Новые грани инвестиций в недвижимость

Всем, кто имеет хотя бы отдаленное представление об экономике, хорошо известно, что «крыша над головой» относится к «вечным ценностям» человеческой жизни, таким же как «хлеб насущный» или его эквивалент в истории социально-политических отношений - золото. Конечно, нужно учитывать риски, поскольку далеко не всякое вложение в недвижимость будет выгодным. О новых возможностях инвестиций в консервативные активы сегодня рассказали ведущие эксперты рынка.

Для всех медом мазано

В своих оценках и банковские аналитики, и специалисты в области недвижимости, и представители девелоперских компаний, как и ожидалось, оказались единодушны. Даже с учетом неустойчивого развития экономики, вложения в недвижимость имеют смысл. Любой финансовый консультант сегодня в состоянии нарисовать перед своими потенциальными клиентами, минимум, две прибыльные стратегии, касающиеся вложений в квадратные метры. Во-первых, купив «адекватную» по спросу, качеству и цене квартиру сегодня, вы всегда сможете продать ее подороже завтра и прибыльность этого вложения будет выше, чем если бы вы разместили эти средства в депозиты, даже по сегодняшним ставкам, которые выше инфляции. Во-вторых, квартиру всегда можно начать сдавать и тогда «отдача» от вложенных средств, пусть и в небольшом формате, но стабильно (ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от типа аренды) будет ощущаться в личном кармане. Хотя, конечно, известно, что квартиры, которые сдаются в аренду, большого дохода не приносят, однако с другой стороны, не стоит забывать, что приобретенный объект, при благополучной экономической ситуации, сам по себе будет расти в цене, и совокупный инвестиционный доход может оказаться достаточно высоким.

Как утверждает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXIвек», инвестиционный потенциал недвижимости остается высоким, прежде всего, на территории старой Москвы. Ее рост, по предварительным оценкам, составит в 2013 году около 10%. Возводимые объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, будут дорожать еще больше. В этой связи новостройки являются наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Потенциалом обладают и качественные подмосковные предложения, имеющие адекватные цены, транспортную доступность и надежную юридическую схему продаж.

По мнению аналитика инвестиционного холдинга «Финам»Антона Сороко, сейчас, когда и дорогая, и дешевая недвижимость рассматривается как объект инвестирования, эластичность спроса по цене между этими двумя сегментами выравнивается. Но, стоит отметить, что в 2012 году цены на элитную недвижимость выросли на 17%, а для объектов эконом- и мидл-сегментов рост цен был скромнее. Рентная доходность жилой недвижимости обычно формируется в диапазоне 3-6%. Наиболее высокое значение данного показателя, как правило, характерно для экономически активных мегаполисов (таких как Москва и Санкт-Петербург). Если учесть поступательный рост стоимости недвижимости, а также текущую инфляцию (в 2012 год этот показатель находился на уровне 6,6%), то эффективная процентная ставка будет равна приблизительно 9%, что несколько выше средневзвешенной ставки на депозитном рынке при учете инфляционных ожиданий.

В поисках пассивного дохода

При условии сохранения основных тенденций на мировых финансовых рынках, в ближайшее время будет заметна тенденция по увеличению ликвидности залоговой недвижимости. «Как правило, ежегодно стоимость квадратного метра жилья повышается не ниже, чем на уровень инфляции - добавляетгенеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. -Тем не менее, данный рост нельзя назвать стабильным: в кризисные периоды стоимость недвижимости падает». Но при этом эксперт подчеркивает, что средства выгодно вкладывать в недвижимость. Другое дело, что на депозит можно положить совсем небольшую сумму, в то время как недвижимость требует значительных вложений. Наибольшим инвестиционным потенциалом обладает торговая недвижимость, которая обеспечивает стабильный рентный доход. Жилье считается наиболее привлекательным для инвестиций на этапе строительства, констатирует эксперт.
Несмотря на все присущие даже консервативным типам вложений риски, выгодности инвестиций в недвижимость сегодня отрицать нельзя. Исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов справедливо замечает, что для большинства людей недвижимость - самый понятный и простой способ сохранения своих свободных средств, нежели любые финансовые операции, особенно сейчас, когда цены на недвижимость демонстрируют хоть и небольшой, но стабильный ежегодный рост. Начиная с 2010 года, недвижимость регулярно дорожает, по его данным, в среднем на 9-10% в год.

Проценты на паях

Когда у застройщика уже есть имя на рынке, а район, где возводиться новый дом, можно отнести к перспективным, вложения выглядят полностью защищенными. По данным компании «Премьер Холдинг» в Московской области на ранних стадиях строительства жилья в инвестиционных целях в прошлом году приобреталось около 47% квартир. Больше всего покупок приходится на квартиры-студии 26-31 кв. м и однокомнатные квартиры 32-40 кв. м. По прогнозам аналитиков, средний рост стоимости квартиры от начальной стадии строительства до готовности в среднем колеблется в диапазоне 45-55%.Инвестиционные покупки недвижимости совершаются на всех стадиях строительства объекта, но специалисты говорят, что по мере развития проекта прослеживается четкая тенденция к уменьшению их доли. На стадии сдачи дома - не более 5% квартир покупаются в инвестиционных целях. Подобную динамику объяснить легко: чем ближе дом к сдаче, тем дороже цена. В общем-то, не только аналитики, но и обычные россияне прекрасно осознают возможности сохранения капитала посредством инвестиций в недвижимость. Однако «порог входа» очень мало для кого из представителей образованного среднего класса можно назвать доступным: даже для покупки квартиры в новостройке в перспективном районе Подмосковья на этапе строительства обычно нужно вложить несколько миллионов рублей.

