Защита от ТСЖ и ЖСК: миф или реальность?

С 23 февраля 2012 года все товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищные кооперативы обязаны публиковать в Интернете подробную информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности. Соответствующее Постановление об этом подписал недавно премьер-министр России и кандидат в Президенты Владимир Путин. Однако есть сомнения, что новое законодательство поможет защитить граждан от хищений со стороны управляющих компаний.

С того момента, как власти обязали граждан создать в многоквартирных домах ЖСК и ТСЖ жалобы со стороны владельцев квартир текут рекой во все инстанции. И в каждой из них содержится приблизительно одно и то же: председатель занимается самоуправством, собрания собственников не проводятся, никто перед владельцами квартир не отчитывается, коммунальные платежи растут, как на дрожжах, во многих платежных документах фигурирует никому неизвестная графа «прочие расходы», а правления и ревизионные комиссии закрывают на все это глаза. По всей вероятности, ситуация с хищениями в области ЖКХ достигла апогея, так как премьер-министр РФ Владимир Путин подписал Постановление, которое призвано защитить интересы простых граждан и прекратить махинации со стороны управдомов.

В Багдаде все спокойно

До сих пор для многих собственников квартир, деятельность правления и председателя ТСЖ - это тайна за семью печатями. Когда и какие договора были заключены, с кем и на какую сумму - никто не может узнать. Члены правления и председатели тщательно скрывают все, что касается их деятельности. Поэтому и все хозяйственные вопросы они решают тет-а-тет, без положенного собрания собственников, зачастую отправляя в районную Управу «левые» протоколы этих «собраний» и такие же «отчеты» ревизионных комиссий. Однако, несмотря на то, что большинство собственников не довольны таким «управлением», мало кто может что-то сделать, продолжая выплачивать порой астрономические суммы в бюджет ТСЖ. А те, кто пытается бороться против такой несправедливости, зачастую оказываются в невыгодном положении.

К примеру, в Санкт-Петербурге ТСЖ «Новоколомяжское-1» стало рассылать квитанции на оплату коммунальных услуг, на обороте которых были указаны фамилии и номера квартир жильцов, которые подавали на товарищество в суд и взыскали-таки с него некоторые суммы. Фактически ТСЖ обвинило семерых членов товарищества в нанесении ущерба общему бюджету. К счастью, Арбитражный суд уличил ТСЖ в нарушении законодательства о защите персональных данных. Но, как говорится, ложечки-то нашлись, но осадок-то остался.

Что новенького?

Начиная с 23 февраля 2012 года, все ТСЖ и ЖСК обязаны выкладывать в Интернет всю информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности с подробностями, а также раскрывать содержание договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг и отчитываться перед собственниками квартир. Сокрытие любых сведений грозит товариществам крупными штрафами. Правда, стандарт раскрытия информации касается только непосредственно управляющих компаний. Информация будет публиковаться на специальных сайтах либо жилищного комитета, либо муниципалитетов. Там можно будет найти все данные об услугах ЖКХ и тарифах на них, проекты заключаемых договоров, перечень находящихся в ведении управления домов и выполняемых работ, планы на ближайший год, информация об административных взысканиях, вся финансовую отчетность, включая балансы, раздельные сведения по доходам и расходам по каждому дому и прочее. Собственники жилья в многоквартирных домах в любой момент могут получить доступ к этой информации по письменному или электронному запросу.

Кроме того, вводятся новые стандарты раскрытия информации для ТСЖ и ЖСК. Помимо указанных выше документов, их обязали выкладывать в Интернет протоколы общих собраний членов и заседаний правления, заключения ревизионной комиссии, сведения обо всех заключенных договорах и размерах взносов, сведения о формировании резервного и иных специализированных фондов и прочую информацию, которая может заинтересовать собственников жилья.
Все эти материалы ТСЖ и ЖСК обязаны будут предоставлять по запросам собственников жилья и нежилых площадей, будь то физические или юридические лица. На сбор, систематизацию и публикацию данных товариществам и кооперативам был отведен срок до 24 мая 2012 года, то есть 3 месяца.

