года показала смещение покупательского спроса с однокомнатных квартир в пользу двухкомнатных. Одно- и двухкомнатные квартиры составили 79% от общего количества продаж - 38% и 41% соответственно. Для сравнения, в 2011 году эти доли равнялись 43% и 36%.

-Татьяна Шарова, Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome

К знаменательным событиям, повлиявшим на рынок недвижимости в 2012 г., можно отнести следующие: выборы Президента РФ в марте 2012 г. Начало 2012 г., несмотря на то, что именно на этот период пришлись президентские выборы, в связи с которыми многие игроки рынка прогнозировали экономическую и политическую неопределенность, стал достаточно активным, как со стороны потенциальных покупателей, так и девелоперов.

Ослабление курса рубля к доллару. Во II квартале 2012 г. произошло снижение долларовых цен на объекты, стоимость которых была зафиксирована в рублях. В целом по рынку данная корректировка цен привела на тот период к снижению средней стоимости 1 кв. м элитных квартир на 3%, элитных апартаментов на 10%.

Стоит отметить, что в 2012 г. продолжилось развитие нового формата элитной городской недвижимости Москвы - так называемых жилых кварталов, к числу которых относятся «Садовые кварталы», «Итальянский квартал», Knightsbridge Private park, а также «Литератор» и Barrin House, вышедшие на рынок в 2012 г. и расположенные в Хамовника. Отличительной особенностью данных объектов является их масштабность, которая до недавнего времени была несвойственна элитному сегменту городской недвижимости.

В целом 2012 г. прошел динамично. На рынке элитной городской недвижимости Москвы, как со стороны девелоперов, так и со стороны потенциальных покупателей, наблюдалось заметное оживление до и после Президентских выборов. По оценкам экспертов компании Welhome, наиболее оживленными с точки зрения покупательской активности были весенний период и конец года.

Стоимость 1 кв. м по итогам года осталась на прежнем уровне и составила $19 500, что связано как с колебанием валют (во II квартале 2012 г. произошло ослаблением курса рубля к доллару), так и завершением первичных продаж в некоторых проектах («Онегин» и «Гранатный G»). Что касается апартаментов, то стоимость 1 кв. м возросла на 6% и составила на конец года $17 200.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group

-Рынок элитных новостроек был знаменателен высокой активностью девелоперов как по выводу на рынок новых объектов, так и по темпам строительства заявленных ранее жилых комплексов и апартаментов. Всего с начала 2012 года на рынок было выведено 10 новых элитных жилых комплексов. Несмотря на рост предложения, столичный элитный рынок по-прежнему остается рынком покупателя: застройщики относятся более чем серьезно к качеству строительства, планировкам, инфраструктуре и архитектуре проектов. В особенности благоприятствовал покупателю в 2012 году вторичный элитный рынок. Многие предложения, считавшиеся ранее чуть ли не эксклюзивными, уже не выдерживают конкуренции с новыми жилыми комплексами. Поэтому продавцы снижают цены и с готовностью идут навстречу другим пожеланиям покупателей.

Самая яркая негативная тенденция элитного рынка заключается в том, что крупные девелоперские компании, аффилированные с государственными банками, занимают уже 60% от объема предложения, вышедшего на рынок в течение года, и их доля продолжает расти. Это ведет к огосударствлению и монополизации премиального сегмента рынка. В любой сфере снижение конкуренции неизбежно ведет к ухудшению качества, и рынок недвижимости не исключение. Остальные компании вынуждены продумывать стратегию работы в новых условиях.

Карен Мелконян - управляющий партнер компании EliteCenter

- В течение 2012 года цены на элитную недвижимость постепенно росли. В целом за год рост элитного рынка составил 11%. Наиболее активными были покупатели, желающие приобрести жилье со значительным дисконтом. Среди тенденций стоит отметить рост сегмента покупателей с бюджетом от $5 000 000, а также рассматривающих для приобретения квартиры площадью от 400 кв. м. Кроме того, значительно сократился объем предложений в домах-новостройках внутри Садового кольца. При этом спрос постепенно сдвигается в Хамовники, а также другие районы, прилегающие к ЦАО, к примеру, Красная Пресня и Плющиха. Крайне востребованы сегодня квартиры в районе Патриарших прудов, но предложение там серьезно ограничено.

