Профессиональный риелтор: какой он?

Кем бы вы ни были и где бы вы ни жили в нашей стране, но решение «квартирного вопроса» рано или поздно станет для вас такой же актуальной проблемой, как получение образования или устройство личной жизни. И если вы не хотите, чтобы эта проблема «испортила» вас как москвичей в бессмертном произведении Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита», то придется довериться специалисту. О том, как определить профессионализм риелтора, отличить мошенника от эксперта экстра-класса и где, в конечном итоге, легче всего найти такого служащего рассказали ведущие аналитики рынка недвижимости.

«Господа хорошие»

В первую очередь, конечно же, критерии риелтора-эксперта всем так или иначе соприкасающимся с рынком недвижимости интересно и важно знать для того, чтобы суметь отличить его от мошенника. Жулик будет стремиться вызвать максимальное доверие к себе, поэтому выглядеть на фоне простых риелторов, честных, но, быть может, не таких опытных, как он, будет даже выигрышнее. Да и качества специалистов во многих сферах совпадают. «Высокий уровень сервиса и культуры общения - необходимое условие работы риелтора высокого класса, но недостаточное - говорит пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXIвек» Сергей Лядов. - Какие бы новые технологии ни изобретались, главную роль в качестве услуг профессионала, по-прежнему будет играть консалтинг. Чем он более глубокий и многогранный, тем сильнее позиции риелтора. Все остальные решения и «приманки» не имеют значения. Да, они могут помочь на какое-то время в поиске клиентов, но в долгосрочном плане будут не слишком результативны». На сегодня успешными продавцами являются в основном люди с гуманитарным образованием, гибким складом ума, умеющие выслушать клиента и найти к нему индивидуальный подход, добавляет эксперт.

Однако, как свидетельствует жизненные опыт, ровно теми же качествами обладают и успешные мошенники. Они коммуникабельны, клиенториентированы, умеют «зацепить», в чем-то даже харизматичны, владеют разнообразными психологическими приемами и т.д. В общем, при неглубокой оценке отличить профессионала от мошенника довольно сложно, поскольку хороший жулик - это так же своего рода профессионал, иначе бы уже давно был за решеткой.

Современные джентльмены удачи

Но способы противодействовать преступникам на рынке недвижимости есть, нужно просто быть осторожными и внимательными чуть больше, чем в обычной ситуации, верить в свои силы и знать их методы воздействия. Как подчеркивает заместитель генерального директора «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам Ирина Шугурова, деятельность мошенников направлена, в первую очередь, на, так называемые, незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики; люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае - в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или, когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек. Еще одной незащищенной категорией являются дети-сироты. После детского дома они должны получить жилье. До 21 года они находятся под опекой и защитой государства, поэтому при продаже полученной ими квартиры, необходимо распоряжение органа опеки, которое, по факту, получают редко. С точки зрения возможных манипуляций со стороны мошенников, эта ситуация находится в группе риска.

Обычно, полученные таким мошенническим путем квартиры, продаются по цене ниже рынка. Поэтому необходимо быть особенно внимательным при проверке объектов, продаваемых по доверенности или по заниженной, по отношению к существующему на текущий момент среднему уровню цен, стоимости. Безусловно, нельзя утверждать, что любой переезд пожилого человека может быть связан с мошенничеством. Ситуации, когда пожилые люди продают городское жилье, чтобы переехать в более спокойное место, за город и получить в качестве доплаты деньги, что называется, «на старость» - безусловно, возможны, но достаточно редки. Поэтому подобные сделки требуют особого внимания. «Есть несколько примет недобросовестных риэлторов, которых принято называть «черными маклерами» - говорит Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». - Поскольку эти люди обычно рассчитывают на получение разовой прибыли, они абсолютно не дорожат своим именем и репутацией. Очень часто, чтобы зарекомендовать себя, они представляются в качестве агентов крупных компаний. Поэтому мы рекомендуем позвонить в названое агентство и проверить, действительно ли там работает такой сотрудник». К признакам «черного маклера» аналитик также просит отнести и подозрительно низкую цену услуг и стоимость предложения. На деле часто оказывается так, что найденная риэлтором квартира абсолютно не соответствует заявленным требованиям клиента. Нечистый на руку риэлтор никогда не предложит заключить договор на оказание услуг. Ему ни к чему брать на себя обязательства, да и доказать его вину в конфликтных ситуациях будет нельзя. «Черный маклер» никогда не будет защищать права сторон сделки в суде.Большинство «черных маклеров» плохо разбираются в юридических нюансах, поэтому и ответить на ваши вопросы в этой области они смогут с трудом. В основном все псевдоагенты «обитают» на открытых интернет ресурсах, поэтому лучше всего просматривать варианты квартир на сайтах профессиональных агентств недвижимости. Кроме того, в интернете можно найти целые списки «черных маклеров», где можно ознакомиться с краткой информацией о человеке, а также прочитать о самых распространенных схемах мошенничества.