Выходом здесь могли бы стать покупки долей в строящейся недвижимости.Такую инвестиционную возможность обычно предоставляют паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которые чаще всего имеют ограничения и по количеству вкладчиков и после набранного необходимого инвестиционного капитала «закрываются» для новых участников. Доходность, которую обеспечивают ПИФы, как правило, составляет сумму немного выше депозита. Более высокий доход - редкий случай. Тем не менее, нужно понимать, что ПИФ может сработать в убыток, в то время как с депозитом, как правило, это не происходит, он дает гарантированную ежегодную доходность.Если в один год ПИФ превысил ставку депозита в два раза, это не значит, что в следующий год прибыль повторится. «Я бы советовала обратить внимание на историю ПИФа, команду, которая им управляет, активы ПИФа, динамику доходов, стратегию работы, - советует Софья Лебедева. - Рассчитывая на прибыль, вкладываться в ПИФы недвижимости нужно на продолжительный срок. Быстрый и высокий доход здесь не получится. Если у человека значительная сумма денег, можно порекомендовать покупать торговую недвижимость, которая всегда в цене. Если вы располагаете незначительной суммой и предпочитаете стабильный доход, лучше вносить депозит».Счастливый владелец капитала, имеющий высокий аппетит к риску, чтобы получить более высокий доход, может вкладываться в ПИФы недвижимости, но на более длительный срок - 5-10 лет. Но «игры» с размещением вести опасно: если переводить деньги из ПИФа в ПИФ, то вся доходность будет теряться, предупреждает специалист.

Как отмечает Антон Сороко, из преимуществ ЗПИФов стоит обратить внимание на низкий, по сравнению с самостоятельным инвестированием, порог входа. При этом не требуется заниматься бумажной волокитой и вникать в особенности рынка - средства вкладываются высококвалифицированным управляющим. Из недостатков - низкая степень прозрачности и отсутствие возможности присоединиться к уже стартовавшему проекту.

Кусок пирога на вкус

Все эти теоретические рассуждения, безусловно, хороши, но гораздо более интересной выглядит перспектива познакомиться с практикой жизни. Современные управляющие компании уже давно обратили внимание на рыночные тренды, и успешно реализуют соответствующие финансовые продукты. Как оказалось, вложения в ЗПИФы недвижимости могут осуществляться на 1,5 года и вполне гарантировать доходность выше обещанной по самым высоким депозитным ставка. Как рассказал Иван Гелюта, управляющий директор по доверительному управлениюПромсвязьбанка, наибольшим инвестиционным потенциалом обладаетмалоэтажная недвижимость эконом-класса в ближайшем Подмосковье. Этому естьнесколько причин. Во-первых, в последние несколько лет наблюдается ростцен на недвижимость в Московской области.Во-вторых, строительство там проходит в меньшиесроки. А третью причину, обеспечивающую высокую доходность, гарантирует хорошая транспортнаядоступность строящегося жилья. «Недавно мы предложили клиентам инвестиции в строительство жильяэконом-класса в ближайшем Подмосковье - ЗПИФН «Доступное жилье», - привел пример Иван Гелюта. - Дляприобретения фонд УК «Промсвязь» выбирает наиболее привлекательныепредложения застройщиков жилых домов в Московской области. В фондприобретаются права на квартиры с ориентировочной стоимостью 1,5-2,5 млн.рублей в строящихся малоэтажных многоквартирных домах». При выборе объектаучитывается транспортная доступность, юридические риски, опыт застройщика идругие параметры. После завершения строительства все квартиры ЗПИФ будутпроданы по рыночной цене и пайщикам будут выплачены денежные средства.«Мы наблюдаем высокий спрос со стороны клиентов к этому продукту», - отметил эксперт. Стоимостьпая вполне доступна инвесторам массового сегмента и составляет 500 тыс.рублей, что соотносимо с ценой средней иномарки в нашей стране. Инвестиционный горизонт вложений составляет 1,5 года, а прогнозируемая доходность равна порядка 20% за весь срок участия, то есть около 14% годовых, что существенно выше и инфляции, и самых доходных вкладов, предлагаемых сегодня на рынке.

Подводя итог всему сказанному, можно сделать только один вывод: осторожно инвестировать можно и нужно. В настоящее время вполне реально пользоваться и услугами паевых инвестиционных фондов, если вы уверены в их репутации и выигрышности выбранной стратегии.

 

Реклама

Читайте также

Дольщики вложили в строительство домов в Москве сумму, эквивалентную 16 МЦК - Фото

Дольщики вложили в строительство домов в Москве сумму, эквивалентную 16 МЦК

В столице за последние шесть лет в долевое строительство вложено 1,6 триллиона рублей средств соинвесторов. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что этой суммы было бы достаточно для строительства 16 Московских центральных колец (МЦК), передает РИА Новости. Также на 1,6 триллиона рублей можно возвести два комплекса «Москва-Сити».

Названы самые популярные курорты российских миллионеров для празднования Нового года - Фото

Названы самые популярные курорты российских миллионеров для празднования Нового года

Эксперты изучили спрос на аренду элитных объектов недвижимости в зимнем сезоне 2016-2017 и выяснили, что самыми популярными курортами богатых россиян остаются горнолыжные Франция и Швейцария, а также пляжи Майами и островов Карибского моря, Индийского и Тихого океанов, сообщает Kalinka-Barnes.

Реклама