Коммерческая недвижимость Москвы, являясь основой деловой жизни города, сильно зависит от темпов экономического развития. Последние 5 лет практически все сегменты  этого рынка росли вполне ощутимо. Прошедший 2013 год не стал исключением и превысил показатели 2012 года. Сейчас мы уже можем подвести некоторые итоги начала нового 2014 года и попытаться представить, что ждет три основные части рынка коммерческой недвижимости: офисы, склады и торговые помещения в ближайшие месяцы.

Тенценции прошлого года и планы на 2014-й

2013 год оказался отмечен беспрецедентным за весь посткризисный период объемом новых строящихся проектов. При этом в отдельных сегментах наблюдались некоторые интересные тенденции. В частности, рынок офисной недвижимости, судя по всему, достаточно насытился предложениями, по крайней мере, цены на продажу и аренду практически не изменились за весь год. Более того, увеличение зон платных парковок в центре Москвы, привело к некоторому «бегству «покупателей и арендаторов за пределы Третьего транспортного кольца, в поисках более дешевых офисов и меньших цен за парковку. Складская недвижимость по-прежнему очень востребована и, несмотря на огромные площади, введенные в строй в минувшем году, доля вакантных помещений в готовых объектах не превышает 1%. Наконец, торговая недвижимость в течение всего 2013 года серьезно росла в цене, что говорит о недостаточной обеспеченности московского рынка торговыми площадями.

Планы московских девелоперов по строительству коммерческой недвижимости на 2014 год озвучивались неоднократно. По словам некоторых экспертов, если эти планы осуществятся хотя бы наполовину, то 2014 год заткнет за пояс не только прошедший 2013, но и практически любой другой, как докризисный, так и послекризисный год.

Ставки на фоне роста валют

 О том, что российская экономика находится сейчас в подвешенном состоянии, не говорит только ленивый. Существует ряд настораживающих моментов, которые пока льют воду на мельницу менее оптимистического сценария дальнейшего развития. Во-первых, отток капитала из страны усилился. Во-вторых, темпы роста экономики в целом серьезно снизились. В третьих, вследствие вступления в силу некоторых изменений в Налоговом кодексе РФ, может серьезно возрасти налог на недвижимость, причем в первую очередь именно на коммерческую. Наконец, не стоит забывать и про такой существенный момент, как падение курса рубля.

Предоставим слово экспертам консалтинговой компании Jones Lang LaSalle: «Ставки аренды коммерческой недвижимости в России в договорах указываются в различных валютах в зависимости от рынка и качества актива, но выплачиваются всегда в рублях. Как правило, ставки аренды высококачественных помещений в Москве и Санкт- Петербурге устанавливаются в долларах США или евро, хотя есть и исключения в виде чисто рублевых ставок. […] Недавнее ослабление обменного курса вызвало беспокойство среди арендаторов, получающих доход в рублях, но несущих расходы в долларах США или евро. Они-то и ожидают в связи с этим сокращения своей прибыли. С другой стороны, арендодателей заботит то, что им придется или нести все расходы арендаторов,  или уменьшать размер долларовой ставки, или устанавливать фиксированную, но в рублях, чтобы защитить арендатора от дальнейшего снижения курса.»

Офисов всегда больше

Впрочем, обратимся к цифрам. Консалтинговая компания RRG каждый месяц проводит исследование рынка коммерческой недвижимости Москвы. К сожалению, ждать февральского отчета для подтверждения тех или иных тенденций еще достаточно долго, поэтому ограничимся первым месяцем этого года.

