Стоит ли сегодня покупать квартиру: что ждет рынок недвижимости?

Это лето запомнится россиянам не только наводнением в Краснодарском крае, которое стало большой неожиданностью для жителей достаточно благополучного в плане погоды юга России. Начало июня поставило соотечественников сразу перед двумя фактами: падением цен на нефть и «проседанием» курса рубля. Не нужно быть экономистом, чтобы понять, насколько эти события связаны и что может означать для российской экономики дальнейшее неблагополучие экспортной ситуации с сырьем.

В кризисные времена инвесторы «перекладывают» свои активы в консервативные виды сбережений, к которым, наравне с золотом и землей, относится и недвижимость. Учитывая, что эксперты ожидают осенью не «очередную волну кризиса», а новую реальность - рецессию в макромасштабе - возникает закономерный вопрос, что же будет дальше с ценами на жилье? О том, стоит ли сегодня покупать квартиру и что ждет рынок недвижимости в случае неблагоприятных событий, рассказали ведущие аналитики.

Нефть и квадратный метр

Горькая правда российской действительности заключается в том, что не смотря на постоянные разговоры про инновационнонные технологии, диверсификацию и вариативность, бюджет РФ по-прежнему зависит от экспортных доходов от продажи сырья на внешнем рынке. Практика показывает, что цены на недвижимость «реагируют» только на устойчивые тенденции - краткосрочные колебания могут вселять некую нервозность в участников торгов, но к изменениям цен или объемов операций глобально привести не могут.Как напоминает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», с апреля этого года котировки на нефть постоянно снижались, что порождало беспокойство за экономическую ситуацию в стране.

На рынке недвижимости это отразилось в активизации спроса, пик которой пришелся на апрель-начало июня. Однако сейчас положение стабилизировалось - снижения нефтяных котировок остановилось на $90 за баррель и вновь показывает положительную динамику. «В связи с этим, в ближайшей перспективе мы не ожидаем каких-либо негативных тенденций, предпосылок для резкого снижения цен осенью также нет - продолжает разговор аналитик.- Скорее всего, рынок жилья продолжит стагнировать, цены будут топтаться на месте с небольшим приростом в пределах инфляции». До кризиса осень и весна были традиционно активными времена года, но сейчас фактор сезонности не так ощутим, как раньше, так как движения просто нет ни вверх, ни вниз.

Согласно наблюдениям, первые колебания цен на нефть начались еще в марте, а в мае они коснулись и курса российской валюты. Стоимость нефти за этот период опускалась даже ниже планки в $100 за баррель, которая является своеобразным психологическим порогом, но на рынок недвижимости эти колебания заметного влияния пока не оказали.Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, оценивая ситуацию на сегодняшний день, заявил, что нефть и рубль демонстрируют высокую волатильность, но если стоимость сырья опустится ниже отметки в $80, ухудшатся общероссийские экономические показатели, которые отразятся на банках, финансовой ситуации застройщиков и снижении покупательской активности населения. «Резкого обвала цен мы не ожидаем - соглашается с предыдущим экспертом Григорий Алтухов. - Даже в 2008 году была затяжная стагнация, после которой цены пусть медленно, но пошли вверх». Здесь можно вспомнить, что новостройки столицы хотя и подешевели осенью 2008, но уже в 2010 году превысили докризисную стоимость.

«Кому -война, а кому- мать родная»

В высказанных точках зрения есть и опыт предыдущих наблюдений, и интересные мнения, но как видно из приведенных высказываний, далеко не все эксперты понимают, что то, что может произойти осенью, «очередным кризисом» назвать будет недостаточно. Экономисты говорят о «новой реальности», а не о временных трудностях, а потом «возврате» к показателям предыдущих лет. Специалисты «Тройки-Диалог», например, всерьез ведут разговоры о возможностях альтернативных источников энергии, которые мир ощутит на себе к 2016 году. А это значит, что нефть больше никогда не поднимется выше 70$ за баррель, а зарабатывать РФ больше нечем. Новая реальность российской экономики может привести к тому, что для «выживания» россиянам нужно будет идти сажать картошку на участке, и о каких ценах на квадратные метры можно тогда будет говорить?

