Итоги 2012 года по рынку жилья Москвы и области

Чем знаменателен  был 2012 год для рынка жилья Москвы и области, а также о том какие тенденции преобладали в этом году на рынке недвижимости столицы, Людмиле Виноградовой, главному редактору "Место.ру" рассказали ведущие эксперты. 

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домус финанс»
-Для рынка жилой недвижимости 2012 год характерна стабильность. Это в равной степени касается как Москвы, так и Подмосковья. На протяжении всего года объем предложения умеренно увеличивался, а рост цен был сопоставим с уровнем инфляции - порядка 1-2% в месяц. Что касается спроса, то он также был стабильно высок. Стоит отметить, что наметившаяся ранее тенденция к перемещению потребительского интереса в сторону Подмосковья, в этом году лишь усилилась. С одной стороны этому способствовали ограниченность предложения в черте столицы и высокий уровень цен, а с другой - активное развитие социальной и транспортной структуры в городах области. При этом внимание покупателей стали завоевывать ранее не престижные направления и более удаленные города.

Что касается вторичной недвижимости, то характерной особенностью уходящего года можно считать уменьшение количества так называемых «чистых» сделок. Другими словами, в 2012 году количество покупок, совершенных с помощью альтернативы или услуги «взаимозачета» на новостройку, было значительно больше.

Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость»
-Рынок жилой недвижимости Московского региона 2012 г. активно развивался: предложение стабильно пополнялось новыми проектами, спрос находился на высоком уровне, цены характеризовались умеренным ростом.

Так, например, объем предложения на рынке бюджетных новостроек Москвы за год вырос вдвое и по итогам ноября составил около 300 тыс. кв. м. (около 70 000 кв. м - в сегменте эконом класса, в комфорт классе - порядка 230 000 кв. м). Что касается цен, то в сегменте комфорт-класса с начала год отмечается рост на уровне 20%, в эконом-классе средняя цена предложения за год снизилась на 13% вследствие изменения структуры предложения (рынок пополнился новыми крупными проектами по относительно невысоким ценам). В целом для рынка характерна тенденция умеренного роста цен, связанного как с изменением стадии строительной готовности объектов, так и с прямым повышением цен застройщиками.

Что касается Московской области, то главным событием года стало официальное присоединение новых территорий к Москве. Однако все вытекающие из этого события (рост спроса и как следствие рост цен) произошли еще в 2011 г., когда было объявлено о планируемых переменах.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group 

-К основополагающим тенденциям 2012 года, которые определили направления развития рынка недвижимости в первую очередь, стоит отнести дальнейший рост ипотеки. Так, по итогам года общая сумма выданных ипотечных кредитов превысила показатели прошлого года в полтора раза. 

Другая не менее важная тенденция заключается в том, что на московский рынок стали возвращаться инвесторы. Так, если в 2012 году подобные покупки носили еще единичный характер, то, по моим прогнозам, в течение ближайших 1,5-2 лет инвестиционная составляющая на московском рынке вернется в свои привычные 30% от общего количества заключаемых сделок.

Также стоит отметить, что новое предложение, появляющееся на рынке, в основной своей массе связано с освоением промзон. В связи с определенной позицией города, направленной на ограничение строительства жилья, доля апартаментов будет расти с каждым годом, а география становиться все шире и шире. На сегодняшний день конъюнктура рынка такова, что по сравнению с жильем аналогичного класса и параметров апартаменты недооценены на 20-25%. Этот факт уже оценила часть инвесторов.

По итогам 2012 года цена на московские новостройки выросла на 20% в долларовом эквиваленте. Принципиально важно отметить тот факт, что зафиксированный рост значительно превысил темпы инфляции. Так, по итогам 2012 года в нашем объекте «Триколор» на Проспекте Мира стоимость контракта выросла за год на 20%, продажи идут полным ходом.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

-Главная тенденция уходящего года - активизация первичного рынка в Москве. Это касалось как вывода на рынок новых объектов, так и темпов строительства. Новое правительство Москвы, как и обещало, помогает строительному рынку набрать обороты, интенсивность выдачи разрешений на строительство выросла в разы и это не может не радовать. Только по итогам первого полугодия 2012-го число новых девелоперских проектов в Москве вдвое превысило их количество за весь предыдущий год. 