«Знание-сила!»

Кроме того, чтобы обезопасить себя от мошенников следует потратить время и на самообразование. Как напоминает Ирина Шугурова, за двадцать с лишним лет существования рынка недвижимости форма договора купли-продажи уже достаточно отработана и отточена. Более того, все договоры купли-продажи подлежат обязательной государственной регистрации. Происходит регистрация сделки и регистрация перехода права собственности. И регистрационная палата проверяет соответствие договора требованию закона. При обнаружении каких-либо несоответствий, регистрация может быть приостановлена, договор возвращен для исправления. Сама редакционно-словесная структура договора купли-продажи достаточно понятная и несложная, но нужно обращать особое внимание на ряд пунктов.

Во-первых, в договоре должны быть отражены возникающие права третьих лиц. Должно быть указано, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из этой квартиры. Это в том случае, если квартира продается в ходе альтернативной сделки, то есть в ней прописан продавец. Но это может быть и свободная продажа, когда просто стороны договорились, что юридическое и физическое освобождение квартиры будет после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, в несудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи.

Во-вторых, необходимо обращать внимание на права супругов продавца - если продавец состоит в браке, квартира приобретена в браке на основании возмездной сделки, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу.К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта - то есть подробно должны быть указаны, не только почтовый адрес (улица, номер дома, квартиры), но и количество комнат, площадь квартиры. То есть объект должен быть конкретно определенный. К обязательным пунктам, которые должны быть прописаны в договоре, также относится цена квартиры.

Права и обязанности

Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости», напоминает, чториэлтор в современном понимании появился около 20 лет назад. Первые риэлторы закладывали современные нормы и правила, разрабатывали технологии работы в условиях становления молодой российской экономики. Для того, чтобы получить качесвеннуюриэлторскую услугу, прежде всего следует обращаться в известную, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке компанию.

В стандартный пакет услуг риэлтора при покупке недвижимости входят следующие позиции:
- оценка состояния рынка, т.е. возможность выполнения заказа;
Одной из функций риэлтора является анализ ценовой ситуации на рынке и в конкретном районе, где находится интересующая покупателя квартира. У покупателей и продавцов очень часто складываются собственные представления о стоимости той или иной недвижимости, которые могут полностью идти в разрез с ситуацией на рынке. Для продавца это чревато тем, что квартира может либо очень долго экспонироваться, если цена завышена, или напротив, он может недополучить положенной ему суммы, если квартира недооценена. Что же касается покупателя, то он в свою очередь может либо сильно переплатить за понравившийся ему вариант, либо очень долго искать квартиру, пытаясь купить идеальное жилье за сумму, не соответствующую современным реалиям. В этой ситуации и необходим риэлтор - проводник клиента на рынке, человек, который будет отстаивать интересы сторон. Хороший специалист, аппелируя реальными фактами и цифрами, всегда сможет разъяснить продавцу, что его требования завышены, или покупателю, что его средства недостаточны, и найти из сложившейся ситуации наиболее благоприятный выход, удобный стороне.
- подбор вариантов в соответствии с запросами клиента;
- разработка при необходимости вариантов финансирования данного проекта, помощь в получении ипотеки;
- организация просмотров подходящих вариантов;
- предварительный анализ документов и самой принципиальной возможности приобретения понравившейся квартиры;
- переговоры об условиях приобретения с продавцами или их представителями;
- внесение предоплаты за устраивающий вариант;
- сбор и проверка необходимых документов и «истории» квартиры;
- подготовка юридического заключения (по запросу клиента);
- организация взаиморасчетов;
- подготовка проекта договора купли-продажи;

Договор должен быть составлен так, чтобы интересы покупателя или продавца были защищены, чтобы были предусмотрены все нюансы и возможные подводные камни. Конечно, каждый покупатель сам для себя определяет те риски, на которые он готов пойти, но риэлтор должен на них указать и объяснить все возможные последствия. Для того, чтобы это сделать, нужен четкий и подробный анализ документов на приобретаемую квартиру, тщательная проверка ее на предмет юридический чистоты. И здесь, безусловно, нужен специальный высокопрофессиональных подход.
- подписание и подача на государственную регистрацию договора купли-продажи;
- получение зарегистрированных документов;
- организация передачи квартиры новому собственнику квартиры по акту приема-передачи.
Возможно и постпродажное сопровождение клиента по всем вопросам, связанным с регистрацией в новую квартиру, взаимоотношениями с эксплуатирующей организацией и любыми вопросами, так или иначе связанными с недвижимостью.

