Тенденции рынка недвижимости в Санкт-Петербурге этим летом

Летние месяцы в северной столице проходят под девизом спокойствия и размеренности. К питерцам пришло погостить столь долгожданное лето и, учитывая, что хорошая погода надолго не задерживается в живописных широтах Финского залива, покупатели жилья, большую часть которых все же составляют коренные жители, переключились в своих интересах на другие цели. Однако, не смотря на то, что август является для рынка недвижимости сезонным спадом, летняя «передышка» дает возможность не спеша проводить исследования аналитикам и делать прогнорзы.


Плавное приближение

Первое, с чего начинают анализ рынка в Санкт-Петербурге практически все ведущие эксперты недвижимости - это объективная констатация того факта, что «докризисный рубеж» пока не взят. Но это не пугает аналитиков, потому что из месяца в месяц они отмечают положительную тенденцию, причем за первое полугодие 2011 года она стала гораздо очевиднее, чем за аналогичный период прошлого года. По словам Марины Осадчей, руководителя отдела маркетинга «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость»), в июне в Петербурге отмечалась положительная динамика по всем рынкам - и по «первичке», и по «вторичке». На рынке новостроек рост цен с начала года составил порядка 3%. Увеличение это не большое, но оно гораздо заметнее, чем на вторичном рынке Санкт-Петербурга, где стоимость квадратного метра возросла за тот же период лишь на 0,5%. Активность спроса на «первичке» при этом с конца мая несколько возросла, а на «вторичке», наоборот, сократилась. В настоящее время в продаже на рынке достаточное количество строящихся объектов, находящихся на разных этапах строительства (порядка 270 шт. с учетом очередей). Однако, несмотря на большую конкуренцию и большое количество предложения, на рынке все же наблюдается тенденция постепенного вымывания малогабаритных квартир, при этом количество крупногабаритных квартир от 3 и более комнат сохраняется практически на прежнем уровне. Еще одна тенденция, которую отмечает аналитик - это уменьшение предложения квартир в новостройках в обжитых районах города. В целом, можно сказать, кризис рынка новостроек миновал. «На первичном рынке цены медленно приближаются к докризисным величинам - продолжает разговор Константин Мамыкин, директор департамента жилой недвижимости компании «Maris Properties» в ассоциации с «CB Richard Ellis». - Цена 1 кв.м. петербургской новостройки в июле 2011 года составляет около 80-85% от цены июля 2008 года. Еженедельное колебание цены составляет 2-2,5%, ежемесячный рост цен - 0,75% - 1%» И хотя такое увеличение цен нужно отнести, скорее, к влиянию инфляции, но сам факт того, что на три четверти рынок по уровню цен соответствует критериям первого полугодия 2008 года, вселяет уверенность в оценки специалистов. Во всяком случае, ситуация лучше, чем была еще полгода назад.

Распределение по ценности

Как и в любом мегаполисе, разговор о ценах будет недостаточно структурным, если мы не рассмотрим предложение по сегментам жилья. Причем, как утверждают некоторые эксперты, в Питере можно полноправно выделять «переходные» варианты, поскольку и по цене, и по качеству, и по уровню спроса они будут отличаться от своих традиционных примеров. «Я бы немного изменил разделение на классы - продолжает разговор Константин Мамыкин. - Между эконом- и бизнес-классом сформировался самостоятельный комфорт-класс. Говорить следует, скорее, не о какой-то фиксированной величине, а о своеобразной линейке цен, где у каждого класса домов (квартир) имеется свой диапазон». Верхняя ценовая граница объектов эконом-класса граничит с нижней границей комфорт-класса и так далее. Скажем, 2-3-хкомнатные квартиры в эконом-классе, площадью 60-80 кв.м. с отделкой продаются по цене от 50 до 80 руб. за кв.м. Объем предложения в такой ценовой категории можно оценить как 50-60%. Квартиры комфорт-класса, так же 2-3-х комнатные идут по 75-100 тыс. руб. за кв. м. Бизнес класс включает в себя наличие паркинга, охраняемой территории и престижности местоположения, поэтому стоимость квадратного метра от 90 до 135 тыс. руб. за кв. м. при площади 2-3-хкомнатных квартир в 100-120 кв.м. «Элитка» в Питере начинается от 120 тыс.руб. за кв.м., при том что площадь квартир от 150 кв.м.

В анализе Константина Мамыкина стоимость квартир дана «от» и «до», но есть и более точные среднестатистические расчеты. Например, аналитики компании «НДВ СПб» в своих отчетах приводят следующие данные. Средняя стоимость кв.м. в новостройках эконом-класса составляет 62 418 руб. за кв.м., комфорт-класса - 95 124 руб.за кв.м., бизнес-класса - 107 725 руб.за кв.м., элитное жилье продается по 109 554 руб.за кв.м.


