Рынок недвижимости-2015: выживут сильнейшие

Нереально высокая ставка Центробанка, фактически, задушит в России ипотеку, девелоперы, строящие на заемные деньги (а таковых большинство), могут  обанкротиться, а число обманутых дольщиков и недостроев, скорее всего, возрастет. Неутешительные прогнозы по рынку на 2015 год – в статье Mesto.ru

Делать экономические прогнозы – занятие неблагодарное, однако уже сегодня понятно, что легкие времена для рынка недвижимости в России закончились – и начнется период борьбы за выживание, тяжелый для всех – застройщиков, покупателей, продавцов и экономики в целом. Mesto.ru с помощью экспертов ведущих компаний рынков расскажет о том, что нас ждет наверняка.

1.    Ипотека: бессмысленная и беспощадная

В уходящем году от 25% до 80% квартир, в зависимости от региона и типа жилья, продавались в России в ипотеку. Уровень ставок 12-13% обеспечивал высокий спрос на ипотечный продукты, и кредитование жилья стало одним из ведущих факторов успешного развития всего строительного сегмента.

Однако повышение ключевой ставки ЦБ до 17% вызывало небывалый рост ипотечных ставок – до 28% (у «Связьбанка»), а многие банки, например, МДМ, и вовсе решились отказаться от выдачи ипотеки. Кроме того, почти все банки повысили минимальный первоначальный взнос, стремясь обезопасить себя от рисков, однако в итоге они перекрывают кислород покупателям жилья и застройщикам.

«Возможно введение дополнительных ограничений для заемщиков и снижение числа упрощенных схем кредитования. При сохранении ключевой ставки на текущем уровне в течение длительного периода времени ипотеке потребуется государственная поддержка» - считает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

В частности, в последнее время на рынке все больше было покупателей, имеющих минимальный первоначальный взнос не более 10% от стоимости квартиры. Сейчас таковым придется отказаться от покупки жилья или выбирать наиболее дешевые варианты, например, квартиры-студии. В целом же, при таких ставках брать ипотеку становится делом бессмысленным.

«В результате доля покупок с привлечением ипотеки, по нашим прогнозам (если государство не вмешается в процесс) сократится с 60 докризисных процентов до 15-20%», - говорит Ольга Шакалова, коммерческий директор компании «Ведис Групп».

2.    Строительство: массовая остановка строек

Абсолютное большинство аналитиков прогнозирует еще одну печальную тенденцию рынка недвижимости следующего года: удорожание кредитования (опять-таки связанное с повышением ставки) и слабый курс рубля приведет к тому, что значительная часть застройщиков окажется в затруднительном положении. По данным экспертов, до 80-90% новостроек Москвы и области строится на заемные деньги – таким образом, большая часть проектов окажется в зоне риска. Они могут превратиться в долгострои, а число обманутых дольщиков будет расти.

«Круг участников сократится процентов на 60-70, и первую скрипку здесь будут играть девелоперы, строящие на собственные средства. Соответственно, на ближайшие годы уменьшится и количество, и масштаб выводимых на рынок новостроек. Еще одной особенностью рынка, с учетом всех выше перечисленных нюансов, станет и то, что количество новостроек, в которые будет иметь смысл инвестировать, останутся считанные единицы», - говорит Ольга Шакалова.

Девелоперы, безусловно, в 2015 году сократят объемы своей деятельности на областном рынке жилья. «Связано это не с затуханием спроса – напротив, за МКАД еще в течение пяти лет можно возводить жилье в таких же объемах, как сегодня, и все это будет поглощено. Падение активности строителей будет обусловлено снижением доступности финансирования: увеличение ключевой ставки до 17% годовых говорит само за себя. Очевидно, что бизнесу будет особенно непросто в первой половине 2015 года», - отмечает Дмитрий Пантелеймонов.

По словам эксперта, крупные девелоперы смогут остаться на рынке и продолжить реализацию уже начатых проектов, а средние и мелкие компании, не имеющие запаса ликвидности, будут вынуждены приостановить строительство. «Рост числа «замороженных» проектов сегодня вероятен, как никогда раньше. Более того, мы, вероятно, увидим череду банкротств мелких строительных компаний. На рынке останутся только сильнейшие», - подчеркивает он.

