Покупка квартиры - шаг ответственный, планирование которого занимает годы. А значит ошибки, допущенные при расчетах, могут обернуться серьезными денежными потерями. Как правильно распорядиться своими накоплениями? Стоит ли покупать квартиру в новостройке, если потребуется продать имеющуюся недвижимость? Что предпочесть: копить деньги на депозите или же взять ипотеку? При каких условиях будет наиболее выгоден каждый из этих вариантов? Все эти вопросы эксперты нашей компании помогают решать покупателям каждый день. Конечно, каждый случай уникален. Поэтому я опишу здесь лишь наиболее часто встречающиеся варианты - с ипотечной схемой покупки и без нее. Начну с переезда из старой квартиры в новостройку.

Продать, чтобы купить?

Вариант первый - у покупателя уже есть недвижимость. В другом городе, а может в Москве или Подмосковье, но в старом жилом фонде, либо просто недостаточно просторная. Возможно, жилплощадь приходится делить с родителями. В таком случае покупка квартиры в новостройке даже при необходимости на время ее строительства снимать другое жилье - предпочтительней, чем покупка на вторичном рынке. В среднем экономия при покупке квартиры в новостройке на начальном этапе строительства по сравнению с аналогичными предложениями на вторичном рынке достигает 30% от стоимости. При этом 1-комнатную квартиру в спальном районе Москвы сегодня можно снять за 20-25 тыс. руб., в ближнем Подмосковье, естественно, аренда обойдется дешевле. При средней стоимости квартиры 22,5 тыс. руб. за два года - примерно столько строятся новостройки - на аренду уйдет 540 тыс. руб.

Для сравнения возьмем реальные квартиры с близкими площадями, качеством выполненных работ и расположением - в одном из наших объектов, жилом комплексе «Юго-Западный» в городе Московский (7км от МКАД по Киевскому шоссе).

1-комнатная квартира площадью 45,1 кв.м, расположенная на 6 этаже уже сданного и заселенного корпуса 10, сегодня стоит 3 900 000 руб. Аналогичная квартира (43,5 кв.м) на 5 этаже корпуса 12, продажи в котором были открыты в ноябре этого года, оценивается в 2 943 086 руб. Разницу нетрудно подсчитать - 956 914 руб.

2-комнатная квартира (70,3 кв.м) на 6 этаже корпуса 2, сданного и полностью заселенного, стоит 6 100 000 руб. Квартира с такой же площадью, расположенная на 4 этаже корпуса 12, стоит 4 294 082 руб. Разница составляет 1 805 918 руб. Как видите, чем больше площадь квартиры, тем больше различаются цены.

3-комнатная квартира (85,8 кв.м), расположенная на 5 этаже корпуса 2, стоит 7 050 000 руб. А квартира даже с большей площадью (91,9 кв.м) на 4 этаже корпуса 12 - 5 064 241 руб. Разница составляет 1 985 759 руб.

Согласитесь, экономия в 416 914 - 1 445 759 руб. с учетом стоимости аренды съемной квартиры на период строительства вполне может оправдать ожидание новой квартиры в течение двух лет.

Подключаем ипотеку

Но недвижимость - это актив, который способен принести прибыль не только от продажи, но и на постоянной основе от сдачи в аренду и, в тоже время, обеспечить льготные условия при получении ипотеки.

Так, условием участия в одной из наиболее комфортных ипотечных программ на первичном рынке - Сбербанка России - является наличие в собственности недвижимости для залога. При этом минимальный первоначальный взнос, необходимый для покупки, составляет всего 15% от стоимости квартиры, процентные ставки на этапе строительства варьируются от 12,15 до 15,25%, а после оформления в собственность - от 11,05 до 13,75%, в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита (максимум 30 лет).