Кто может позволить

Портрет среднестатистического клиента- покупателя квартиры в новостройке, по мнению Марины Осадчей, сегодня выглядит так: специалист, руководитель либо собственник бизнеса в возрасте 25-45 лет (средний возраст - 35 лет). Сфера профессиональной реализации связана с торговлей, медициной/фармацевтикой, образованием/наукой или промышленностью/производством. Как правило, квартиры покупают люди семейные. Большинство покупателей квартир в строящихся домах Санкт-Петербурга проживают в северной столице, то есть основной спрос на новостройки обеспечивают местные жители. «Хотя в июле-августе доля региональных покупателей увеличится благодаря тому, что родители будут подыскивать квартиру детям, поступившим в петербургский ВУЗ» - отмечает интересную летнюю тенденцию Марина Осадчая. Средняя стоимость покупки составляет около 3,5 млн.руб. Средняя площадь приобретаемой квартиры составляет примерно 52 кв.м. Интересным наблюдением специалистов «НДВ СПб» можно назвать отмеченные гендерные различия: Мария Осадчая в своем последнем комментарии утверждает, что приобретать квартиры в новостройках сегодня стало больше интересно женщинам, в то время как еще в начале года специалисты этого же агентства традиционно отмечали, что жилплощадь в новостройках покупают по большей части женатые мужчины.


Ипотечный вопрос


Большинство квартир в северной столице, как и по всей стране, конечно же, приобретается через жилищные кредиты, поэтому необходимо обрисовать ситуацию в этой сфере для полноты картины. Обнадеживающими в этой связи выглядит данные Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА), по наблюдениям которого банки города на Неве с января по июнь 2011 г. выдали ипотечных кредитов на сумму 16,3 млрд рублей. Это в три раза больше, чем за первое полугодие 2010 г.
Всего за первое полугодие текущего года банками северной столицы было выдано около 7800 ипотечных займов, что в 2,7 раза больше, чем с января по июнь 2010 г. Объемы кредитования составили 16,3 млрд рублей против 5,8 млрд рублей за первое полугодие 2010 года. Очевидно, что тенденция положительная и свидетельствует о подъеме рынка. Однако до докризисных высот остается далеко, потому что, если обратиться к цифрам начала 2008 года, то за первое полугодие в то время в Санкт-Петербурге выдали11 тыс. ипотечных кредитов. А общий объем оформленной ипотеки в деньгах составил 28 млрд рублей.


К одной из удививших аналитиков тенденций можно отнести снижение доли лидера ипотечного рынка, Северо-Западного банка Сбербанка России, за счет активизации средних и мелких коммерческих банков. На долю «Сбербанка» в первом полугодии 2011 пришлось 35,6% рынка (5,5 млрд.) против 44,3% в 2010 г. Ситуация объясняется общим улучшением условий кредитования в коммерческих банках. Кредиты от СБ РФ по прежнему одни из самых выгодных, однако далеко не все заемщики соответствуют требованиям такого крупного игрока, а у небольших коммерческих банков требования мягче, хотя и ставки выше, но в условиях возрастания спроса снижение требований к заемщикам становится важным конкурентным преимуществом.


Подводя итог приведенным цифрам, можно понять, почему коренные жители Санкт-Петербурга оценивают собственную ситуацию с жильем как «плохую». Цена квадратного метра для молодой семьи все же достаточно высока, поэтому «среднестатистическим» покупателем квартиры является руководящий работник «за тридцать». В такой ситуации совершенно не удивительно, что рынок первичного жилья в северной столице только стремиться к докризисным показателям, а достигнет ли он былых высот или после какой-то «критической точки» остановится - покажет время. И все же поводов для оптимизма с каждым отчетным периодом у аналитиков становится все больше.

 

Реклама

Читайте также

ВДНХ ищет генподрядчика по созданию центра авиации и космонавтики на базе «Космоса» - Фото

ВДНХ ищет генподрядчика по созданию центра авиации и космонавтики на базе «Космоса»

ВДНХ ищет генерального подрядчика по созданию центра авиации и космонавтики на базе павильона «Космос», который является памятником архитектуры. Максимальная цена контракта составляет почти четыре миллиарда рублей, сообщает РИА Новости со ссылкой на материалы, размещенные на сайте госзакупок.

Дольщики вложили в строительство домов в Москве сумму, эквивалентную 16 МЦК - Фото

Дольщики вложили в строительство домов в Москве сумму, эквивалентную 16 МЦК

В столице за последние шесть лет в долевое строительство вложено 1,6 триллиона рублей средств соинвесторов. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что этой суммы было бы достаточно для строительства 16 Московских центральных колец (МЦК), передает РИА Новости. Также на 1,6 триллиона рублей можно возвести два комплекса «Москва-Сити».

Реклама