Рынок загородной недвижимости-итоги 2010 года

 

В уходящем году, по оценкам аналитиков, рынок загородной недвижимости ожил и начал выходить из посткризисной стагнации. Особенно данная тенденция стала заметна во второй половине года. Как ни странно, «этому в немалой степени поспособствовало формирование отложенного спроса во второй половине лета, связанное с аномально жаркими погодными условиями», - отмечает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

О постепенном выходе из кризиса свидетельствует исчезновение «горячих» предложений по максимально низким ценам, появившихся для того, чтобы залатать финансовые «дыры» застройщиков. О том, что рынок начал выходить из стагнации говорит и возвращение на российский рынок иностранных инвесторов.

Еще одной тенденцией уходящего года стало сокращение числа непрофессиональных застройщиков, отмечают аналитики строительной компании «Good Wood». Так, например, по данным экспертов компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в малоэтажное строительство», в Московском регионе в 2008-2009 годах на их долю приходилось 75-80% рынка, а в уходящем году - не более 60%.

Скромное предложение и нескромный спрос

Однако о полной стабилизации рынка и возврате на докризисный уровень весны 2008 года пока еще говорить рано. Реальная реализация, как крупных загородных проектов, так и домов от индивидуальных застройщиков, продолжает оставаться на невысоком уровне.

Да и предложений на рынке не так много. «Периодически предложение пополняется проектами. Вместе с тем, после кризиса их количество сократилось, а также изменилось качество. Например, теперь застройщики делают «нарезка» на более мелкие наделы или продают участки без подряда», - отмечает Луиза Улановская, руководитель Департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест» (инвестор поселка «Лион»).

Рост спроса, а также стоимости объектов в 2010 году отмечался там, где изначально было сконцентрировано наибольшее число ликвидных предложений, где концепция проекта соответствовала интересам потребителя. Большая часть спроса в этом году была сосредоточена в «эконом» и «премиум» сегментах, причем на готовые дома.

По данным компании «Адвекс. Загородная недвижимость», основной спрос в северной столице был сосредоточен преимущественно в недорогом ценовом сегменте на дома стоимостью 3,5-12 млн руб. Как правило, это полностью готовые к проживанию индивидуальные дома со всеми удобствами, в том числе и в коттеджных поселках. Помимо этого, в 2010 году был спрос и реальные продажи дорогих объектов, стоимостью более 30 млн руб. А в сентябре-октябре был отмечен повышенный спрос на коттеджи в дорогом сегменте (от 50 млн руб. и выше).

 Покупателей больше не интересуют инвестиции

«За последние два года требования покупателей к будущему жилью сильно изменились. Сегодня они приобретают дома для собственного использования. Теперь покупка происходит не ради выгодного вложения средств, как нередко случалось в предкризисные годы. По состоянию на сентябрь 2008 г. доля инвестиционных покупок составляла до 30%. Сейчас же более 95% объектов приобретаются для себя. Покупатель тщательно выбирает будущее жилье, приезжает на объекты со своими специалистами в области строительства и дизайна, а также просчитывает предстоящие расходы на ремонт и отделку, дальнейшую эксплуатацию дома», - рассказывает Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость».

Аналогичная ситуация отмечена и в Москве. По данным компании «Бест-Недвижимость», в 2010 году наибольший спрос клиентов был сосредоточен на отдельно стоящих участках без подряда, но с подведенными коммуникациями (магистральный газ, электричество). В 30% запросов покупатели хотели приобрести земельный участок в охраняемом коттеджном поселке. Остальные 70% рассматривали исключительно отдельно стоящие участки - в деревнях, или коттеджных застройках (новые наделы земли при поселках и деревнях, состоящие из современных коттеджей).

«Всех покупателей можно разделить на четыре группы. Первая группа интересовалась современными коттеджами для постоянного проживании. Вторая группа клиентов обращала внимание на участки в деревнях и поселках со старыми домами и заведенными на участок коммуникациями. Такой сегмент загородной недвижимости в этом году стабильно вызывал интерес у покупателей, нацеленных на приобретение участка и последующее самостоятельное строительство жилого дома. Третья группа покупателей искала дачи в садовых товариществах. Несмотря на то, что спрос на подобную загородную недвижимость стабилен, цены в этом году существенно снизились. Четвертая группа клиентов приобретала таунхаусы и дуплексы в поселках, которые предлагались по ценам эконом-класса», - рассказывает Юлия Снегова, менеджер отделения центра загородной недвижимости компании «Бест-Недвижимость».

Весь год цены на загородном рынке держались на уровне

В целом же по рынку серьезного падения цен не наблюдалось. Правда, это касается в основном цен предложения. Цены сделок всегда ниже на 10-20%, а в некоторых случаях и больше, в зависимости от цены объекта. «Наибольшие проблемы испытал на себе сегмент недвижимости уровня бизнес-класса. Изменение посткризисных цен здесь прогнозировать сложнее всего. Ведь это еще и наиболее расплывчатый сегмент. Например, то, что на Рублевке считается «бизнесом», на других направлениях называют «супер-премиумом», - отмечает Луиза Улановская.

К тому же предложений в этом сегменте крайне мало, а покупатель избирателен и привередлив, добавляет Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость».

«Заинтересованность покупателей проявляется только в большом количестве просмотров объектов, реальные же продажи единичны, как правило, с торгом от 10 до 20% в зависимости от ценового сегмента. Решение на покупку все также принимается длительное время, и зачастую покупка откладывается», - комментирует Станислав Азацкий.

Вместе с тем именно это время называют эксперты благоприятным для потенциальных покупателей, желающих приобрести загородную недвижимость премиум-класса. «В условиях стабилизации экономики риски затяжного строительства остаются в прошлом. При этом цены на загородную недвижимость инветиционно-привлекательны и еще не успели достичь докризисного уровня», - отмечает Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest (инвестор поселка «Баден Хиллс»).

Наиболее стабильны в 2010 г. были цены в «эконом» сегменте. Предложений на этом рынке довольно много, поэтому там сосредоточилась серьезная конкуренция. Что, в свою очередь, позволило покупателям добиваться довольно выгодных цен.

Если же говорить о земельных участках, то наиболее «просела» цена в прошлом году на большие участки сельскохозяйственного назначения (в некоторых случаях до 10 раз). Все объясняется отсутствием спроса. Такие земли стали непривлекательны с точки зрения инвестирования в них средств, поскольку поменять разрешенное использование на такой участок очень сложно. Из-за пониженного спроса наибольшее снижение цен пришлось именно на такие виды земель.

 

 

Реклама

Читайте также

Москвичи стали чаще менять квартиры на загородное жилье - Фото

Москвичи стали чаще менять квартиры на загородное жилье

По наблюдениям риелторов, в последнее время активизировался отток жителей столицы из мегаполиса. Москвичи продают свои квартиры, которые являются единственным жильем, и переезжают за город.

Реклама