Конечно, поправки в законодательство были приняты с целью защитить граждан от самоуправства членов правления ТСЖ, но достаточно ли для этого раскрыть информацию о деятельности товарищества? По словам Анны Соколовой, руководителя департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», эффективность и прозрачность работы ТСЖ зависит от того, как все организовано, и насколько активно принимают участие в деятельности товарищества сами собственники жилья. «ТСЖ может быть как эффективным управлением, так и стать, без активного участия и контроля собственников, личным бизнесом, - предупреждает эксперт. - ТСЖ не собственноручно занимается эксплуатацией здания, оно привлекает подрядчиков. И здесь возможны два варианта: первый - привлечь одну управляющую компанию, которая будет оказывать полный спектр услуг. Второй - привлекать подрядчиков на определенные виды услуг, что гораздо сложнее, потому что нужно будет заключать договоры с разными компаниями и всех их контролировать. Поэтому для ТСЖ самый простой вариант - привлечь одну управляющую компанию, которая будет оказывать весь комплекс услуг, и контролировать ее деятельность в соответствии с утвержденным прайс-листом». Эксперт уверяет, что без активного участия жителей в деятельности ТСЖ, без определения формы отчетности для управляющей компании - нельзя будет говорить о какой-либо прозрачной деятельности товариществ и кооперативов.

Что же касается домов-новостроек, то тут есть одна проблема. По словам эксперта, законодательство в этой сфере гласит, что ТСЖ может быть создано, когда сформирован определенный пул (не менее 50%) собственников жилья, у которых уже оформлены права собственности на квартиру. Это может произойти через год и более, после того, как новостройка построена и сдана. Пока ТСЖ не создано, застройщик не может передать объект ТСЖ и сам управляет зданием. После сдачи дома жильцы начинают платить за эксплуатацию здания, по ставкам, установленным управляющей компанией застройщика, при этом, до получения права собственности на квартиру, влиять на ставки они не могут в принципе. И только после получения прав собственности на квартиры, жильцы дома могут собраться, проголосовать и выбрать другую управляющую компанию, уже на тех условиях, которые устроят всех.
Поэтому наиболее безопасно приобретать жилую недвижимость через ЖСК (жилищно-строительный кооператив), когда сразу же после определения с подходящим вариантом его сразу же оформляют в собственность. «Правда, бывает это крайне редко, - пояснила Анна Соколова. - Гораздо чаще гражданин, становясь членом ЖСК и выплачивая паевые взносы на квартиру, выступает участником совершенно других отношений, никак не связанных с долевым участием в строительстве, и нарушить его права здесь значительно проще. Ведь право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, в которые при желании можно внести изменения. Кроме того, у самого ЖСК могут возникнуть проблемы, и при отрицательном исходе дела допускается обращение взыскания на недостроенные квартиры как на имущество, находящееся в собственности».

Новая форма управления

Отметим, что в прошлом году в России был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, - Совет многоквартирного дома (совет МКД). По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, это общественная структура, по сути, очень похожая на домовые комитеты времен СССР, однако ее полномочия существенно шире. Совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение собрания различные предложения, представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме, представляет владельцам квартир до рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании, а также осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом и отчитывается перед собственниками о проделанной работе. Кроме того, по словам эксперта, для создания Совета не нужно образование юридического лица. Поэтому многие граждане, которых не устраивает форма правления в виде ТСЖ, всегда могут собрать подписи (не менее 50% собственников) и ликвидировать товарищество, создав вместо него Совет МКД.

Как показывает практика, в любом случае бросать дело на самотек - не стоит. Незнание собственников о делах ТСЖ и ЖСК всегда открывает для них возможности для разного рода махинаций, так что и законодательство, направленное на раскрытие всех подпольных тайн товариществ и кооперативов может не помочь, если каждый собственник будет отгораживаться от этих проблем и не будет принимать участие в работе управленцев.

 

Реклама

Читайте также

«Военная ипотека» от Сбербанка в проектах ГК «Лидер Групп» стала доступнее - Фото

«Военная ипотека» от Сбербанка в проектах ГК «Лидер Групп» стала доступнее

Приобрести квартиры в жилых комплексах от одного из крупнейших застройщиков РФ – ГК «Лидер Групп» по программе «военная ипотека» сегодня можно со ставкой от 10,9% годовых.

“MR Base” – новый продукт от компании MR Group - Фото

“MR Base” – новый продукт от компании MR Group

Компания MR Group сообщает о запуске нового продукта – квартир и апартаментов в базовой отделке “MR Base”. В предложение входит весь «черновой» этап ремонта: бетонная стяжка пола, грунтовка, штукатурка и шпаклёвка стен и потолка, возведение межкомнатных перегородок и обшивка их гипсокартоном, разведение коммуникаций, установка радиаторов отопления и т. д. При таком походе покупателям останутся лишь приятные хлопоты, а стоимость квадратного метра увеличится незначительно.

Реклама