Инвесторы, покупатели и продавцы, довольно часто задают вопрос относительно загородной недвижимости: "А сколько может стоить квадратный метр определенного загородного объекта?". Причем основной причиной появления подобного вопроса является так называемая его "общепринятость": "Ну так везде же указывают стоимость квадратного метра!"

Привычка измерять стоимость объекта недвижимости «квадратными метрами» изначально сформировалась на городском рынке недвижимости, где давно установлены более-менее внятные стандарты измерения и оценки ее стоимости. При этом даже на отлаженном городском рынке оценка квадратного метра является средней и очень условной. Существует множество дополнительных факторов, влияющих на подобную оценку даже в рамках одного жилого многоквартирного дома.

В отличие от любой городской недвижимости, оценивать загородную недвижимость (объект, состоящий из земельного участка и дома) в квадратных метрах в корне неправильно. Причем неправильно как для покупателя, так и для продавца.

В загородной недвижимости, определяющим показателем является только цена конкретного «лота» (реализуемого объекта недвижимости), которая состоит из земельного участка, строения на нем, а также из стоимости инфраструктуры, коммуникационных и инженерных сетей. Причем все вышеуказанные составляющие цены "лота" тесно взаимосвязаны.

При формировании цены на любой загородный объект, учитываются множество факторов. Бесполезно отдельно считать стоимость сотки земельного участка и стоимость квадратного метра дома, расположенного на нем.

Совершенно одинаковые объекты (по площади дома и земельного участка), находящиеся в одном загородном поселке, могут существенно друг от друга отличаться по стоимости. Загородная недвижимость, в отличие от городской, имеет существенно больше возможностей для гибкого ценообразования.

Желание покупателей, продавцов, строителей и экспертов оценивать стоимость загородных объектов в квадратных метрах вполне объяснимо. Вопрос другой - является ли подобная оценка логически и математически правильной? Так, например, несколько лет назад мы одновременно продавали два загородных проекта, расположенные поблизости друг от друга. Их средняя стоимость (участок плюс готовый дом) составляла, в первом поселке 6 миллионов рублей, а во втором - 10 миллионов рублей. А рядом с этими поселками вполне мирно продавались (и продаются поныне) похожие по своей сути проекты, средней стоимостью от 3 до 5 миллионов рублей. Представьте себе, какой была бы статистика и аналитические выводы, переведи кто-либо ценообразование этих проектов в квадратные метры. Но наш клиент не приобретал себе "загородные метры" в прямом понимании этого слова. Покупателю было предложено два варианта дачных продуктов, каждый из которых имел свои отличительные особенности. При этом ценообразование на объект недвижимости имело право быть исключительно в рамках целого лота - "земельный участок и готовый дом с коммуникациями в организованном поселке с инфраструктурой".

Цена "квадратного метра" в загородной недвижимости не имеет право на самостоятельное существование как оценочная единица, будь то просто стоимость "лота" разделенная на площадь дома, или же дополнительно оплачиваемая к земельному участку и инфраструктуре стоимость домостроения.

В первом случае, покупатель будет сбит с толку при наличии в продаже домов одинаковой площади на земельных участках разных размеров или, как уже говорилось выше, если при совпадении площадей дома и земельного участка на разных объектах будет разная стоимость из-за проведенного зонирования территории.

Во втором случае, инвестору вполне допустимо «продавать» дом как по его себестоимости, так и себе "в убыток". Все равно окончательная цена за объект недвижимости будет включать в себя земельный участок и определенно компенсирует инвестору все его маркетинговые уловки.

Таким образом, нельзя использовать термин "цена квадратного метра" - в качестве одного из основных критериев оценки загородной недвижимости. Подобная оценка имеет право быть лишь одним из множества вспомогательных инструментов для общего понимания ценообразования объекта недвижимости. Да и то, использоваться она может только для расчета себестоимости строительства конкретного дома в контексте общей оценки инвестиционной привлекательности загородного объекта.

Только окончательная стоимость объекта недвижимости, в которую уже включены стоимость земельного участка, коммуникаций, инфраструктуры и находящегося на стадии готовности домостроения - является совокупным и полновесным оценочным критерием для любого загородного объекта недвижимости дачного формата.

 

Реклама

Читайте также

 «Галс-Девелопмент» планирует завершить монолитные работы в башнях «Культура» и «Искусство» до конца 2017 года - Фото

«Галс-Девелопмент» планирует завершить монолитные работы в башнях «Культура» и «Искусство» до конца 2017 года

Компания «Галс-Девелопмент» приступила к монолитным работам по надземной части жилого квартала «Достояние» в Кунцево, который возводится по адресу: улица Ярцевская, д. 34, 31 в рамках городской программы комплексной реконструкции кварталов района Кунцево (Инвестиционный контракт от 26.05.1999 г. №1317).

SDI Group предлагает выгодные условия по ипотеке в ЖК «Аккорд. Smart-квартал» - Фото

SDI Group предлагает выгодные условия по ипотеке в ЖК «Аккорд. Smart-квартал»

SDI Group информирует о реализации новых ипотечных программ ведущих финансовых организаций для приобретения квартир в ЖК «Аккорд. Smart-квартал», расположенном в Одинцовском районе Подмосковья. Проект аккредитован Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и 14 банками.

Реклама