Впрочем, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании BlackwoodОльга Широковаутверждает, чтополучить однозначный прогноз по нефти сегодня невозможно. Эксперты по-разному оценивают ситуацию, а наиболее честные прямо говорят, что степень неопределенности сегодня слишком высока, чтобы давать кратко- и среднесрочные прогнозы. А это означает, что и на рынке недвижимости «единства мнений» не будет - нефтяные пессимисты и оптимисты будут уравновешивать друг друга. Рынок в настоящее время характеризуется спадом активности, что связано как с наступлением традиционного периода затишья, так и с ожиданием дальнейшего развития ситуации.

Вообще говоря, рынок уже достаточно долго живет в ожидании второй волны кризиса. И все разговоры о курсе, нефти, Евросоюзе воспринимаются комплексно, сквозь призму этой второй волны. А так как с ней ясности нет - кто-то говорит, что она уже началась, кто-то - что худшее еще впереди - то и все остальные факторы оценить и классифицировать достаточно сложно. Поэтому рынок, первое время пребывавших в ожидании, поняв, что ждать второй волны можно долго, научился существовать в условиях долгосрочной неопределенности, разыгрывая при этом кратко- и среднесрочные карты, такие как дефицит проектов в Москве, возможное перенасыщение в Подмосковье и так далее.

Психология и кризис

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» считает, что ожидание второй волны кризиса присутствует скорее в умах. Петербургские застройщики извлекли полезные уроки из ситуации 2008 года. После кризиса произошло укрупнение рынка - сегодня на нем действуют преимущественно крупные компании, реализующие масштабные проекты и планирующие свою деятельность в долгосрочной перспективе. Большинство петербургских игроков перешли на 214-ФЗ, у ответственных застройщиков отлажена система ипотечного кредитования, а администрация города пристально следит за соблюдением заявленных сроков строительства. Таким образом, потребителю сегодня гораздо комфортнее и безопаснее выбирать жилье. Кроме того, на рынке нет завышенных цен на недвижимость.

Московские застройщики согласны со своими питерскими коллегами. Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», констатирует, что снижения интереса клиентов к рынку недвижимости в его компании не наблюдается. Более того, в июне количество обращений в компанию возросло на 14%. Новостройки по-прежнему вызывают пристальное внимание со стороны покупателей причем, как в Москве, так и в Подмосковье.В ближайшее время поведение отечественного рынка недвижимости в большей степени будет определяться внешнеэкономическими факторами, нежели событиями внутрироссийского характера. Кардинальное снижение спроса на жилье возможно лишь при глубоком падении мировых рынков и цен на нефть, что в нынешних условиях представляется весьма маловероятным. Тем более, в Москве наблюдается серьезное сокращение объемов строительства. Даже в случае усугубления мировых факторов при высоком неудовлетворенном спросе уменьшение предложения столичных объектов не позволит рынку впасть в депрессивное состояние.
«Что такое осень? Это кризис?»

Конечно, любые серьезные финансовые потрясения в стране рынок недвижимости стороной не обходит. Как утверждает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», вфинансово сложные периоды цены действительно идут вниз. Так в прошлый кризис стоимость жилья опустились на 20% в рублях. Другое дело, что всякий раз меняется окрас этого кризиса, и предугадать, что конкретно произойдет, и насколько он будет затяжной, очень сложно. Как показывает многолетний опыт, последствия турбулентности на рынках, которую россияне видели весной, можно будет «ощутить» только через два-три месяца, то есть в осенью этого года. Да и в случае падения стоимости квадратного метра, для простых покупателей от этого будет мало толку. «Что касается отложенных покупок на рынке жилья, то парадокс состоит в том, что в кризисный период, когда проседают цены, квадратные метры не становятся доступнее, так как у покупателей нет ни возможности, ни желания приобретать недвижимость» - напоминает Дмитрий Таганов.

