Инвесторы, покупатели и продавцы, довольно часто задают вопрос относительно загородной недвижимости: "А сколько может стоить квадратный метр определенного загородного объекта?". Причем основной причиной появления подобного вопроса является так называемая его "общепринятость": "Ну так везде же указывают стоимость квадратного метра!"

Привычка измерять стоимость объекта недвижимости «квадратными метрами» изначально сформировалась на городском рынке недвижимости, где давно установлены более-менее внятные стандарты измерения и оценки ее стоимости. При этом даже на отлаженном городском рынке оценка квадратного метра является средней и очень условной. Существует множество дополнительных факторов, влияющих на подобную оценку даже в рамках одного жилого многоквартирного дома.

В отличие от любой городской недвижимости, оценивать загородную недвижимость (объект, состоящий из земельного участка и дома) в квадратных метрах в корне неправильно. Причем неправильно как для покупателя, так и для продавца.

В загородной недвижимости, определяющим показателем является только цена конкретного «лота» (реализуемого объекта недвижимости), которая состоит из земельного участка, строения на нем, а также из стоимости инфраструктуры, коммуникационных и инженерных сетей. Причем все вышеуказанные составляющие цены "лота" тесно взаимосвязаны.

При формировании цены на любой загородный объект, учитываются множество факторов. Бесполезно отдельно считать стоимость сотки земельного участка и стоимость квадратного метра дома, расположенного на нем.

Совершенно одинаковые объекты (по площади дома и земельного участка), находящиеся в одном загородном поселке, могут существенно друг от друга отличаться по стоимости. Загородная недвижимость, в отличие от городской, имеет существенно больше возможностей для гибкого ценообразования.

Желание покупателей, продавцов, строителей и экспертов оценивать стоимость загородных объектов в квадратных метрах вполне объяснимо. Вопрос другой - является ли подобная оценка логически и математически правильной? Так, например, несколько лет назад мы одновременно продавали два загородных проекта, расположенные поблизости друг от друга. Их средняя стоимость (участок плюс готовый дом) составляла, в первом поселке 6 миллионов рублей, а во втором - 10 миллионов рублей. А рядом с этими поселками вполне мирно продавались (и продаются поныне) похожие по своей сути проекты, средней стоимостью от 3 до 5 миллионов рублей. Представьте себе, какой была бы статистика и аналитические выводы, переведи кто-либо ценообразование этих проектов в квадратные метры. Но наш клиент не приобретал себе "загородные метры" в прямом понимании этого слова. Покупателю было предложено два варианта дачных продуктов, каждый из которых имел свои отличительные особенности. При этом ценообразование на объект недвижимости имело право быть исключительно в рамках целого лота - "земельный участок и готовый дом с коммуникациями в организованном поселке с инфраструктурой".

Цена "квадратного метра" в загородной недвижимости не имеет право на самостоятельное существование как оценочная единица, будь то просто стоимость "лота" разделенная на площадь дома, или же дополнительно оплачиваемая к земельному участку и инфраструктуре стоимость домостроения.

В первом случае, покупатель будет сбит с толку при наличии в продаже домов одинаковой площади на земельных участках разных размеров или, как уже говорилось выше, если при совпадении площадей дома и земельного участка на разных объектах будет разная стоимость из-за проведенного зонирования территории.

Во втором случае, инвестору вполне допустимо «продавать» дом как по его себестоимости, так и себе "в убыток". Все равно окончательная цена за объект недвижимости будет включать в себя земельный участок и определенно компенсирует инвестору все его маркетинговые уловки.

Таким образом, нельзя использовать термин "цена квадратного метра" - в качестве одного из основных критериев оценки загородной недвижимости. Подобная оценка имеет право быть лишь одним из множества вспомогательных инструментов для общего понимания ценообразования объекта недвижимости. Да и то, использоваться она может только для расчета себестоимости строительства конкретного дома в контексте общей оценки инвестиционной привлекательности загородного объекта.

Только окончательная стоимость объекта недвижимости, в которую уже включены стоимость земельного участка, коммуникаций, инфраструктуры и находящегося на стадии готовности домостроения - является совокупным и полновесным оценочным критерием для любого загородного объекта недвижимости дачного формата.

 

Реклама

Читайте также

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта - Фото

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия специальной акции на приобретение квартир во всех жилых комплексах, реализуемых агентством. Только до 31 марта 2017 года у покупателей есть возможность сэкономить 10% от стоимости жилья.

Специальное предложение в ЖК «Эко Видное»: квартиры с ключами от 83 500 р./кв. м - Фото

Специальное предложение в ЖК «Эко Видное»: квартиры с ключами от 83 500 р./кв. м

Компания MR Group сообщает о старте специального предложения в жилом комплексе «Эко Видное», расположенного в 4 км от МКАД. Только с 24 марта здесь предлагаются квартиры площадью от 57,5 до 80 квадратных метров в заселённых домах с десятипроцентной скидкой – от 4,8 млн рублей. Акция действует и на коммерческие помещения площадью от 68 до 115 кв. м: стоимость квадратного метра здесь составляет 81 000 рублей.

Реклама