Итоги года на рынке коммерческой недвижимости

Говоря о тенденциях 2010 г. на рынке коммерческой недвижимости эксперты в своих оценках осторожны. Они признают, что рынок постепенно восстанавливается, однако, достичь докризисного уровня все еще не в состоянии. К основным тенденциям уходящего года управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев отнес замедление темпов ввода новых помещений, стабильность ценовых показателей с положительной динамикой по наиболее ликвидным объектам, а также минимальную активность западных инвесторов.

«Почти весь 2009 год спрос накапливал потенциал, большая часть звонков и обращений в компанию были связаны с желанием понять, что происходит на рынке, есть ли изменения. Уже в 4 квартале прошлого года потенциальный спрос начал трансформироваться, был отмечен всплеск сделок. Участники рынка, которые тщательно его мониторили в предыдущий период, стали покупать или арендовать помещения. Это привело к тому, что в этом году спрос из потенциального превратился в реальный. В этом ключе прошел весь 2010 г.», - рассказывает Юрий Тараненко, директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость».

Офисная недвижимость

Пострадавший от кризиса больше других сегментов коммерческой недвижимости, офисный рынок начал постепенно восстанавливаться. По данным аналитиков управляющей компании «Фрагра», общий объем сделок купли продажи и аренды на рынке превысил показатели прошлого года на 35%. При этом восстановление на рынке аренды шло более активными темпами, нежели возведение новых объектов. То же самое можно сказать и о замороженных стройках. Возобновление возведения происходит лишь на единичных площадках. Основной причиной, тормозящей строительную сферу, стало отсутствие иностранных инвесторов, а также ограничение кредитного финансирования проектов.

На конец года, по данным компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость кв.м. в офисах класса А составляет $7000-8000, для класса В она оценивалась в - $5000-6000, для класса С - до $4000 за кв.м. Причем, из-за низких ставок капитализации сделок купли-продажи офисных помещений практически не происходит.

Сегмент аренды весь год вел себя более активно. Уровень спроса с начала года постепенно повышался, а, следовательно, возобновлялся рост арендных ставок. Офисы класса А поднялись в цене на 15% и теперь оцениваются в $800-1200 за кв. м в год. В отличие от этого стоимость аренды на помещения класса В и С пока остается стабильной - на уровне $600-800 и $250-400 соответственно.
«Рост ставок аренды на дорогие качественные помещения не случаен. Дело в том, что несмотря на то, что кризис заставил многих арендаторов сокращать свои расходы за счет переезда на меньшие площади худшего качества, теперь они предъявляют еще большие требования к качеству помещений», - отмечает Наталия Кузнецова, директор Департамента Коммерческой недвижимости компании «Инком-Недвижимость».
Несмотря на это, уровень вакантных площадей по-прежнему высок, хотя и ниже, чем в прошлом году (25% в пределах ТТК и 35% за его пределами).

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость традиционно наиболее благополучный сектор рынка недвижимости, который меньше всего пострадал от кризиса, и поэтому восстановление основных показателей здесь идет более активными темпами.

«2010 г. закрывается с хорошими показателями. Уровень вакантных помещений в ТЦ составляет порядка 7%, в основных коридорах порядка 10%. Средние ставки здесь составляют $1500-2000 для арендаторов галерей и $100-300 для якорных арендаторов. Причем несмотря на то что за этот год открылось достаточно много знаковых объектов («РИО», «Гагаринский», Outlet Village Белая Дача и т.п.), они не имеют проблем с заполнением», - рассказывает Михаил Шутов, коммерческий директор управляющей компании «Фрагра».

«Появляются новые торговые операторы, но при этом по-прежнему продолжается закрытие ряда сетей. На рынке выделяются торговые центры, заполненные практически на 100% и не испытывающие проблем с поиском арендаторов, и торговые центры с простаивающими торговыми площадями. В нынешний период на первое место выходит как удачное местоположение торгового центра, так и грамотно продуманная концепция, и ценовая политика собственника», - комментирует Наталия Кузнецова.

Кроме того, из-за сохранившихся кризисных тенденций (потребители по-прежнему стараются экономить), наиболее активными становятся компании, предлагающие товары повседневного спроса. Это супермаркеты (различных форматов, в т.ч., премиальная розница), аптеки, бытовая химия, косметика, общепит, зоотовары, товары для детей (небольшого формата) и др. В то же время ритейлеры, работающие в сегменте товаров, относимых к категории второй необходимости, спрос на которые еще не достиг докризисного уровня (спортивные товары, кожа, меха, белье и проч.), развиваются менее активно.

Складская недвижимость

Оживление в секторе складских помещений, обусловленное возросшим спросом и увеличением арендных ставок, началось в первом полугодии 2010 г. До кризиса площадей заметно не хватало (арендные ставки, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», ежегодно повышались на 25%). Кризисный период заставил представителей разных сфер пересмотреть свои возможности, в том числе, в сегменте ритейла. Самые крупные операторы были вынуждены отказываться от складов, что привело к падению цен вплоть до 50%.

С постепенным выходом из экономических затруднений общая картина поменялась: арендаторы стали диктовать свои условия, а договоры заключаются на меньший срок (так собственники пытались отстоять свое право повышать ставки согласно росту рынка). В целом, несмотря на оживление, восстановление складского сегмента, по оценкам экспертов, идет наиболее медленными темпами по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости.

По данным компании «Фрагра», за уходящий год ставки продемонстрировали умеренный рост (8-10%). Средние ставки на складские помещения класса А составили около $100-105 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в классе В - $80-90 за кв. м. в год. Средние цены продажи оценивались в $1000-1500.

 

Реклама

Читайте также

В Москве перед Политехническим музеем появится «зеленый» амфитеатр - Фото

В Москве перед Политехническим музеем появится «зеленый» амфитеатр

«Зеленый» амфитеатр может появиться перед Политехническим музеем Москвы, сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на портал Москомстройинвеста.
Московская градостроительно-земельная комиссия одобрила проект планировки территории, прилегающей к Политехническому музею, для создания общественной рекреационной зоны «Музейный парк».

Реклама