3.    Высокий процент инвестиционных сделок в первой половине года

Волатильность рубля и нестабильность в экономике страны приведет к росту спроса на недвижимость о стороны инвесторов, отмечает Дмитрий Пантелеймонов.

«Вкладываться в жилье с целью сохранения сбережений будет по-прежнему целесообразно, но у покупателей практически не останется выбора стратегий инвестирования: финансово оправданными будут только вложения в проекты крупных девелоперов, находящиеся на начальной стадии реализации», - говорит Дмитрий Пантелеймонов.

На данный момент доля покупателей-инвесторов превышает 50%, уточнил аналитик – и в начале 2015 года этот процент, скорее всего, будет сохраняться.

«Во второй половине года можно ожидать уменьшения доли инвестиционных сделок в структуре продаж, но образовавшуюся «нишу» к концу года могут закрыть конечные потребители, возвращающиеся на рынок по мере стабилизации ситуации в экономике. Стоит учитывать, впрочем, что вернуться они смогут только при условии снижения ставок по жилищным кредитам. Поэтому здесь мы надеемся на уменьшение ключевой ставки ЦБ или же на государственные меры по поддержке ипотеки», - заметил собеседник Mesto.ru.

4.    Коммерческая недвижимость: спад по всем фронтам

По мнению экспертов компании RRG, как минимум в первые месяцы года существенное влияние на рынок недвижимости в целом продолжат оказывать санкции, введенные в отношении России, экономический спад, валютные колебания и общая неопределенность и непонимание ситуации. На этом фоне будет неуклонно расти уровень уязвимости всех сегментов рынка.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости останется крайне низкой: у инвесторов сегодня нет однозначного понимания, как будет развиваться ситуация  в дальнейшем, и на какие уровни доходности необходимо ориентироваться.  Поэтому многие из них берут паузу, откладывая принятие решений до лучших времен. Наконец, и спрос на аренду объектов коммерческой недвижимости будет неуклонно падать в первом квартале года.

«Существенная доля компаний-арендаторов может приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, ряд компаний вообще закроется, что, естественно, приведет к продолжающемуся падению спроса на качественные офисы, склады и торговые помещения», - говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.



5.    Жилая недвижимость: рост цен

По словам Олега Самойлова, генерального директора  «РЕЛАЙТ-Недвижимость», вице-президента РГР, следующий год будет для рынка недвижимости крайне тяжелым. Девелоперы неизбежно повысят цены на свои проекты, а вслед за новостройками подорожает и вторичная недвижимость.

«Таким образом, на рынке сложится ситуация, которая имела место уже не раз: ценовые ожидания продавцов разойдутся с фактическими платежными возможностями покупателей. Неизбежным следствием этого станет существенное уменьшение активности рынка: представители спроса и предложения будут пытаться нащупать новые цены, обеспечивающие хотя бы относительный баланс интересов. До тех пор, пока этот баланс не будет найден, совершаемые сделки, вероятно, будут носить единичный характер. Думаю, что так будет на протяжении большей части наступающего года» - говорит Олег Самойлов.

6.    Личные банкротства граждан

Высокие ставки по ипотеке, высокие риски недостроя и рост цен на жилье приведут к тому, что в России вырастет число людей, которые вложились в новостройку, но так и не дождались ее. Кроме того, и содержание жилья станет весьма затратной статьей.

«Не следует забывать о том, что в 2015 году нас ожидает рост кадастровой стоимости недвижимости. Как следствие, увеличатся размеры налоговых платежей. Вероятно, то же самое произойдет и с ценами коммунальных услуг. Таким образом, затраты по содержанию жилья могут заметно вырасти», - добавил Олег Самойлов.

Реклама

Читайте также

Снять ограничений для турецких рабочих можно только с оглядкой на ЕАЭС - Фото

Снять ограничений для турецких рабочих можно только с оглядкой на ЕАЭС

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что снятие ограничений для турецких рабочих возможно при соблюдении взаимности по ряду направлений сотрудничества РФ и Турции, а также с учетом существующей ситуации по привлечению иностранных специалистов в Евразийском экономическом союзе (ЕАЭС), передает РИА Новости.

В Москве к 2020 году появится более 40 новых поликлиник - Фото

В Москве к 2020 году появится более 40 новых поликлиник

Столичные власти намерены к 2020 году за счет городского бюджета возвести и сдать в эксплуатацию 42 поликлиники, сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на пресс-службу стройкомплекса Москвы.

Реклама