Размышляя гипотетически, последствиями надвигающейся новой реальности могут быть разорения отдельных девелоперов. Новых переходов проектов к банкам предвидится мало, поскольку еще с предыдущего кризиса-2008 у них и так много активов накопилось. В плане долговой нагрузки девелоперы чувствуют себя увереннее, так как кредитов существенно меньше. Серьезного падения цен не должно быть опять же по причине того что кредитов меньше. При этом надо понимать, что все прогнозы делаются без полного понимания как, когда и с какой стороны придет вторая волна кризиса, и придет ли вообще. Так что их достоверность по определению не может быть высокой.

Действия по последствиям

Если этой осенью сохранится ситуация неопределенности и резких потрясений не случится, то цены будут стабильны, по отдельным проектам возможен рост за счет выбывания более дешевого предложения, роста в процессе строительства. Если новая реальность придет, то наступит стагнация в стоимости жилья. «Запаса прочности» девелоперов на год, скорее всего, хватит.

Далее все будет зависеть от глубины и продолжительности кризиса.Исходя из сделанного выше прогноза, согласно которому возможны два сценария изменения цен - рост или неизменность - покупать лучше сейчас, пока выбор больше - если осенью что-то из негативных предсказаний и случится, ждать новых проектов, возможно, придется долго. «При возможности 100% оплаты, квартиру выгоднее приобрести сейчас - уверен Василий Фетисов, директор «ЛСР. Недвижимость-М». - Если планируется покупка квартиры в новостройке с привлечением ипотечных средств, также можно не откладывать сделку, особенно учитывая, что только до конца августа у многих банков, также как у застройщиков, действуют специальные ипотечные акции. Я уверен, что Россия и ее граждане за 4 года, прошедшие после кризиса-2008, уже научилась жить и расти в условиях нестабильной мировой экономики, опираясь на внутренние ресурсы и переосмысленные ценности, среди которых собственное жилье все еще остается на одном из первых мест».

В целом, аналитики сходятся во мнении, что сейчас покупка недвижимости, в том числе при помощи ипотечного кредита, более приемлема, так как пока банки не заявляли о корректировке ставок. Но при этом следует избегать долларовых кредитов и брать ипотеку или рассрочку в рублях.

Подводя итог всему сказанному, можно сделать вывод, что компании по продаже недвижимости, застройщики и банки ведут себя по принципу «надейся на лучшее, готовься к худшему». Единственное, что немного успокаивает, так это то, что в России замедлением темпов, стагнацией и даже «падением» теперь никого не напугаешь: все успели понять, как жить в такой реальности еще в прошлый раз. «Навряд ли ожидаемый кризис будет похож на 2008 год, ведь тогда большинство девелоперов просто не были готовы к столь существенным переменам - отмечает Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам «Пересвет-Инвест». -Если кризис и будет,то он не станет существенным потрясением для рынка. Конечно, с большой вероятностью будет наблюдаться стагнация, цены не будут расти, но маловероятно, что остановится строительство многих объектов, как это было в 2008 году». Другими словами, большинство экспертов верят в то, что в ближайший год рынок будет развиваться не так активно, как сейчас, но глобальных катаклизмов не произойдет.

 

Реклама

Читайте также

ВТБ24 предлагает покупателям «Пресня Сити», «Басманный,5» и «Царская площадь» премиальное банковское обслуживание - Фото

ВТБ24 предлагает покупателям «Пресня Сити», «Басманный,5» и «Царская площадь» премиальное банковское обслуживание

Банк ВТБ24 и девелоперы MR Group и Coalco приготовили для покупателей квартир и апартаментов в комплексах «Пресня Сити», «Басманный,5» и «Царская площадь» новогодний подарок - сертификат на  премиальное обслуживание  в рамках пакета услуг «Привилегия».

В ЖК «Шервудский лес» стартовала акция на таунхаусы - Фото

В ЖК «Шервудский лес» стартовала акция на таунхаусы

Приобрести таунхаус стало возможным со скидкой в полмиллиона рублей. Новая акция в жилом комплексе «Шервудский лес» приурочена к наступающим новогодним праздникам и продлится до конца декабря. В акции участвует ограниченное количество таунхаусов.

Реклама