Страхование долевого строительства: обманутых дольщиков станет больше

В России люди по-прежнему боятся покупать новостройки – опасность того, что дом так не будет сдан, пугает многих, особенно если на кону – все их сбережения. С 1 января вступил в силу новый закон, по котором застройщики обязаны страховать свое строительство – казалось бы, это должно спасти положение и успокоить народ. Однако эксперты говорят об обратном.

Нововведения коснутся тех новостроек, которые только начинают возводится и продажи квартир в них еще не начались. Официальное название и номер закона - № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», был принят 30 декабря 2012 года. Согласно нему, девелопер, чтобы зарегистрировать договоры долевого участия, должен предоставлять в отделения Росреестра доказательство страхования объекта.

Это могут быть: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
За продажу квартир по ДДУ без страхования застройщика ждут большие штрафы. Должностные лица должны будут заплатить от 150 до 200 МРОТ – то есть  1, 8 млн рублей по Москве или 833 100 рублей по России. Если виновной будет признана компания-застройщик, то ей придется выплатить штраф в размере до 4000 до 5000 МРОТ – то 50 млн рублей по Москве или 22 млн рублей по России.

Казалось бы – это то, что нужно: теперь покупатели жилья не будут бояться брать его на этапе «котлована». Однако не все так просто.

В частности, заметим, что страхование необходимо для регистрации договоров долевого участия, и в то же время оно совершенно не обязательно для строительства новых объектов как такового. То есть застройщикам не запрещено возводить новые объекты без страхования или банковской гарантии — им запрещено только продавать их по договорам долевого участия.

Как рассказал Mesto.ru адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), в 2013 году только в 41 % новостроек квартиры продавались по договорам ДДУ. В 34 % случаев оформлялись предварительные договоры купли-продажи, 13 % занимали договоры паенонакопления. Все остальное - это смешанные договоры, договоры купли-продажи и предварительные договоры долевого участия.

То есть сейчас схема ДДУ не является основной и единственной для работы девелопера. После вступления в силу нового закона у застройщика появится еще несколько поводов отказаться от системы ДДУ – в виду трех очень важных проблем.

Проблема первая: нужно много денег

Минимальная стоимость самой дешевой новостройки составляет около 300 миллионов рублей – и это лишь приблизительный расчет. Лимит страхования у абсолютного большинства российских страховых компаний не превышает и трети этой суммы (100 миллионов). Таким образом, найти страховую компанию застройщику будет очень трудно.

Кроме того,  когда страховые компании выдают страховку, они просчитывают все возможные риски. В случае с жилой новостройкой это крайне трудно, а порой и невозможно. Им нужно будет учесть все: от экономической составляющей в стране до политической стабильности и профессионализма всей компании девелопера, включая подрядчиков, архитекторов и простых строителей. В итоге многие страховщики просто не желают связываться с такими трудностями.

Проблема вторая: нужно отдать то, чего нет

Решить вопрос нехватки денег могут банки. Однако для выдачи банковской гарантии девелоперу потребуется отдать от 1 до 3% от стоимости объекта, а также заложить еще какое-то дорогое имущество. Например, земельный участок – а он чаще всего находится в муниципальной собственности. Еще банки могут попросить в залог будущих строительных объектов дорогую строительную технику – но в преобладающем большинстве случаев она арендована или получена в лизинг.

Проблема третья: вступить в Общество взаимного страхования застройщиков трудно


Минимальные требования к застройщику для страхования рисков его деятельности определены очень жестко: уставной капитал должен быть не менее 120 миллионов рублей (а не 10 тысяч рублей, требуемых по закону в настоящее время) и наличие собственных средств в размере 400 миллионов рублей. Таких девелоперов в России не так уж много, подчеркивает наш эксперт - адвокат Олег Сухов.

Олег Сухов уверен: единственная возможность строить дома и продавать в них квартиры и офисы, если застройщик не может или не желает страховать свои риски, — продажа объектов в обход договоров долевого участия. «Я уверен, что разнообразие серых схем по продаже недвижимости только вырастет, а это приведет к еще большему числу обманутых дольщиков, которые по-прежнему готовы отступать от строгого исполнения закона при наличии экономически более выгодных предложений на рынке жилья», — говорит эксперт.

Реклама

Читайте также

Москвичи выступили за продление Краснопресненской набережной - Фото

Москвичи выступили за продление Краснопресненской набережной

Участники публичных слушаний в Северном округе столицы одобрили проект продления Краснопресненской набережной до улицы Шеногина, сообщает портал Москомархитектуры.

На ВДНХ создадут ландшафтный парк по французскому проекту - Фото

На ВДНХ создадут ландшафтный парк по французскому проекту

На территории ВДНХ весной 2018 года откроют ландшафтный парк, концепцию которого разработал французский архитектор Мишель Пен, сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на пресс-службу выставки.

Реклама