Как определить инвестиционную привлекательность квартиры в новостройке?

Несмотря на то, что квартиры в Москве в периоды нестабильности могли потерять в цене, впоследствии они отыгрывали потери с большим плюсом. Аналитики компании «Метриум Групп» составили список рекомендаций для тех, кто и в текущей экономической ситуации хочет не только сохранить, но и преумножить свои средства.

Согласно данным официальной статистики, в последние месяцы рынок первичной недвижимости Москвы переживает настоящий бум. По данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в октябре было зафиксировано рекордное за последние пять лет количество сделок на первичном рынке - за месяц было зарегистрировано 2894 договора долевого участия. Это на 42,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Столь существенный спрос на недвижимость на первичном рынке является следствием желания граждан сохранить свои сбережения, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Как показывает опыт прошлых кризисных ситуаций в экономике, покупка квартиры - это один из немногих способов сберечь свои средства».

Однако сам по себе факт покупки квартиры в новостройке еще не является гарантией удачного вложения средств. На нестабильном рынке есть немало рисков - от снижения стоимости актива до банкротства застройщика. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», существует 7 критериев, по которым можно определить, является ли проект инвестиционно привлекательным и насколько велики риски.

О самом главном критерии - обязательном заключении договора долевого участия по 214-ФЗ - за последние годы было сказано немало. Поэтому отдельно заострять на нем внимание нет необходимости. Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках уже успели выучить, что без ДДУ в проекте делать нечего.

1. Проектное финансирование

В отличие от строительства на заемные средства, проектное финансирование предполагает непосредственное участие финансовой организации в разработке проекта. Ведь возврат инвестиций напрямую зависит от финансового потока, генерируемого конкретно этим проектом, а не всей деятельностью компании.

«В условиях кризиса банки, как правило, не особо церемонятся со своими заемщиками, - комментирует Мария Литинецкая. - Они могут потребовать досрочного погашения, закрыть кредитную линию и т.д. В 2008-2009 годах мы неоднократно были свидетелями того, как крупные банки забирали проекты за долги. В случае с проектным финансированием, схема работает несколько иначе. Банк сам является участником проекта, он кровно заинтересован в его развитии».

В России проектное финансирование чаще применяется на рынке коммерческой недвижимости. Однако на московском рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса присутствуют несколько объектов с проектным финансированием. Например, жилые комплексы «Ривер Парк» и «Life-Митинская» реализуются с участием одного из самых надежных российских банков - Сбербанка РФ.

2. Изначально доступная цена
Один из основных принципов инвестирования заключается в том, чтобы продать актив с существенным плюсом. На рынке недвижимости Москвы в последние год-два цены на недвижимость растут не очень активно. Основной причиной, по которой цены увеличивались в том или ином проекте, был выход на новую стадию строительства. Соответственно, для получения прибыли инвестору необходимо войти в проект на ранней стадии, когда цены еще находятся на минимальном уровне.

Во второй половине 2014 года на столичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса стартовали продажи в четырех проектах. Самый низкий порог вхождения аналитиками компании «Метриум Групп» был зафиксирован в жилом комплексе «Ривер Парк» - от 4,95 млн рублей за «однушку» площадью 30,95 кв. м. Чуть дороже обойдется жилье площадью 40,7 кв. м в ЖК «Дом на Изумрудной» - 7,015. Третью строчку занял ЖК «Life-Митинская Экопарк» с 7,5 млн рублей за 43,16 кв. м. Самым дорогим из «новичков» оказался ЖК «На Циолковского» - 10,6 млн рублей за 46,6 кв. м.

3. Небольшая плотность застройки
В условиях большого города девелоперы пытаются выжать максимум из каждого клочка земли. Это стремление вполне объяснимо: дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков наращивать объемы квадратных метров для того, чтобы окупить проект и получить прибыль.
Однако современные исследования убедительно доказывают, что для человека гораздо комфортнее городская среда с низкой плотностью застройки. Этот же фактор играет на руку и инвесторам. Ведь если в хорошем месте построить ограниченное количество жилья без возможности дальнейшей застройки, то рано или поздно квартиры в подобном проекте станут дефицитным товаром, а высокий спрос будет толкать цены вверх.

4. Транспортная доступность

Еще одним важным фактором роста цен, помимо стадии строительства дома, является наличие или открытие в ближайшей перспективе рядом с комплексом станции метро. Согласно рейтингу самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро, подготовленному экспертами «Метриум Групп», в пятерку лидеров вошли жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка Парк» (станция «Некрасовка» откроется в 2015 году), ЖК «Ривер Парк» («Нагатинский Затон», 2019 г.), «Новая Пресня» («Шелепиха», 2015 г.), ЖК «Белый Парк» («Беломорская улица», 2020 г.) и ЖК «О7» («Аминьевское шоссе», 2017 г.). По оценке специалистов, цены в этих проектах после открытия метро могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню.

5. Проверенный застройщик
В последнее время для столичного рынка недвижимости эконом- и комфорт-класса этот параметр уже гораздо менее актуален - с приходом мэра Сергея Собянина случайным компаниям получить участок под застройку и разрешение на строительство стало намного сложнее. Тем не менее, покупателям не стоит терять бдительность. Жилые комплексы в Москве строят такие известные и зарекомендовавшие себя компании, как СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Пионер», «Сити XXI век», ФСК «Лидер», «Ведис», MR Group и другие.

«Помимо перечисленных факторов я бы рекомендовала обратить внимание еще на два нюанса: сочетание цены/качества и наличие в продаже высоколиквидных однокомнатных квартир площадью от 35 до 45 кв. м, - резюмирует Мария Литинецкая. - Оптимальное сочетание цены и качества складывается, в первую очередь, из удачной концепции и конкурентоспособных цен. Грамотный проект, обладающий уникальными характеристиками, цены в котором сопоставимы с другими новостройками или ниже, имеет больший потенциал роста, чем обычная типовая новостройка с низким ценником».

Реклама

Читайте также

 В районе Новые Ватутинки появится метро - Фото

В районе Новые Ватутинки появится метро

Столичные власти разработали проект генплана для Новой Москвы. На присоединенных территориях появятся 33 станции метрополитена, одна из которых будет построена вблизи Новых Ватутинок. Таким образом, жители района смогут пользоваться не только скоростными трамваями, но и метро. Партнер по реализации жилого комплекса – «Метриум Групп».

Для проектов  TEKTA GROUP банк «Возрождение» снизил ипотечную ставку - Фото

Для проектов TEKTA GROUP банк «Возрождение» снизил ипотечную ставку

TEKTA GROUP и банк «Возрождение» снижают ипотечную ставку для клиентов компании на 1,1%. Теперь, приобретая квартиру в ЖК «Маяковский», «Акварели» и «Архимед-2» в кредит по новой ставке от 10,9% годовых, можно  сэкономить до 1,8 млн рублей.

Реклама