Высокая активность девелоперов ведет к росту объема предложения - в среднем на 10-15% в год, а соответственно и конкуренции за покупателя. Повышение уровня конкурентной борьбы приводит к тому, что застройщики придают все более важное значение проработке концепции и стараются выводить на рынок интересные, продуманные проекты, повышая уровень отделки мест общественного пользования, фасадов, планировки. Иными словами, совершенствуют свой продукт.

Многие ожидали, что произойдет уменьшение количества проектов эконом-класса, тем не менее их доля сохраняется. Выходят новые интересные проекты с доступным уровнем цен. Более активное строительство идет в промежуточном комфорт-классе. Однако больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами. Текущий год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов». С января по ноябрь рынок пополнился 19 новыми проектами, за счет чего общее число комплексов с апартаментами увеличилось более, чем в два раза. Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть.

Несмотря на общую активизацию рынка, все посткризисные тенденции по уменьшению бюджета сделок, площади покупаемых квартир сохраняются до сих пор. По-прежнему наиболее ликвидными остаются одно- и двухкомнатные квартиры. В эконом-классе сегодня востребованы квартиры 40-42 кв.м (вместо 45 кв.м. как было ранее), в бизнес-классе 80 кв.м (ранее - 100 кв.м.).

Средняя площадь по сделкам также снижается. Причем, это касается как эконом, так и бизнес-класса. Поэтому большинство проектов сейчас выходят на рынок со скорректированной концепцией по площадям и балансу количества квартир в сторону однушек и двушек. Тогда как до кризиса основной объем предложения приходился на многокомнатные квартиры. В следующем году эти тенденции продолжатся.

Ирина Егорова, Руководитель Службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155»

-Трендом этого года стала активизация покупателей квартир, которые приобретают жилье в первую очередь для собственного проживания - традиционно они предпочитают двух- и трехкомнатные квартиры, тогда как инвесторы - более ликвидные, однокомнатные.

На протяжении последних двух лет компания наблюдает уверенно растущий спрос на 2- и 3-комнатные квартиры, то есть, жильё, которое люди приобретают для личного использования. Этот тренд отражает уверенность частных клиентов в завтрашнем дне.

В пользу этой версии косвенно свидетельствует тот факт, что 2-комнатные квартиры приобретаются с помощью ипотеки в среднем в полтора раза чаще, чем однокомнатные. К ипотеке чаще всего прибегают те, кто приобретает недвижимость для себя.

Динамика изменения структуры продаж за 9 месяцев текущего года показала смещение покупательского спроса с однокомнатных квартир в пользу двухкомнатных. Одно- и двухкомнатные квартиры составили 79% от общего количества продаж - 38% и 41% соответственно. Для сравнения, в 2011 году эти доли равнялись 43% и 36%.

-Татьяна Шарова, Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome

К знаменательным событиям, повлиявшим на рынок недвижимости в 2012 г., можно отнести следующие: выборы Президента РФ в марте 2012 г. Начало 2012 г., несмотря на то, что именно на этот период пришлись президентские выборы, в связи с которыми многие игроки рынка прогнозировали экономическую и политическую неопределенность, стал достаточно активным, как со стороны потенциальных покупателей, так и девелоперов.

Ослабление курса рубля к доллару. Во II квартале 2012 г. произошло снижение долларовых цен на объекты, стоимость которых была зафиксирована в рублях. В целом по рынку данная корректировка цен привела на тот период к снижению средней стоимости 1 кв. м элитных квартир на 3%, элитных апартаментов на 10%.

