Как повлияет на стоимость недвижимости в Москве изменение границ города и области?

Москва и Подмосковье подписали Соглашение о новых границах. Эксперты уже назвали это событие историческим. Напомним, что речь об изменении указанных границ шла на протяжении 10 лет, периодически сопровождаясь конфликтами по Щербинке, Зеленограду и некоторым участкам федеральных трасс. Но теперь все разногласия остались в прошлом - стороны достигли взаимопонимания, осталось лишь понять, кто выиграет, а кто проиграет в результате переноса границ.

7 июля 2011 года на очередном заседании Московской областной Думы депутаты приняли постановление «Об утверждении Соглашения об изменении границы между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью». С докладом по этому вопросу выступил министр по делам территориальных образований Московской области Правительства Московской области Владимир Демешкан, который сообщил, что на протяжении последних лет органы государственной власти Москвы и Московской области проводили целенаправленную работу по урегулированию территориальных разногласий и определению порядка прохождения сопредельных границ.
В итоге стороны согласовали картографическое описание прохождения сопредельных границ и подготовили Соглашение, которое состоит из картографического изображения границы, а также картографического описания границы в виде текста и каталога координат.


В соответствии с новыми документами, 264 земельных участка изменят свою территориальную принадлежность. Москве передается 102 земельных участка общей площадью 723 га, из которых 578 га - только Люберецкие поля аэрации. Это позволит столичным застройщикам возвести около 4 млн кв. м жилья и создать 18 тыс. рабочих мест. В свою очередь Московской области передаются 162 земельных участка общей площадью 328 га, в том числе поселок Толстопальцево - 216 га. По словам министра, остальные изменения касаются корректировки границ вдоль МКАД. В частности, теперь все транспортные развязки будут переданы Москве, а территория вокруг МКАД, на которой расположены сооружения и строения, останутся в составе Московской области.


Что станет с ценами на жилье и земли?

Как известно, цены на земли и квадратные метры за МКАД и в пределах Кольцевой существенно отличаются друг от друга: земельные участки, дома и квартиры, которые относятся к области стоят в среднем на 15-20% дешевле. Вполне логично предположить, что как только подмосковные земли сменять свою «прописку», цены на них тут же поднимутся. Вопрос в том, как быстро и насколько высоко? Этот вопрос мы задали экспертам рынка недвижимости и вот, что они ответили:

-Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty:
Пока параметры проекта точно не определены, сложно сказать какое влияние он может оказать на рынок. Тем не менее, есть все основания считать, что стоимость нового жилья в городах, присоединенных к Москве, вырастет. Не стоит забывать и о психологическом факторе. Ценность московской прописки до сих пор оказывает влияние на рынок, несмотря на то, что многие столичные жители перебрались в Подмосковье. Но все зависит от самих участков и того, как они будут реализованы. Если отдельная территория станет центром притяжения для обеспеченных граждан и деловой элиты (как, например, «город чиновников»), то цены там подрастут. Но такой тренд можно ждать лишь в случае реализации конкретного проекта, вряд ли то же самое затронет остальной рынок.
Пока нет гарантий, что подобная идея когда-либо воплотится. На сегодняшний день не видно ни одного управленца, способного справиться с таким огромным объектом. Москва нуждается в земле, однако дальнейшее развитие ее территориальных границ нецелесообразно. Столичные жители уже достаточно охотно приобретают недвижимость в многоквартирных домах в Подмосковье. Я не вижу предпосылок для улучшения ситуации в Москве с экономической точки зрения. Куда выгоднее окажется ситуация для жителей области. Думаю, разумнее правительству сосредоточится на создании финансового центра в столице, а область развивать с социальной точки зрения, улучшая транспортную доступность и инфраструктуру.

-Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Развитие Москвы по пути формирования пригородов - это естественный путь развития, который совпадает с путями эволюции многих западных мегаполисов. Юридическое объединение двух исторически и экономически взаимосвязанных регионов можно только приветствовать.
Уже сейчас жилье активно строится на расстоянии до 30 км от МКАД, но при этом там гораздо меньше объектов социальной инфраструктуры, чем в столице. При создании «столичного округа» первое, о чем придется забыть - это о дешевой земле в пределах до 15 км от МКАД. В ближайшие 5-7 лет цены здесь сравняются с московскими. Сейчас земля за МКАДом пока дешевле. Дадут импульс к развитию и сетевые мощности Москвы. В Подмосковье же сейчас коммуникаций не хватает. Увеличатся объемы строительства жилья, социальных, культурных объектов.
Что касается цен на жилье, то не секрет, что значительную часть стоимости жилья составляет цена коммуникаций. Если тарифы на подключение будут приняты московские, то, конечно, цены пойдут вверх, если же останутся на текущем уровне Подмосковья, то это будет большим плюсом. Формируемый округ однозначно будет еще более привлекательной территорией, чем сейчас с точки зрения инвестиций.


