На рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга  вернулись иностранные инвесторы

Рынок коммерческой недвижимости в уходящем году стабилизировался. Наибольшее восстановление произошло в сегменте торговой недвижимости. Наименьший рост был отмечен в сегменте складских комплексов.

Офисная недвижимость

По итогам года, по данным специалистов международной консалтинговой компании Astera, объем предложения офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составит более 2,4 млн. кв. м. В уходящем году было введено 15 бизнес-центров, из которых более половины площадей приходится на класс B.
На фоне дефицита мест для нового строительства в историческом центре Санкт-Петербурга вырос интерес к реконструкции жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости.
По сравнению с пиком кризиса ситуация значительно улучшилась. Вместе с тем, до сих пор в бизнес-центрах есть свободные площади. В центрах классов А и В остаются в среднем до 20% вакантных площадей, отмечают аналитики Северо-Западной палаты недвижимости.
Сейчас арендаторы стали рациональнее использовать пространства и предпочитают офисы меньшей нарезки, без излишеств. Как отметили нам в компании NAI Becar, спрос сместился в сторону сравнительно небольших помещений площадью 100-200 кв. м.

Борьба за арендаторов

Конкуренция между бизнес-центрами за арендаторов остается достаточно острой. Собственники разрабатывают новые привлекательные предложения. Среди самых распространенных: льготный период аренды (до 6 месяцев), сокращенный депозит (1 месяц) и скидки (до 10%). Вообще в уходящем году получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. В связи с этим ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться.
При этом новые премиальные бизнес-центры не торопятся снижать арендные ставки. Они предпочитают ожидать дальнейшего восстановления экономики и возврата на рынок арендаторов, которые готовы будут платить за размещение в подобных объектах.
По данным компании Astera, арендные ставки стабилизировались еще в конце 2009 г. и в течение уходящего года изменились лишь незначительно. Наиболее заметный рост (на 10-15%) произошел в качественных объектах с высокой заполняемостью. Кроме того, расширился диапазон запрашиваемых ставок в классе В. Основная доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса (преимущественно из С в В). Из-за снижения арендных ставок эти организации смогли позволить себе переезд в более качественные офисные здания.

Строительство офисных кварталов «заморожено»

До начала кризиса в Санкт-Петербурге было объявлено о создании нескольких офисных кварталов. Однако практически все подобные проекты сегодня находятся в стадии заморозки или перепрофилирования.
«Деловые кварталы и зоны во время кризиса - наиболее уязвимый сегмент рынка недвижимости. Вероятность в ближайшее время их освоения крайне низка. Как на Западе, так и в России офисные кварталы планируют располагать в бывших промышленных зонах. В Петербурге существуют серьезные заделы по площади, поскольку промышленные кварталы занимают львиную долю самых лакомых городских территорий. Впрочем, подобные проекты комплексного развития территорий связаны с серьезными затратами на инфраструктуру. Зачастую зоны загрязнены промышленными отходами. Так, на территории ГИПХа, где должна находится Набережная Европы, земля заражена отходами химического производства и требует серьезной рекультивации, что значительно удорожает проект», - рассказывает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.

Торговая недвижимость

Сегмент торговой недвижимости после кризиса по оценкам экспертов развивается наиболее активно. Аналитики компании Astera отмечают, что объем строительства новых торговых комплексов в 2010 г. превысил прошлогодний почти в 9 раз. По итогам года предложение новых площадей в торговых комплексах в северной столице увеличится на 638 тыс. кв. м.
Одну из важных тенденций 2010 г. выделили специалисты компании NAI Becar. В уходящем году ввод в эксплуатацию площадей единого объекта был поэтапным. В торговом комплексе начинал работать один арендатор (например, якорный), остальные помещения сданы не были, а открытие ТРК в целом сдвигалось на несколько месяцев. Ранее на рынке торговой недвижимости такая практика практически не применялась. Причина понятна: в условиях кризиса сроки реализации проектов затягиваются, и девелоперы стремятся минимизировать потери.
Основным событием уходящего года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга стало открытие двух торговых комплексов в центре города: «Stockmann Невский центр» и Galeria. Открытие таких объектов должно привлечь дополнительный поток клиентов. Однако по оценкам экспертов, приток покупателей может быть значительно меньше, чем на то рассчитывают арендаторы.
«Движение на Лиговском и Невском проспектах всегда было плотное, а с открытием комплекса обстановка на дорогах может еще больше ухудшиться. Да и сложности с паркингом снижает интерес покупателей к комплексам в центре города. Как показала практика в Москве, этот факт имеет большое влияние на судьбу торговли», - добавляет Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.

