Рост спроса на качественные офисные помещения продолжился и во втором квартале 2012 год. Лето никогда не отличалось повышенной активностью игроков на рынке офисной недвижимости. Однако, по словам аналитиков, этот период оказался весьма бурным для этого сегмента коммерческой недвижимости.

Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta Estate отмечает, что одной из основных тенденций развития офисной недвижимости в 2012 году является возросший спрос на ликвидные предложения по реализации арендного бизнеса, который отличается стабильностью и обеспечивает гарантированный доход.

По словам эксперта, в настоящее время порядка 70% сделок в офисной недвижимости это непосредственно инвестиционные вложения, офисы приобретаются либо с уже существующими арендаторами, либо для дальнейшей сдачи в аренду. «Такая тенденция - следствие адекватного соотношения цены за квадратный метр и арендной ставки за квадратный метр в год именно в офисной недвижимости. Для сравнения, в 2011 году число таких сделок было гораздо меньше, около 45%», -рассказывает Наталья Чепрукова.

«Обычно в период после майских праздников наступает затишье, которое продолжается вплоть до сентября, - поясняет Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, - однако этот год удивил всех игроков рынка». Нехарактерное для настоящего времени оживление, превышающее даже традиционно высокие показатели апреля, эксперт связывает с рядом факторов. Во-первых, стабилизировалась политическая ситуация в стране. Вновь избранный президент России официально вступил в должность, политические риски не так пугают инвесторов, как в предвыборный период. Во-вторых, глобальная экономическая и политическая ситуация в мире воспринимаются менее остро. «Так, если год назад в период «арабской весны» рынок недвижимости замер в ожидании, - объясняет Максим Жуликов, - то последние события в Сирии уже не вызывают особых опасений, а ситуация с долгом Греции перестала быть новостью для инвесторов».

По данным компании Delta Estate, наиболее востребованы офисные блоки площадью 150-300 кв.м. в новых или реконструированных бизнес-центрах класса «В+», современных жилых и многофункциональных комплексах. Яркими примерами таких объектов являются Бизнес центр «W-Plaza», Бизнес центр «Цветной,26», Бизнес центр «Атмосфера». Цена продажи варьируется от 4500$ до 11 000$ за кв.м., в зависимости от местоположения объекта. При этом арендная ставка составляет от 500 до 1300$ за кв.м. в год.

«Экономически такие инвестиционные вложения вполне оправданы, потому что при среднем бюджете в 2-3 млн долл. срок окупаемости составляет в среднем 8 лет, уровень доходности 12-13% годовых»,-отмечает Наталья Чепрукова.

Рост спроса на офисную недвижимость и соотвенно рост цен и арендных ставок спровоцировало сокращение строительства офисных помещений.

По данным консалтинговой компании Welhome, во II квартале 2012 года тенденция сокращения ввода офисной недвижимости продолжилась. Сроки ввода объектов сдвигаются на III и IV кварталы 2012 года.

Новые объекты

Как отмечается в обзоре компании Welhome, во II квартале 2012 года было введено 2 офисных объекта общей арендуемой площадью 29,5 тыс. кв. м: БЦ «Олимпик Холл» (12,5 кв. м GLA) на Олимпийском проспекте и БЦ «Кубик» («Мякинино») (17 кв. м GLA) на 65 км МКАД. Данный показатель ввода офисных площадей ниже аналогичного во II квартале 2011 года в 6 раз. Таким образом, общий объем офисных площадей класса А и В составляет на конец II квартала 2012 года 12,85 млн. кв. м GLA.

Большая часть площадей (65%), запланированных к вводу до конца 2012 года, относится к классу А. Доля офисных площадей класса В- в планируемом вводе минимальна и составляет порядка 2%.

Что ожидается 

Как отмечают аналитики компании Welhome, интересным и ожидаемым проектом со сроком ввода в III квартале 2012 года является МФК «City Point». Его отличительной особенностью среди других проектов в Москва-Сити является малоэтажность (10 этажей), а также возможность прямого доступа в ТРЦ «АфиМолл». Также ожидается ввод такого знакового объекта, как БЦ «SkyLight» на Ленинградском проспекте. Этот объект расположен в уже сложившемся деловом кластере на Ленинградском направлении.

Как сообщает служба проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, до конца 2012 года к вводу заявлено 662,7 тыс. кв. м офисных площадей. Тем не менее, даже при оптимистичном сценарии на практике будет введено не более половины этих площадей.

Наибольшее количество запланированных к вводу офисных площадей расположено в зоне между ТТК и МКАД - 60%. Тенденция децентрализации продолжается, качественное предложение смещается за ТТК, хотя спрос на офисы в центре города по-прежнему высок.

Крупнейшие сделки

По данным компании Welhome, во II квартале было заключено сразу две крупнейшие за прошедшие полгода сделки по аренде: компания-дистрибьютор компьютерной техники «Мерлион» арендовала 17 тыс. кв. м в БЦ «Кубик», а фармацевтическая компания «Новартис» - 16 тыс. кв. м в БЦ «Алкон», ввод в эксплуатацию которого планируется в III квартале 2012 года.


Прогнозы

Совокупный спрос на аренду офисов в 2012 году, по прогнозам Penny Lane Realty, будет около 1,1-1,4 млн. кв. м. В целом уровень спроса до конца года не превысит уровня предложений. Однако по некоторым сегментам рынка (небольшие помещения, офисы с отделкой, офисы в центре Москвы) дефицит предложения к текущему спросу может составить до 20%. Сложившаяся динамика показывает, что дефицит будет только нарастать. Так, по данным Penny Lane Realty, уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости сократился с начала года до 8,5%. Нехватка качественных офисов вносит коррективы в стоимость а: ставки аренды планомерно повышаются, в целом по рынку рост с начала года составил около10%. В среднем, по данным Penny Lane Realty, цена квадратного метра на офисные помещения выросла с начала года на 8-10%.

Сказались на росте активности и изменения на валютном рынке: падение курса евро и рост доллара. «На фоне скачков курса валют объекты коммерческой недвижимости и готового бизнеса по-прежнему остаются одним из самых надежных видов инвестиций, - подтверждает Максим Жуликов. - Тем более что в Москве недвижимость только растет в цене вследствие уменьшения объемов нового строительства, отменой существующих инвестконтрактов и сложностями получения новых градостроительных планов земельных участков. В таких условиях восполнить дефицит коммерческой недвижимости, который ощутим уже сегодня, в ближайшие несколько лет совершенно не реально».

К октябрю-ноябрю, если не произойдет никаких политических и экономических потрясений, спрос на офисные помещения станет пиковым, отмечает эксперт.

 

Реклама

Читайте также

“MR Base” – новый продукт от компании MR Group - Фото

“MR Base” – новый продукт от компании MR Group

Компания MR Group сообщает о запуске нового продукта – квартир и апартаментов в базовой отделке “MR Base”. В предложение входит весь «черновой» этап ремонта: бетонная стяжка пола, грунтовка, штукатурка и шпаклёвка стен и потолка, возведение межкомнатных перегородок и обшивка их гипсокартоном, разведение коммуникаций, установка радиаторов отопления и т. д. При таком походе покупателям останутся лишь приятные хлопоты, а стоимость квадратного метра увеличится незначительно.

Надежные подрядчики – залог успеха проекта - Фото

Надежные подрядчики – залог успеха проекта

Выбор надежных подрядчиков при строительстве объектов жилой недвижимости один из ключевых моментов при реализации проектов в установленные сроки. ГК «Инград» на своих жилых комплексах работает только с проверенными и зарекомендовавшими себя на рынке компаниями.

Реклама