Итоги и прогнозы развития рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону

Ушедший 2010 год для рынка жилой недвижимости южных регионов России можно считать определенным рубежом, который, с одной стороны, продемонстрировал результаты развития этой сферы за весь посткризисный период, с другой - сформировал совершенно уникальные направления, гарантирующие, при дальнейшем развитии, обновление рынка.

Одним из доказательств такого взгляда на минувший 12-тимесячный период являются аналитические отчеты и экспертные мнения аналитиков, которые сравнивают показатели и тенденции в сфере жилья не только с предыдущим 2009 годом, но и с концом 2007- началом 2008 года для большей наглядности. Например, по мнению аналитиков риелторской компании «Титул», прошедший год для рынка был особенным, поскольку включал в себя не просто необходимость преодоления последствий случившегося кризиса, но и содержал совершенно новые «точки отсчета» для дальнейшего развития сферы жилья. Во-первых, минувший год был годом стабилизации процессов, происходивших в сфере недвижимости: снижение цен, которое началось в 2008 году и происходило в течение 2009 года, прекратилось. За ушедший год стоимость квартир в городе «гуляла» вверх и вниз в рамках статистической погрешности: в I квартале 2010 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,41% по сравнению с IV кварталом 2009 года, во II квартале цены снизились на 2,47%, а в III квартале вновь выросли на 2,75%. Однако «обвал» в стоимости квадратного метра, происходивший весь 2009 год, прекратился. Во-вторых, прошедший год можно назвать годом возрождения ипотечного кредитования. Если в 2009 году объемы выданных жилищных кредитов разделили между собой такие лидеры, как Сбербанк РФ и ВТБ24, то к концу 2010 года в Ростове-на-Дону свои ипотечные программы предлагали уже около 50 банков. В-третьих, важной характеристикой 2010 года является и «возвращение» банков к работе с новостройками. Ипотечные программы по строящемуся жилью подстегнули развитие рынка, в целом, хотя цены в сегменте новостроек пока не демонстрируют какого-либо движения. В I квартале 2010 года средняя цена квадратного метра первичного жилья снизилась на 2,6% по сравнению с последним кварталом 2009 года, во II квартале 2010 вновь снизилась на 7,87%. А в III квартале 2010 квадратный метр новостроек подорожал на 3,45%, что скомпенсировало падение стоимости, характерное для начала года.

Подводя итоги 2010 года, Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики риелторской компании «Дом-МТ», с уверенностью заявила, что для сферы недвижимости Ростова-на-Дону ушедший год - это начало оживления рынка жилья. Если до кризиса объекты любого качества дорожали примерно одинаково и в момент кризиса «просели» в цене так же приблизительно одинаково, то 2010 год показал расслоение и «востребованность» рынком качественного жилья эконом-класса, подтвержденного платежеспособностью клиентов. Полного восстановления, конечно, еще не произошло: по результатам ушедшего года правильнее всего сказать, что рынок только начал демонстрировать свою позитивную динамику.

К одним из ярких показателей движения в сфере жилой недвижимости города можно отнести обретение экономической реальности, таких значений, как «цена спроса» и «цена предложения», демонстрировавшие изменение на протяжении всего минувшего года. «В 2010 году разрыв между спросом и предложением в плане цены сократился вдвое - констатирует Галина Пивоварова. - До кризиса такому понятию, как «цена предложения», никто не уделял особенного внимания, потому что уступки во время «торга» составляли 2-3%, во время кризиса разрыв между ценой спроса и предложения стал составлять 25%. Другими словами, продавцы покупателям «уступали» почти четверть цены для того, чтобы реализовать сделку. А в декабре 2010 года разрыв между спросом и предложением составил уже 7,5%, для сравнения, в декабре 2009 года это разрыв составлял 15%. Как видите, за год этот показатель сократился в два раза». По данным эксперта, в конце 2010 года цена предложения составляла 50 600 руб. за кв.м., а цена спроса 46 813 руб. за кв. метр. Дорогие квартиры бизнес-класса не имеют стабильного спроса: он носит фрагментарный характер. Наибольшим спросом среди покупателей пользуются сейчас одно- двухкомнатные квартиры, которые продаются по цене 46 000 руб.за кв.м. Более того, уже к концу 2010 года сфера жилой недвижимости начала ощущать недостаток предложения в этом сегменте.

Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации на протяжении 2011 года, Галина Пивоварова уверенна, что дорожать будут, прежде всего, качественные квартиры эконом-класса. Если говорить о возможной прибавке в цене, то квартиры этого уровня за весь 2011 год подорожают, максимум, на 10%. Дело в том, что в 2010 году на рынок пришел новый клиент, который «вжат» в определенные финансовые тиски, поэтому платежеспособность играет здесь первую роль. Следовательно, если квартиры в 2011 году подорожают на большую сумму, то приобретать жилье основной массе потенциальных клиентов будет уже просто не на что.


Аналитики компании «Титул» так же дают развернутую картину описания основных тенденций для ориентации на весь текущий год. Они признают вполне возможным дефицит жилья, как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости города. Это связано и нереализованным отложенным спросом, который присутствовал в Ростове-на-Дону в 2008-2009 годах, и с либерализацией ипотечных программ, которые делают покупку жилья доступной для все большего числа жителей города. Кроме того, свою роль сыграет и то, что за минувшие полтора года в «южной столице» Росси практически не возводились новые крупные жилые объекты. Второй вариант развития событий, которые прогнозирую эксперты, можно назвать более реалистичным. Ориентируясь на макроэкономические показатели рынка, эксперты считают, что увеличение цен на жилье за 2011 год произойдет на 5-7%. Именно при таких объемах восстановления можно будет за несколько ближайших лет скомпенсировать кризисное «проседание» цены в 30-40%. Иными словами, при сохранении текущих темпов восстановления экономики нашей страны, в 2011 году на рынке жилой недвижимости Ростова-на-Дону объем сделок по купле-продаже увеличится.

Реклама

Читайте также

Снять ограничения для турецких рабочих можно только с оглядкой на ЕАЭС - Фото

Снять ограничения для турецких рабочих можно только с оглядкой на ЕАЭС

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что снятие ограничений для турецких рабочих возможно при соблюдении взаимности по ряду направлений сотрудничества РФ и Турции, а также с учетом существующей ситуации по привлечению иностранных специалистов в Евразийском экономическом союзе (ЕАЭС), передает РИА Новости.

Реклама