Соседи по неволе: как купить квартиру с прописанными жильцами

Прописка, это наследие Крепостного права, все ще властвует в России и в ближайшие годы ее упразднение не предвидиться. Случается, что квартиры с прописанными в них жильцами выставляют на продажу и они находят своего покупателя. Mesto.ru публикует советы юриста по поводу таких сделок.

Чем привлекательна такая сделка

Как правило, такие квартиры выходят на рынок с очень приличным дисконтом - от 10% до 30% ниже рыночной стоимости. В Москве это может быть очень внушительная разница, достигающая миллиона рублей. Для многих такая сумма является достаточным основанием, чтобы решиться на покупку квартиры с проблемами.

Однако необходимо такое решение принимать очень взвешенно, считает адвокат и независимый финансовый консультант Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Точно неизвестно, какую долю предложения занимают квартиры с прописанными в них жильцами. По разным оценкам, это может быть порядка 5-15% всего объема предложения. При этом следует учитывать тот факт, что не все сделки с подобной недвижимостью становятся известны юристам и риелторам, а следовательно, погрешность в оценках чрезвычайно велика.

Как появляется такое жилье?

Чаще всего в продаваемой квартиру могут быть зарегистрированный бывший супруг или супруга продавца, а также  его близкие или дальние родственники: братья, сестры, отцы, матери, дети.

Гораздо реже встречаются квартиры, в которых прописаны друзья и знакомые продавца и совсем единичные случаи, когда продается квартира с лицами, прописанными там за деньги.  

"Причины появления такой недвижимости разнообразны, но в основном можно выделить две из них. Чаще всего это конфликт между собственником и прописанным человеком. В большинстве случаев люди отказываются освободить квартиру ввиду отсутствия у них другого жилья либо вследствие того, что сами претендуют на долю в праве собственности. Иногда на первый план выступают эмоции, и делается всё, чтобы только досадить владельцу. А последний, не желая тратить время и деньги на судебные тяжбы с "квартирантом", снижает цену и продает объект, перекладывая тем самым решение вопроса на плечи покупателя", — комментирует Олег Сухов.

Иногда ситуация такова, что  зарегистрированный в помещении человек не проживает в нем и хозяин попросту не может установить контакт с жильцом, чтобы попросить его сняться с регистрационного учета. Не желая, как и в первом случае, тратить время на поиски, суды и выписку, продавец снижает цену и выставляет квартиру на продажу.

Лучшие варианты для приобретения квартиры «с жильцом»

Самые лучшие варианты, когда покупка квартиры «с жильцом» является выгодной сделкой, должны одновременно отвечать следующим условиям:

1) скидка на жилье составляет от 15 до 30 %,

2) зарегистрированный в квартире человек является совершеннолетним дееспособным лицом и при этом:
а) приходится бывшим супругом собственнику, не претендующим на жилплощадь ввиду того, что она была приобретена (в дар, по наследству) владельцем до вступления последнего в законный брак;
б) ранее не отказывался от приватизации помещения в пользу других членов своей семьи;
в) вообще не состоит в родственных отношениях с владельцем и не имеет законных прав на собственность;
г) в течение долгого времени не проживает в квартире и не несет затраты на ее содержание.

В этих случаях соотношение «цена — усилия по снятию с регистрационного учета» будет самым выгодным для покупателя, и при этом не потребуется больших вложений.

Как выселить невольного соседа?

Это можно сделать как в досудебном, так и в судебном порядке. Часто люди, которые конфликтовали с бывшим владельцем, спокойно выписывались, узнав, что квартира продана другому, ни в чем не повинному человеку.

Правда значительно чаще, особенно если человек фактически проживает в квартире, вопрос улаживается определенной платой и, возможно, предоставлением другого жилья.

Однако гораздо чаще рассматриваемые споры решаются в суде. Как правило, судебные дела по выселению жильцов длятся от трех месяцев до трех лет, в зависимости от сложности ситуации и категории граждан, проживающих в квартире. Очень часто ответчики умышленно затягивают производство, не являются на заседания, обжалуют решения судов. Соответственно возрастают и затраты на юридическое сопровождение, которое может доходить до 100 000 а то и 300 000 рублей в зависимости от региона и сложности ситуации. Однако даже в этом случае покупка квартиры станет выгодной, если скидка была существенной, например 20–30 %.

Когда от покупки лучше воздержаться

«Не надо забывать, что не всякого жильца можно снять с регистрационного учета. Поэтому прежде чем покупать квартиру и подавать иск в суд, необходимо еще раз убедиться, что прописанные в помещении граждане не являются лицами, которых вообще нельзя выселить, рассказывает Олег Сухов. — К таковым относятся люди, отказавшиеся ранее от приватизации жилья, несовершеннолетние, а также лица, получившие право проживания в результате "завещательного отказа", то есть те граждане, которым наследодатель разрешил "пожизненно" жить в квартире после своей смерти. Такую квартиру можно продать, не спрашивая разрешения у отказополучателя, но вот выселить его против воли — нельзя. Когда в предлагаемом помещении прописаны перечисленные граждане и при этом они не согласны освободить жилье и сняться с регистрации еще до заключения сделки, от покупки лучше отказаться. В противном случае имеется существенный риск вместе с квартирой получить и такое вот "обременение"», — предупреждает Олег Сухов.

Реклама

Читайте также

Реклама