Конечно, квартиры в новостройках, продающиеся по ипотеке, стоят дороже - ведь им обеспечен более высокий платежеспособный спрос. Это тоже надо учитывать. Возьмем для примера корпус 14 ЖК «Юго-Западный», аккредитованный тремя банками, в том числе Сбербанком. Это 19-этажная кирпично-монолитная башня. Площади квартир в ней больше, чем в описанных выше корпусах. Есть такие элементы комфорта, как зимние сады и панорамное витражное остекление. Кроме того, дом находится на высокой стадии строительства - в настоящий момент ведется бетонирование 19-ого и кирпичная кладка 12-ого этажей. Поэтому цены на квартиры в этом корпусе изначально выше, чем в корпусе 12.

1-комнатная квартира площадью 52 кв.м на 2 этаже корпуса 14 сегодня стоит 3 519 073 руб. Для ее покупки по ипотеке Сбербанка достаточно иметь на руках 527 861 руб. При максимальном сроке кредита (30 лет) ежемесячный аннуитетный платеж составит 39 942 руб., а если взять кредит на 20 лет - 38 421 руб. При этом переплата за 10 лет пользования кредитом наберется существенная - свыше 4 млн. руб. Поэтому при определении условий ипотеки исходите из имеющихся возможностей, стараясь при каждом удобном случае вносить больше и требовать от банка перерасчета кредита не в сторону снижения ежемесячного платежа, а именно срока кредитования.

Покупка такой квартиры по ипотеке при оформлении в залог и сдаче другой недвижимости будет наиболее экономически оправдана, если стоимость аренды залоговой квартиры примерно равна или больше ежемесячного платежа по ипотеке. Для рассмотренной квартиры - примерно 40 тыс. руб. Это позволит не только приобрести квартиру в новостройке дешевле, чем на вторичном рынке, вложить в покупку всего 1 007 861 руб., но и сохранить в собственности другую недвижимость.

Минимальный первоначальный взнос, необходимый для покупки 2-комнатной квартиры (79,8 кв.м) на 2 этаже корпуса 14 по цене 4 950 393 руб., составит 742 559 руб., а ежемесячный платеж при сроке кредита 20 лет - 56 187 руб. Затраты на покупку при доходе от аренды, соответствующем ежемесячному ипотечному платежу - 1 222 559 руб.

Для 3-комнатной квартиры (94,1 кв.м) на 3 этаже корпуса14 стоимостью 5 942 241 руб. минимальный первоначальный взнос будет 891 336 руб., ежемесячный платеж при сроке кредита 20 лет - 67 445 руб., а затраты на покупку при тех же условиях - 1 371 336 руб.

На что обращаем внимание?

1. После оформления прав собственности на новую квартиру банк переоформляет на нее залог. При этом годовой процент, выплачиваемый по кредиту, снижается.
2. Почему для расчета по ипотеке мы использовали аннуитетные платежи, а не дифференцированные (сокращающиеся от большего к меньшему), также предусмотренные в Сбербанке? Аннуитет предполагает одинаковый ежемесячный платеж на протяжении всего срока пользования кредитом. Это удобно при планировании бюджета с учетом ежемесячных фиксированных поступлений от сдачи квартиры в аренду.
3. Со временем арендная ставка, пусть медленно, но будет расти, перекрывая ежемесячный платеж по ипотеке. Эту разницу целесообразно направлять на оплату ипотеки для сокращения ее срока - чем меньше срок кредита, тем меньше переплата по нему.

 

 

Реклама

Читайте также

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости пока еще не требуют обязательного участия нотариусов, хотя с каждым годом закон расширяет их полномочия. Возможное усиление роли нотариата в гражданском праве было воспринято обществом в штыки. Между тем, существует множество сопутствующих вопросов, где участие нотариусов время от времени требуется, но, к счастью, пока еще у потребителя есть выбор. В эой статье собраны основные причины, по которым лучше отказаться от нотариальных услуг, если речь идет о проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры.

«Воробьёв Дом» - первый в России жилой комплекс с технологией Schindler Port - Фото

«Воробьёв Дом» - первый в России жилой комплекс с технологией Schindler Port

 «Воробьёв Дом» компании MR Group стал первым в России жилым комплексом, оборудованным технологией Schindler Port. Эта система управления пассажиропотоком с удобным интерфейсом и бесконтактным использованием для жителей комплекса позволяет максимально эффективно распределять логистику передвижения по комплексу.

Реклама