Оптимальные районы Подмосковья для покупки жилья, если работа в Москве

«Квартирный вопрос», который уже давно «испортил москвичей», не смотря на всю свою более чем полувековую литературную прославленность, продолжает оставаться актуальным. Оценки аналитиков на 2013 год в этой связи утешительными назвать нельзя: цены на квартиры, так же как и ставки по ипотеке, в лучшем случае, останутся на том же уровне, но, вероятнее всего, будут расти. Когда недвижимость в пределах МКАД не по карману, а вся трудовая жизнь проходит в столице, взор горожан, пытающихся снять для себя всю остроту «квартирного вопроса», поневоле устремляется в ближайшее Подмосковье. О самых оптимальных направлениях заселения Московской области для тех, кто работает в столице, рассказали ведущие аналитики рынка недвижимости.

Транспортная доступность

В общем-то, ответ на вопрос, где в Подмосковье труженикам столицы жить лучше всего, оказался простым. Эксперты единодушно согласились, что главным фактором, который влияет на цену и престижность жилья в Московской области, является состояние транспортной инфраструктуры. Удобное расположение сегодня весьма существенный фактор при выборе будущего места обитания. Как рассказал исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов очень часто поиск квартир осуществляется именно через призму станций метро. «Близость к нему - существенный показатель для покупателя» - подчеркнул эксперт. Так, например, на стоимость жилья на вторичном рынке городов области традиционно влияют, такие факторы, как близость к МКАД; загруженность шоссе, ведущих в город, развитость общественного транспорта, перспектива проведения метро, обеспеченность объектами социально-бытовой направленности, объем существующей и новой застройки, а также экологическая обстановка.

Исходя из этих критериев, легко выявить наиболее комфортные и дорогие города ближней зоны Подмосковья по предложению вторичного рынка. Как правило, они объединяют такие параметры, как непосредственная близость к Москве и расположение в экологически благоприятной западной части области - Красногорск (2 км от МКАД на северо-запад), Одинцово (4 км от МКАД на запад), Химки (примыкает к МКАД на северо-западе). Следует отметить и такие города, как Реутов и Мытищи, расположенные на востоке и северо-востоке области. «Пример Реутова очень показателен - город вышел на первое место по стоимости недвижимости, во многом благодаря станции метро «Новокосино», - продолжает разговор Алексей Шленов. - Открытие станции значительно упростило для многих жителей этого города путь на работу и обратно». На высокую стоимость квадратного метра в Мытищах влияет развитое транспортное сообщение города с Москвой (наземный транспорт, электрички, скоростной поезд «Спутник»») и хорошая обеспеченность социально-бытовой инфраструктурой.

Столичный радиус

Анализируя карту Московской области, можно отметить и другие популярные направления. По данным пресс-секретаря девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, одним из наиболее востребованных у покупателей жилья районов Подмосковья является Ленинский район с административным центром в городе Видное. Он отличается, прежде всего, удобным выездом на современную трассу «Дон». На ней практически нет пробок. Дорога до МКАД занимается всего несколько минут. Стабильно ходит общественный транспорт до станций метро «Домодедовская», «Кантемировская». На маршрутке до них можно добраться за 30-40 минут, даже с учетом пробок. Если же трафик на дороге не напряженный, то путь займет в два раза меньше времени. Также можно проехать по Каширскому или Симферопольскому шоссе. От железнодорожной станции «Расторгуево», которая располагается рядом с городом, доехать до Павелецкого вокзала можно за 20 минут. Для человека, работающего в столице, это не намного дольше (а бывает, что и быстрее), чем добираться до места работы на машине или общественным транспортом из московского спального района, расположенного у МКАД.

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева обобщила высказанные мнения экспертов. Она сказала, что наиболее востребованным является ближайшее Подмосковье - в радиусе не далее 15 км от МКАД. К таким городам можно отнести, помимо уже перечисленных Красногорска, Химок, Одинцово, Мытищи, Реутова и Видное, еще Долгопрудный и Люберцы.

Софья Лебедева согласилась с коллегами в том, что при выборе жилья покупатель, в первую очередь, обращает внимание на транспортную доступность. Некоторые населенные пункты расположены близко к Москве, но многочасовые пробки на въезде и выезде из столицы заставляют потенциальных покупателей отказываться от расположенной в них недвижимости. Поэтому все популярнее становятся новостройки в городах, расположенных чуть дальше от Москвы, но имеющих регулярное железнодорожное сообщение со столицей. К таким городам можно отнести Железнодорожный, Подольск, Домодедово, Пушкино. При этом стоимость квадратного метра в новостройках этих городов ниже, чем в городах ближнего пояса Подмосковья.

Важное значение при выборе будущей квартиры имеют личные предпочтения покупателей. Как правило, если работа находится на севере Москвы, то люди будут рассматривать только северное направление. Редко когда покупатель выбирает из предложения всего Подмосковья.