Новые ритейлеры «захватывают» рынок

В 2010 г. арендаторы стали активнее рассматривать предложения по аренде. Наиболее динамично развивались торговые операторы, ориентированные на средний ценовой сегмент. Отмечен выход на петербургский рынок новых торговых операторов: московский ритейлер Maratex открыл первый в Санкт-Петербурге магазин английской сети River Island, компания «Атипик», эксклюзивно представляющая бренд французской марки Ikks на территории России, - флагманский магазин. Открылись новые магазины сети товаров для дома «Уютерра» и детской одежды Acoola.
Летом произошло несколько громких открытий в сфере питания (ООО «BERN» (сеть ресторанов PENABAR), кондитерская ТД «Волконский», ресторан-бар «Щелкунчик», и др.). Открылся единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Новые бренды появляются и в индустрии развлечений: в ТРК «Галерея» открылся первый киноплекс московской сети «Формула кино» с десятью залами, один из которых формата IMAX. Там же дебютировала казахстанская компания AGAT Group Inc, развивающая сеть детских аттракционов и представленная в России под брендом Happylon.

Что предлагают собственники неликвидных объектов

Ставки аренды на торговые площади в течение года не претерпели особого изменения, и лишь на ликвидные помещения ставки приблизились к докризисному уровню.
По-прежнему арендаторами мало востребованы объекты с низким покупательским потоком, расположенные далеко от метро или основных торговых магистралей. «Собственники таких объектов были вынуждены идти на значительные дисконты для того, чтобы заинтересовать потенциальных арендаторов. В течение года дисконт по таким помещениям составлял до 30%. Однако, даже несмотря на скидки, подобные объекты удавалось сдать только, если арендодатель предоставлял арендатору дополнительные бонусы. Например, в виде включения ремонтных работ в счет арендной ставки, хорошего льготного периода на въезд и оборудование помещения, долгосрочного договора с возможностью фиксации или незначительного изменением арендной ставки», - отмечает Екатерина Лапина.

Складская недвижимость

В 2010 г. арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей. Это значительно увеличило период поиска. Сделки 2010 г. заключались, в основном, компаниями, начавшими поиск складских площадей класса В и С еще в 2009 г.
Прирост сегмента складской недвижимости в 2010 г. один из самых низких за последние несколько лет - около 80 000 кв. м., отмечают аналитики компании Astera. Для сравнения, в 2005-2008 гг. предложение росло более чем 270 000 кв. м. ежегодно.
Вместе с тем, девелоперы не спешат с реализацией приостановленных и отложенных крупных складских комплексов, предпочитая ждать улучшения экономической ситуации. При отсутствии выхода на рынок новых качественных объектов аналитики компании NAI Becar прогнозируют возникновение дефицита свободных складских помещений уже к концу 2011 г.

 

Реклама

Читайте также

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта - Фото

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия специальной акции на приобретение квартир во всех жилых комплексах, реализуемых агентством. Только до 31 марта 2017 года у покупателей есть возможность сэкономить 10% от стоимости жилья.

Специальное предложение в ЖК «Эко Видное»: квартиры с ключами от 83 500 р./кв. м - Фото

Специальное предложение в ЖК «Эко Видное»: квартиры с ключами от 83 500 р./кв. м

Компания MR Group сообщает о старте специального предложения в жилом комплексе «Эко Видное», расположенного в 4 км от МКАД. Только с 24 марта здесь предлагаются квартиры площадью от 57,5 до 80 квадратных метров в заселённых домах с десятипроцентной скидкой – от 4,8 млн рублей. Акция действует и на коммерческие помещения площадью от 68 до 115 кв. м: стоимость квадратного метра здесь составляет 81 000 рублей.

Реклама