Сколько нужно накопить личных средств для оформления «удобной» ипотеки

Личное финансовое планирование сегодня модная тема. Различные инвестиционные и брокерские компании проводят бесплатные семинары по этому поводу, ежегодно выпускаются тысячи книг, призывающих решить все проблемы с деньгами посредством правильной организации собственных денежных потоков, передачи со схожим названием регулярно можно найти в радио и в телеэфире.

Однако когда доходит до решения конкретных житейских вопросов, например, покупки квартиры через банк, получить четкие рекомендации очень сложно. Раз уж без кредита на квартиру обойтись невозможно, то как организовать весь процесс взаимодействия с банком так, чтобы он был «нечувствительным» для семейного бюджета? И какой должна быть сумма первоначального взноса, чтобы вам быстро одобрили кредит? Ответы на эти вопросы мы попросили дать ведущих аналитиков финансовой сферы.

Трезвый расчет

Понимание «удобства» в отношении ипотеки связано с двумя моментами: во-первых, это гарантированное и по возможности быстрое получение одобрения на кредит, а во-вторых - «незаметность» выплат для традиционного уклада жизни семьи. В первом случае, казалось бы, все просто: чем выше первоначальный взнос, тем выше вероятность одобрения со стороны банка. Но специалисты предостерегают от таких поверхностных выводов. По мнению начальника управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергея Ситина, наличие первоначального взноса по кредиту является условием выдачи кредита, но никак не гарантией получения одобрения. Прежде чем принять решение о выдаче кредита банки учитывают ряд важных факторов, например, такие как доход потенциального заемщика, трудоустройство, кредитную историю.

Конечно, по здравому размышлению, можно предположить, что финансовым планированием и продумыванием «удобной» ипотеки занимаются люди, в большинстве своем, с хорошей кредитной историей, обладающие высокой финансовой грамотностью и следящие за основными новостями денежного рынка. Однако предупреждение дано было банкиром не просто так: отказать могут даже самым надежным заемщикам. Редактору одного специализированного журнала, например, банк в ипотеке отказал потому, что специалисты ипотечного подразделения не смогли дозвониться до генерального директора организации, сделав всего одну попытку. На рынке возможны случаи, когда в кредите отказывают, потому что «план по выдаче» уже выполнен, а возиться с бумагами дополнительно никто не хочет. Но причины отказа в ипотечных кредитах - тема отдельного разговора, так что лучше вернуться к обсуждению правил организации денежных потоков.

Откровенно говоря, вопросы о первоначальном взносе возникают, потому что накопить существенную сумму, скажем, 70-80% от стоимости жилья, обычной российской семье затруднительно. Чаще всего, речь идет о гораздо меньших средствах, поэтому важно знать, какие программы предлагает интересный вам банк. К примеру, заместитель председателя правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц и малого бизнеса Андрей Степаненко рассказал, что для заемщиков его кредитной организации существуют программы с первоначальным взносом не менее 50%, не менее 30%, и от 15% до 29%. Получить ипотечных кредит в Райффайзенбанке на приобретение жилой недвижимости также возможно без привлечения собственных средств - под залог уже имеющейся в собственности клиента недвижимости. «В среднем по рынку требования к размеру первоначального взноса варьируются сегодня в диапазоне 15-30%», - приводит статистические данные аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Чем больше, тем лучше

Процентная ставка по ипотечному кредиту напрямую зависит от первоначального взноса и срока кредита. Очевидно, что при максимальном первоначальном взносе и минимальном сроке кредита процентная ставка будет низкой. Как показывает практика, зачастую источником формирования первоначального взноса является продажа имеющейся недвижимости, либо личные накопления клиента. Срок накопления и сумма денежных средств зависит исключительно от доходов потенциального заемщика. Однако при рассмотрении комфортной для накопления суммы всегда следует принимать во внимание тенденции рынка недвижимости и общую инфляцию. Чтобы минимизировать данные риски и сократить срок накопления, возможно размещения уже накопленных сбережений в депозитах и инвестиционных инструментах, также зачастую предлагаемых банками на рынке.