Для вас под заказ

Конечно, ситуации одной только покупкой жилплощади не исчерпываются. По мнению Алексея Шленова, при продаже недвижимости риэлтор проводит оценку состояния рынка, т.е. определение максимально выгодных для клиента условий продажи объекта; организацию максимально эффективной рекламной кампании; организацию просмотров объекта потенциальными покупателями с соблюдением интересов продавца; переговоры с потенциальными покупателями об условиях приобретения; принятие по поручению клиента предоплаты; сбор необходимых для подписания договора купли-продажи документов; подготовку договора купли-продажи; организацию взаиморасчетов; подписание договора купли-продажи и подача документов на государственную регистрацию; получение зарегистрированных документов; передачу квартиры новому собственнику по акту приема-передачи квартиры.

Опять же возможно постпродажное обслуживание клиента в соответствии с его интересами.

В целом, если человек уже однажды покупал или продавал квартиру, и знает последовательность действий, которые ему необходимо совершить, он может и сам провести сделку. Однако тогда все свои интересы ему придется отстаивать самому. На рынке недвижимости много нюансов и вопросов, которые необходимо учитывать, чтобы не попасть в сложную ситуацию.

Кроме того, ситуация тут же усложняется, если речь заходит об альтернативных сделках, которых сегодня на рынке большое количество. Взаимоотношения с контрагентами, история квартир, находящихся в цепочке и все те детали сделки, которые находятся за пределами видения покупателя конкретной квартиры, становятся все более и более сложными. И количество этих сложностей возрастает в некой геометрической прогрессии, в зависимости от количества квартир в цепочке. И тут элементарным знаниями уже не обойтись и потребуется профессиональная помощь. Совершить обмен жилья - или так называемую альтернативную сделку - без риэлтора особенно сложно. Помимо того, что специалист находит покупателя квартиры и варианты новых квартир, он также организует всю сделку так, чтобы она состоялась. Самостоятельно осуществить такую сделку очень непросто: необходимо достичь договоренности со всеми участниками цепочки альтернатив, которых зачастую может быть больше 10 человек, обо всех нюансах: начиная от условий договора на доступ к ячейке, заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры. Профессиональные риэлторы обязательно проверят готовность пакета документов на все квартиры

Все гениальное просто

В общем, сколько видов сделок - столько и вариантов. Опыт и хорошие знания помогают специалистам находить приемлемое решение вопроса и учитывать интересы всех заинтересованных сторон. Не удивительно, поэтому, что многие аналитики дают своим клиентам весьма простые и понятные пожелания по поиску профессионалов на рынке. «Я советую обращаться к риэлтору только по рекомендации - это самый проверенный и надежный способ - делится своим опытом генеральный директор АН «Лидер» Софья Старкова. - К слову, в нашем агентстве наряду с рекламой, хорошо работает «сарафанное радио». Хорошие специалисты редкость, и компании, в которых они работают, очень ценят таких сотрудников. Ведь от риэлтора зависит не только поиск подходящей квартиры.

Самое главное - выйти на сделку. Успех ее, в конечном счете, зависит от того, насколько грамотно будет риэлтор вести себя с продавцом и покупателем квартиры». И не надо бояться сменить риэлтора, который по каким-то причинам вас не устроил. Как считает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, ваше доверие к агенту, его профессионализм и тактичность при решении жилищных вопросов, грамотный подход и своевременные подсказки - залог успешного решения всех вопросов клиента. Поэтому если вам не нравится тот или иной брокер, поговорите с его непосредственным руководителем и попросите, чтобы заменили агента. В этом нет ничего предосудительного, ведь все люди разные и не всегда подходят друг другу. В серьезной компании к вашей просьбе подойдут с пониманием и заменят специалиста.

 

Реклама

Читайте также

ЖК «Позитив» открывает офис продаж - Фото

ЖК «Позитив» открывает офис продаж

21 марта в жилом комплексе «Позитив» открылся новый офис продаж. Клиенты смогут получить консультацию по поводу покупки квартиры лично у менеджера, приехав по адресу: г. Москва, поселение Московский, вблизи д. Румянцево, уч. 3/2. Офис работает с 9 до 21 в будни и с 9 до 19 — в выходные.

“MR Base” – новый продукт от компании MR Group - Фото

“MR Base” – новый продукт от компании MR Group

Компания MR Group сообщает о запуске нового продукта – квартир и апартаментов в базовой отделке “MR Base”. В предложение входит весь «черновой» этап ремонта: бетонная стяжка пола, грунтовка, штукатурка и шпаклёвка стен и потолка, возведение межкомнатных перегородок и обшивка их гипсокартоном, разведение коммуникаций, установка радиаторов отопления и т. д. При таком походе покупателям останутся лишь приятные хлопоты, а стоимость квадратного метра увеличится незначительно.

Реклама