-Елена Вебер-Латиган, генеральный директор компании «Вэлат»:
Нужно чётко понимать, о каких именно землях и каком жилье идёт речь. Цены на жильё и земли Подмосковья, которые в результате проекта окажутся вблизи новых границ Москвы, скорее всего вообще не изменятся. Тот факт, что административные границы Москвы стали несколько ближе к этим объектам вряд ли сильно увеличит спрос на них. Конечно, если вдруг через пару лет на присоединённых к Москве землях вырастет нечто вроде второго огромного «Москва-Сити», куда «переселят» половину городских властей и федеральных органов государственной власти, а высшие должностные лица Москвы и страны вцелом начнут массово менять своё привычное «место прописки» с Рублёво-Успенского шоссе на Люберецкие поля, вполне возможно, что жильё в Люберцах станет дороже, чем в Москве. Но эти перспективы пока весьма туманны. Если говорить о присоединяемых территориях, то город будет использовать их, скорее всего, для строительства жилья и административных зданий. Цены на недвижимость здесь ожидаемо будут сопоставимы с аналогичными в близлежащих районах Москвы.

-Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
Что касается цен на землю, то они, скорее всего, пойдут вверх, но тут важно понимать, что этот процесс стартует только когда будет какое-то твердое законное обоснование. Это процесс небыстрый, он растянется минимум на 5 лет.
Московская прописка важна в большей степени людям, не обладающим значительными финансовыми ресурсами, например, пенсионерам. При наличии столичной прописки они смогут пользоваться льготами, преимуществами здравоохранения, получать надбавки к пенсии. А для состоятельных людей наличие московской прописки не столь важно.

-Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест»:
Цена жилой недвижимости в Москве вряд ли изменится, а вот в новых столичных, или подмосковных районах вполне возможно. В настоящее время наиболее существенная разница в цене наблюдается между районами внутри МКАД и за пределами. Например, между Выхино и Жулебино, Новогиреево и Новокосино. Разница в стоимости 1 кв. м вызвана и месторасположением и конечно транспортной доступностью ведь в данные районы до сих пор не провели метро. В свою очередь Жулебино выше по цене, чем соседние областные Люберцы, а жилье в Новокосино дороже, чем в Реутово. Хотя данные районы и города разделены практически только дорогой. Разница в стоимости между Новокосино и Реутово в среднем составляет около 13-15 %. Если сравнить стоимость квартир в новых готовых домах в московском Жулебино и соседних Люберцах, то она составляет около 10-13%.
Так что если развитые районы Подмосковья прировняют к московской прописке, то они сравняются в цене с соседними московскими районами за МКАД, то есть поднимутся в среднем на 10-13%.

-Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills:
Пока речь идет лишь о присоединении к Москве около 720 га территории. Жилья на этих землях практически нет. На указанных участках потенциально можно построить порядка 5 млн. кв. м жилья (около 70 тыс. квартир). Это примерно соответствует годовому объему ввода в докризисный период и не может оказать сколь либо существенного влияния на средние цены в городе.
Расширение границ, а с ним и появление новых масштабных территорий под жилую застройку, окажет стабилизирующее влияние на столичный рынок жилья. Традиционно районы новой массовой застройки не дают расти ценам на недвижимость в других частях города. В свое время роль подобных противовесов выполняли районы Митино, Марьино, Куркино и Южное Бутово. То есть выиграют, прежде всего, покупатели жилья в Москве. А в проигрыше, конечно же, окажутся застройщики, нацеленные на получение необоснованных сверхприбылей.

-Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость»:
Наиболее вероятно, что основная доля территорий, которые присоединятся к Москве, будет лишена застройки. Таким образом, город расширит свои границы с одной стороны, с другой, увеличит площади для потенциального строительства. Высока вероятность того, что цены на недвижимость на присоединенных к Москве территориях скорректируются в большую сторону и могут достигнуть уровня сравнимых районов Москвы, находящихся за пределами МКАД.
Однако необходимо помнить о том, что инфраструктура присоединяемых территорий далека от городского уровня и требует серьезных улучшений и развития. Так же как и большая часть присоединяемых к Москве территорий, земли, которые планируют отдать МО, не являются жилыми населенными пунктами, в связи с этим это вряд ли значительно повлияет на цены на рынке жилья. Если же из границ Москвы выйдут какие-либо жилые районы, то, несомненно, наиболее вероятно снижение в них стоимости 1 кв. м.

 

Реклама

Читайте также

Ипотека с господдержкой в проектах TEKTA GROUP стала ещё выгодней – ставки от 10,8% - Фото

Ипотека с господдержкой в проектах TEKTA GROUP стала ещё выгодней – ставки от 10,8%

На покупку квартиры в любом из проектов TEKTA GROUP финансовый партнёр компании банк «Уралсиб» снизил ипотечную ставку по программе господдержки до 10,8%.  Спешите воспользоваться новым предложением, ведь до конца действия ипотечных программ с государственной поддержкой остался всего один месяц!

Жилищный рынок Москвы заполонили китайцы - Фото

Жилищный рынок Москвы заполонили китайцы

За последние два года количество покупателей из Китая на московском рынке вторичного жилья выросло в 3 раза. Наибольшим спросом среди китайцев пользуются элитные квартиры в центре и на юго-западе столицы. Обычно они покупают жилье не для личного проживания, а с инвестиционными намерениями, сообщает  «ИНКОМ-Недвижимость».

Реклама