По данным аналитиков, в январе 2014 года на продажу предлагалось 1 425 объектов общей площадью 2 769 тыс. кв.м., для арендаторов же было доступно 2 640 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 610 тыс. кв. метров. «Лидером по объему предложения традиционно были офисные помещения, доля которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (29%) и торговые помещения (16%)». При этом, в количестве объектов, по отношению к декабрю, наблюдается спад и по аренде и по продаже на 19% (что неудивительно, с учетом того, насколько активно и долго любят отдыхать в январе в России), а при сравнении с январем 2013 года имеется подъем более чем на 20% (что может свидетельствовать о продолжающемся подъеме рынка).  Интересно, что на рынке аренды прирост суммарных площадей не настолько высок и составляет всего 5%, что говорит об интересе арендаторов к небольшим площадям. Наконец, средняя ставка аренды в январе 2014 года снизилась на 2% как по отношению к декабрю, так и к январю прошлого года. Средняя же цена продажи снизилась на 3% в сравнении с концом минувшего года, но выросла в сравнении с январем 2013 года.

Стрит-ритейл успешней всех

При рассмотрении отдельных сегментов рынка картина становится более любопытной. Интерес к торговой недвижимости не спадает, что подтверждается цифрами. Как обычно очень популярны помещения внутри Садового кольца, причем рынок аренды упал по отношению к обоим месяцам 2013 года, хотя с другой стороны, вырос интерес к более крупным площадям, а вот рынок продаж показывает серьезный рост на 60% по отношению к январю прошлого года.

Особенно сильными темпами в центре Москвы идет прирост рынка продажи в сегменте street-retail (те самые магазины на первых этажах зданий с собственным входом), причем здесь не помеха даже новогодние праздники: наблюдается рост на 15% к декабрю и на 82% к январю 2013 года. А вот за пределами Садового кольца street-retail уже не столь популярен и показывает цифры близкие к средним по рынку.

Как уже говорилось выше, рынок офисной недвижимости близок к насыщению. Поэтому он не демонстрирует нам каких-либо неожиданностей, кроме, пожалуй, падения на 6% средней ставки аренды в центре столицы и снижения на 4% средневзвешенной цены продаж по всей Москве.

На рынке продажи складских помещений похоже произошел ввод в строй нескольких крупных складов с большими площадями за пределами МКАД, иначе сложно объяснить рост средней площади на 24% и снижение средних цен на 9% при падении общего количества объектов на 27% по отношению к декабрю.

Прогноз на 2014-й год

Суммируя данные, можно сделать некоторые прогнозы на 2014 год. Арендуемые офисы будут продолжать падать в цене, особенно те, где ставка аренды фиксирована в долларах. Кроме того, продолжится отток арендаторов за пределы центра Москвы. Складские помещения продолжат отодвигаться от МКАД, в сторону строящейся ЦКАД. Несмотря на планируемый ввод в строй крупнейших складов на северном и южном направлениях, дефицит хорошей складской недвижимости будет чувствоваться еще долго. Девелоперы в этом сегменте всегда осторожны и предпочитают начинать серьезное строительство только при наличии подтвержденного спроса.

Рынок торговой недвижимости продолжит расти. Новые ритейлеры продолжают выход на российский рынок, который, судя по всему, еще достаточно далек от насыщения: обеспеченность московского рынка торговыми площадями примерно в два раза ниже аналогичного показателя большинства крупнейших рынков Европы. Интерес к помещениям внутри Садового кольца вполне понятен: несмотря на высокие цены, наличие магазина в центре столицы, прежде всего, работает на престиж компании, а это всегда ценилось очень высоко.

Реклама

Читайте также

В России появятся профессиональные управдомы - Фото

В России появятся профессиональные управдомы

В России планируется ввести институт профессиональных управляющих многоквартирными домами. Товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы смогут нанимать таких менеджеров для управления зданиями. Минстрой РФ уже разработал соответствующий законопроект, сообщает «Лента.ру».

Сбербанк в Новых Ватутинках - Фото

Сбербанк в Новых Ватутинках

В районе Новые Ватутинки, расположенном в самом центре Новой Москвы, открывается отделение Сбербанка. Более 11 тысяч жителей теперь смогут пользоваться услугами двух банков в пешей доступности от дома.

Реклама