Некоторые покупатели квартир для получения «нужного» первоначального взноса за ипотеку и для того, чтобы снизить общий процент по ней, стремятся внести большую сумму, оформив на себя еще и простой потребительский кредит. Но Андрей Степаненко предупреждает об опасности подобного шага. «При этом формирование первоначального взноса за счет заемных средств не является выходом из ситуации» - говорит эксперт. Привлечение потребительского кредита, в любом случае, скажется на одном из следующих факторов: либо на сумме одобряемого ипотечного кредита, либо на суммарной долговой нагрузке на клиента. А это уже совершенно другой финансовый план, так что здесь нужно подходить к вопросу крайне рационально. В большинстве банков сегодня практикуется услуга финансового консультирования, так что если не справляетесь самостоятельно, то постарайтесь обратиться за советом к работнику профильного подразделения. «Потенциальному заемщику также имеет смысл обратиться к менеджерам банка, чтобы они помогли ему более рационально спланировать сбережения, подсказать, куда более целесообразно вкладывать средства в данный момент времени» - советует Андрей Степаненко.

Платить и не замечать

Комфортный платеж по ипотеке в семейном бюджете не должен превышать 30% от доходов. Сергей Ситин напоминает, что при определении возможной суммы платежа необходимо учесть все расходы семьи: питание, оплату коммунальных услуг, содержание детей, расходы на автомобиль(если он есть), отпуск и прочие обязательства. При этом при суммировании платежа и расходов должно оставаться 20-30% доходов семьи.

Для начала необходимо определить, в какую дату удобно уплачивать платеж, подавляющая часть банков предоставляет своим клиентам возможность самостоятельного выбора. Для учета всех доходов и расходов семьи можно составить семейный бюджет, в котором расписать все платежи, которые нужно совершить с учетом доходов и дат их получения, и ежемесячно следовать этомуплану. Он поможет контролировать денежные потоки и для многих сможет статьзалогом финансовой дисциплины и стабильности.

Максим Клягин считает, что с точки зрения оптимизации рисков целесообразно структурировать ипотечную сделку таким образом, чтобы ежемесячные выплаты не превышали 50-60% от общего объема доходов семьи. В первую очередь, необходимо учитывать риски сокращения доходов в будущих периодах, в том числе в результате, например, потери работы одним из членов семьи. Подобные риски можно застраховать, но стоимость таких полюсов пока довольно высока, а эффективность, на взгляд аналитика, напротив, выглядит довольно неоднозначно. Наиболее рациональный сценарий - оптимально выстраивать финансовое планирование с акцентом на обслуживание семейной долговой нагрузки. Так как риски сокращения доходов довольно сложно прогнозировать, частично нивелировать их можно только формируя сбалансированный график платежей, не оказывающий критического давления на семейный бюджет . А также создавая «семейные стабилизационные фонды» - дополнительные финансовые накопления в безрисковых инструментах (например, застрахованных депозитах) в размере 2-3 ежемесячных бюджетов. В случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств такие «подушки безопасности» помогут без серьезных осложнений пройти сложный период трудоустройства, не выбиться из графика платежей по ипотечному кредиту и не формировать дополнительной нагрузки в виде штрафов и пеней.

Подводя итог всему сказанному, можно выделить следующие правила «удобной» ипотеки. Во-первых, перед оформлением жилищного кредита нужно открыть депозит в валюте будущего кредита. Ставки сегодня на рынке вкладов привлекательные, перекрывающие инфляцию, поэтому нужно выбрать наиболее выгодный для вас вариант, размещая средств, не превышающих страховую сумму (на сегодня она составляет 700 тысяч рублей, однако ведутся разговоры, что она может быть увеличена до 1 млн рублей). Во-вторых, нужно постараться взять ипотеку таким образом, чтобы выплаты по ней не превышали 30% от бюджета семьи. В-третьих, помимо обслуживания жилищного кредита, важно создать дополнительный «стабилизационный фонд» семьи или личного бюджета, и направлять деньги (20-30% от дохода) и туда тоже. В-четвертых, постараться избежать дополнительных финансовых нагрузок на время выплаты ипотеки (не оформлять на свое имя новых кредитов, например). В-пятых, использовать страхование (от потери работы, допустим, или по другим программам), но здесь, перед оформлением полиса, лучше проконсультироваться с юристами, чтобы ваши риски действительно были застрахованы, а не просто «обещаны какие-то выплаты». Придерживаясь этого достаточно простого списка правил легко оформить ипотеку, которая будет удобна для вас и вашей семьи.

Реклама

Читайте также

МЦК в этом году планирует перевезти свыше 90 млн человек - Фото

МЦК в этом году планирует перевезти свыше 90 млн человек

В 2017 году Московское центральное кольцо (МЦК) планирует перевезти более 90 млн пассажиров, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на начальника Московского метрополитена Дмитрия Пегова.

Реклама