Стоит отметить, что в 2012 г. продолжилось развитие нового формата элитной городской недвижимости Москвы - так называемых жилых кварталов, к числу которых относятся «Садовые кварталы», «Итальянский квартал», Knightsbridge Private park, а также «Литератор» и Barrin House, вышедшие на рынок в 2012 г. и расположенные в Хамовника. Отличительной особенностью данных объектов является их масштабность, которая до недавнего времени была несвойственна элитному сегменту городской недвижимости.

В целом 2012 г. прошел динамично. На рынке элитной городской недвижимости Москвы, как со стороны девелоперов, так и со стороны потенциальных покупателей, наблюдалось заметное оживление до и после Президентских выборов. По оценкам экспертов компании Welhome, наиболее оживленными с точки зрения покупательской активности были весенний период и конец года.

Стоимость 1 кв. м по итогам года осталась на прежнем уровне и составила $19 500, что связано как с колебанием валют (во II квартале 2012 г. произошло ослаблением курса рубля к доллару), так и завершением первичных продаж в некоторых проектах («Онегин» и «Гранатный G»). Что касается апартаментов, то стоимость 1 кв. м возросла на 6% и составила на конец года $17 200.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group

-Рынок элитных новостроек был знаменателен высокой активностью девелоперов как по выводу на рынок новых объектов, так и по темпам строительства заявленных ранее жилых комплексов и апартаментов. Всего с начала 2012 года на рынок было выведено 10 новых элитных жилых комплексов. Несмотря на рост предложения, столичный элитный рынок по-прежнему остается рынком покупателя: застройщики относятся более чем серьезно к качеству строительства, планировкам, инфраструктуре и архитектуре проектов. В особенности благоприятствовал покупателю в 2012 году вторичный элитный рынок. Многие предложения, считавшиеся ранее чуть ли не эксклюзивными, уже не выдерживают конкуренции с новыми жилыми комплексами. Поэтому продавцы снижают цены и с готовностью идут навстречу другим пожеланиям покупателей.

Самая яркая негативная тенденция элитного рынка заключается в том, что крупные девелоперские компании, аффилированные с государственными банками, занимают уже 60% от объема предложения, вышедшего на рынок в течение года, и их доля продолжает расти. Это ведет к огосударствлению и монополизации премиального сегмента рынка. В любой сфере снижение конкуренции неизбежно ведет к ухудшению качества, и рынок недвижимости не исключение. Остальные компании вынуждены продумывать стратегию работы в новых условиях.

Карен Мелконян - управляющий партнер компании EliteCenter

- В течение 2012 года цены на элитную недвижимость постепенно росли. В целом за год рост элитного рынка составил 11%. Наиболее активными были покупатели, желающие приобрести жилье со значительным дисконтом. Среди тенденций стоит отметить рост сегмента покупателей с бюджетом от $5 000 000, а также рассматривающих для приобретения квартиры площадью от 400 кв. м. Кроме того, значительно сократился объем предложений в домах-новостройках внутри Садового кольца. При этом спрос постепенно сдвигается в Хамовники, а также другие районы, прилегающие к ЦАО, к примеру, Красная Пресня и Плющиха. Крайне востребованы сегодня квартиры в районе Патриарших прудов, но предложение там серьезно ограничено.

До конца года ситуация на рынке городской элитной недвижимости вряд ли изменится. Учитывая незначительные колебания курса доллара, серьезных изменений в элитном сегменте рынка недвижимости ожидать не стоит. Увеличение стоимости квадратного метра не превысит 3%. Ожидается лишь характерное затишье в связи с праздниками и новогодними каникулами.
Одна из главных тенденций на рынке элитной недвижимости - постоянное увеличение спроса на объекты в стиле «лофт», благодаря возможности сделать из обычного жилья двухуровневые апартаменты. Также за последнее время у покупателей несколько возрос интерес к городским усадьбам, что позволяет отказаться от покупки квартир больших площадей в жилых комплексах в пользу отдельно стоящего особняка. Также возрастает спрос на апартаменты благодаря их низкой стоимости.

Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент»

-Наиболее заметным событием стал рост популярности малоэтажного жилья. Эта тенденция наметилась не вчера: за последние полтора-два года рынок малоэтажной недвижимости в Подмосковье вырос почти в четыре раза. Сейчас на его долю приходится почти 20% от всех покупок новостроек в Подмосковье. Лидером, конечно, остается территория Новой Москвы. Покупатели теперь более разборчиво относятся к качеству домов и пристально следят за ходом их возведения. Усилился контроль и со стороны государства. Уполномоченные госорганы создали и обнародовали черные списки ненадежных застройщиков и белые - надежных. То есть, за этот год выросли не только продажи, но и требования к застройщикам. Большая прозрачность повышает общую ответственность участников рынка и, безусловно, ведет к его большей цивилизованности.

Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless (Застройщик ЖК «Загородный квартал»)

- В 2012 году рынок первичного жилья повернулся «лицом к покупателю». Эта тенденция началась еще в 2009-2010 гг, сразу после кризиса, но в 2012 году проявилась особенно ярко. Застройщики предлагают все больше сервисов и специальных условий для покупателей недвижимости: рассрочки, различные ипотечные программы, виртуальные туры, информативные сайты, создают комфортные условия для просмотра, бронирования, заключения договора. Покупатель получает полную информацию, знакомится со всеми документами, выбирает планировку из множества вариантов, в некоторых проектах может заказать отделку. Большинство новостроек в Москве и области продаются по ФЗ-214. Покупка квартиры - больше не стресс и не «кот в мешке».

И предложение, и спрос росли на протяжении года. И именно сейчас выбор достойных проектов по привлекательным условиям - максимально велик, особенно учитывая разнообразные предновогодние акции, скидки, специальные предложения. В ЖК "Загородном квартал", например, сейчас можно купить квартиру бизнес-класса от 3 млн руб.

Пик спроса на первичном рынке пришелся на 3 осенних месяца. К примеру, в «Загородном квартале» уровень продаж в сентябре-ноября оказался на 20% выше, чем в начале 2012 года.

Что касается цен, они в 2012 году понемногу росли в востребованных проектах и оставались на одном уровне в менее популярных. В частности, в "Загородном квартале" с начала продаж в марте 2012 года стоимость квадратного метра выросла на 20%, с 65 до 84 тыс.руб. за квадратный метр в построенных домах, хотя по-прежнему можно приобрести квартиры от 60 тыс руб в домах, только выходящих на продажу.

Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости компании Bluestone Group

-Рынок элитной недвижимости в 2012 году показывал уверенную положительную динамику - как по ценам, так и по спросу. Основными покупателями остаются банкиры, частные инвесторы и предприниматели. Значительный процент покупателей отдает предпочтение квартирам в бюджете от 2 млн долл. до 3 млн долл., при этом большим спросом пользуются квартиры с отделкой.

Что касается развития рынка в 2013 году, то, по нашим ощущениям и прогнозам, рост продолжится - как по ценам, так и по этапности появления новых проектов. Спрос сохранится на уровне текущих показателей. Закрепится и продолжит развитие тенденция высокого покупательского интереса к району Хамовники, который занял, по нашим данным, лидирующие позиции по количеству сделок в 2012 году.

Для Bluestone Group 2012 год был знаменателен тем, что наряду с развитым и активно работающим сегментом коммерческой недвижимости компания запустила новое направление и заняла прочную позицию также и в сегменте жилой недвижимости. За 3 месяца работы мы показали ощутимые результаты - запущена первая рекламная кампания, заключены договоры с крупнейшими девелоперскими компаниями, база наших объектов позволяет составить конкуренцию основным контрагентам, и, самое главное, мы получили серьезных клиентов, с которыми ведется профессиональная брокерская работа.

Реклама

Читайте также

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта - Фото

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия специальной акции на приобретение квартир во всех жилых комплексах, реализуемых агентством. Только до 31 марта 2017 года у покупателей есть возможность сэкономить 10% от стоимости жилья.

Реклама