До конца года ситуация на рынке городской элитной недвижимости вряд ли изменится. Учитывая незначительные колебания курса доллара, серьезных изменений в элитном сегменте рынка недвижимости ожидать не стоит. Увеличение стоимости квадратного метра не превысит 3%. Ожидается лишь характерное затишье в связи с праздниками и новогодними каникулами.
Одна из главных тенденций на рынке элитной недвижимости - постоянное увеличение спроса на объекты в стиле «лофт», благодаря возможности сделать из обычного жилья двухуровневые апартаменты. Также за последнее время у покупателей несколько возрос интерес к городским усадьбам, что позволяет отказаться от покупки квартир больших площадей в жилых комплексах в пользу отдельно стоящего особняка. Также возрастает спрос на апартаменты благодаря их низкой стоимости.

Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент»

-Наиболее заметным событием стал рост популярности малоэтажного жилья. Эта тенденция наметилась не вчера: за последние полтора-два года рынок малоэтажной недвижимости в Подмосковье вырос почти в четыре раза. Сейчас на его долю приходится почти 20% от всех покупок новостроек в Подмосковье. Лидером, конечно, остается территория Новой Москвы. Покупатели теперь более разборчиво относятся к качеству домов и пристально следят за ходом их возведения. Усилился контроль и со стороны государства. Уполномоченные госорганы создали и обнародовали черные списки ненадежных застройщиков и белые - надежных. То есть, за этот год выросли не только продажи, но и требования к застройщикам. Большая прозрачность повышает общую ответственность участников рынка и, безусловно, ведет к его большей цивилизованности.

Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless (Застройщик ЖК «Загородный квартал»)

- В 2012 году рынок первичного жилья повернулся «лицом к покупателю». Эта тенденция началась еще в 2009-2010 гг, сразу после кризиса, но в 2012 году проявилась особенно ярко. Застройщики предлагают все больше сервисов и специальных условий для покупателей недвижимости: рассрочки, различные ипотечные программы, виртуальные туры, информативные сайты, создают комфортные условия для просмотра, бронирования, заключения договора. Покупатель получает полную информацию, знакомится со всеми документами, выбирает планировку из множества вариантов, в некоторых проектах может заказать отделку. Большинство новостроек в Москве и области продаются по ФЗ-214. Покупка квартиры - больше не стресс и не «кот в мешке».

И предложение, и спрос росли на протяжении года. И именно сейчас выбор достойных проектов по привлекательным условиям - максимально велик, особенно учитывая разнообразные предновогодние акции, скидки, специальные предложения. В ЖК "Загородном квартал", например, сейчас можно купить квартиру бизнес-класса от 3 млн руб.

Пик спроса на первичном рынке пришелся на 3 осенних месяца. К примеру, в «Загородном квартале» уровень продаж в сентябре-ноября оказался на 20% выше, чем в начале 2012 года.

Что касается цен, они в 2012 году понемногу росли в востребованных проектах и оставались на одном уровне в менее популярных. В частности, в "Загородном квартале" с начала продаж в марте 2012 года стоимость квадратного метра выросла на 20%, с 65 до 84 тыс.руб. за квадратный метр в построенных домах, хотя по-прежнему можно приобрести квартиры от 60 тыс руб в домах, только выходящих на продажу.

Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости компании Bluestone Group

-Рынок элитной недвижимости в 2012 году показывал уверенную положительную динамику - как по ценам, так и по спросу. Основными покупателями остаются банкиры, частные инвесторы и предприниматели. Значительный процент покупателей отдает предпочтение квартирам в бюджете от 2 млн долл. до 3 млн долл., при этом большим спросом пользуются квартиры с отделкой.

Что касается развития рынка в 2013 году, то, по нашим ощущениям и прогнозам, рост продолжится - как по ценам, так и по этапности появления новых проектов. Спрос сохранится на уровне текущих показателей. Закрепится и продолжит развитие тенденция высокого покупательского интереса к району Хамовники, который занял, по нашим данным, лидирующие позиции по количеству сделок в 2012 году.

Для Bluestone Group 2012 год был знаменателен тем, что наряду с развитым и активно работающим сегментом коммерческой недвижимости компания запустила новое направление и заняла прочную позицию также и в сегменте жилой недвижимости. За 3 месяца работы мы показали ощутимые результаты - запущена первая рекламная кампания, заключены договоры с крупнейшими девелоперскими компаниями, база наших объектов позволяет составить конкуренцию основным контрагентам, и, самое главное, мы получили серьезных клиентов, с которыми ведется профессиональная брокерская работа.

Реклама

Читайте также

Сравнялись ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку» - Фото

Сравнялись ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку»

Окончание субсидирования ипотеки практически свело на нет разницу в ставках по жилищным кредитам на первичном и вторичных рынках, сообщает РБК со ссылкой на материалы компании «Инком-Недвижимость».

Реклама