Инфраструктура как фактор удорожания

Рассуждать о том, как сильно влияет наличие дороги на цену недвижимости, можно долго. Но лучше «один раз увидеть» на примере. Так, популярность Люберецкого района у покупателей жилья уже ощутима, но она возрастет еще больше после ввода предстоящей осенью станции метро «Жулебино». Сергей Лядов напомнил, что, располагаясь в Москве, она будет находиться в пешей доступности для жителей Люберец. Наличие метро является серьезным фактором, который приводит к удорожанию жилья. «Например, мы начинали продавать квартиры в миниполисе «Самоцветы» (Люберцы) летом 2011 года по цене 65-70 тысяч рублей за кв. м. - делится своим опытом эксперт. - При среднерыночном росте стоимости квадратного метра проект на сегодняшний момент подорожал бы до 90-95 тысяч рублей за кв.м. Но, с учетом соседства с московским районом и ожидаемым в 2013 году пуском поездов метро до станции «Жулебино», цены объекта выросли до уровня 105 тысяч рублей за кв.м.». Таким образом, метро в шаговой доступности добавляет около 15% к стоимости квартиры.

Цены на квартиры в других районах Подмосковья дешевле приведенной пресс-секретарем девелоперской компании «Сити-XXI век» динимики. Согласно статистике Софьи Лебедевой и по данным отдела исследований «Миэль», средневзвешенная цена предложения на рынке первичного жилья Красногорска составляет 81,9 тысяч рублей за кв. м.
В городе строятся жилые дома эконом (26%) и среднего (74%) классов. Новостроек бизнес-класса в настоящее время в предложении нет. Среди новостроек преобладают монолитные дома, на них приходится три четверти всего предложения в городе от общего количества объектов. Среди крупных проектов, реализуемых в городе, можно отметить застройку Павшинской поймы, жилые комплексы «Изумрудные холмы» и «Опалиха О2».

Лидером по объему предложения на первичном рынке жилья Московской области являются Химки. Большинство выставленных на продажу домов - новостройки среднего класса (82%). В предложении представлены также строящиеся дома, относящиеся к жилью бизнес-класса (4% от общего количества). Средневзвешенная цена предложения на рынке первичного жилья города составляет 79,3 тысяч рублей за кв. м. Среди крупных проектов жилищного строительства, реализуемых на территории Химок, можно отметить застройку микрорайонов Левобережный и Новокуркино, жилые комплексы «Город набережных» и «Загородный квартал».

Средневзвешенная цена предложения на рынке первичного жилья Одинцово составляет 79,1 тысяч рублей за кв. м. В ряду крупных проектов, реализуемых в городе, часто упоминают микрорайон Новая Трехгорка, жилые комплексы «Гусарская баллада» и «Одинцовский парк».
О ситуации с ценами в городе Видное рассказал Сергей Лядов. По его данным, однокомнатная квартира в строящемся квартале «Краски жизни» площадью 37,6 кв. м на 14-м этаже стоит 2,82 млн рублей. Стоимость квадратного метра жилья при этом составляет 75 тысяч рублей. Двухкомнатная евроквартира (с объединенной кухней и комнатой) площадью 52,6 кв. м на 15-м этаже обойдется покупателям в 3,787 млн рублей при стоимости квадратного метра жилья 72 тысячи рублей.
«Самая недорогая квартира в Реутове, по базе эксклюзивных объектов «Миэль-Сеть офисов недвижимости», стоит 4,47 млн рублей, - поведал Алексей Шленов. - Это однокомнатная квартира на первом этаже пятиэтажного блочного дома, общей площадью 31 кв. м., с кухней в 6 кв. м. Самая дорогая квартира в Реутове оценивается в 20 млн. рублей. Это трехкомнатная квартира общей площадью 102,7 кв. м, с кухней 18 кв. м на 3-м этаже монолитно-кирпичного дома». Самая недорогая квартира в Красногорске, по данным той же базы, стоит 3,6 млн рублей. Это жилье общей площадью 31 кв. м, с кухней 6 кв. м находится на 5 этаже 5-этажного кирпичного дома. Самый дорогой объект в этом же городе стоит 17 млн. рублей: это пятикомнатная квартира площадью 160 кв. м, с кухней 10 кв. м на 8 этаже 14-этажного монолитно-кирпичного дома.

Из приведенных экспертами цифр и мнений можно сделать два вывода. Во-первых, за близость вашей квартиры к столице придется доплатить. Другое дело, что даже с дополнительной наценкой квартиры в Подмосковье все равно будут дешевле аналогичных по площади предложений в столице. Во-вторых, при выборе объекта для покупки всегда нужно интересоваться планами муниципальных властей по развитию района. Если к понравившемуся вам дому в течение ближайших трех-четырех лет проведут дорогу или построят рядом железнодорожную станцию, то жилье в этом доме совершенно точно подорожает, так что покупайте смело, поскольку совершенно точно вы останетесь в выигрыше. Даже если квартира со временем надоест, вы с легкостью в будущем ее продадите и останетесь в плюсе.

 

Реклама

Читайте также

Сравнялись ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку» - Фото

Сравнялись ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку»

Окончание субсидирования ипотеки практически свело на нет разницу в ставках по жилищным кредитам на первичном и вторичных рынках, сообщает РБК со ссылкой на материалы компании «Инком-Недвижимость».

Реклама