Если до определенного момента апарт-отели ассоциировались у большинства россиян преимущественно с зарубежной курортной недвижимостью, то сегодня данный вид жилья все чаще упоминается в контексте российской коммерческой недвижимости. Несмотря на рост интереса, апарт-отели остаются еще малознакомым объектом для частных инвесторов. О преимуществах и недостатках российского рынка апарт-отелей, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Что такое апарт-отель

Апарт-отель - это сокращение от английского apartment hotel, т. е. отель, состоящий из отдельных квартир. По сути, на время проживания вы арендуете полноценную квартиру. Отличие в том, что арендодателем выступает не один человек, а компания, которая управляет целым комплексом подобных квартир, и бронировать вы можете их точно также, как и номера в отеле. Здесь стоит отметить, что эти квартиры вовсе не обязательно принадлежат управляющей компании, собственниками могут выступать и частные лица, причем их может быть достаточно много в рамках одного апарт-отеля, но операционное управление осуществляет именно управляющая компания. Есть еще одно отличие: апарт-отель, как правило, предоставляет определенный набор дополнительных услуг в отличие от частного собственника (уборку помещения, замену постельного белья и банных принадлежностей и т. п.), что, собственно, и роднит такой вид недвижимости с отелями.

«Стоит отметить, что аренда апарт-отелей за рубежом представляет собой развитый и привлекательный для инвесторов рынок, - говорит Игорь Индриксонс. - Привлекателен он и для российских инвесторов, самые грамотные из которых уже вкладывают в зарубежные апарт-отели. В России также существует подобный вид недвижимости. Но, к сожалению, с ним не все просто. Первые попытки строительства апарт-отелей в России проваливались. Сейчас этот тип недвижимости снова пытаются развивать, вкладывая огромные деньги в маркетинг и рекламу. Апарт-отель в России - это набор обычных квартир под одной крышей, которые сдаются в аренду посуточно и на более длительный срок».

Доходность апарт-отелей

«Доходность апарт-отелей в 2 раза ниже, чем у отельных номеров, - отмечает Игорь Индриксонс. - Стандартный отель зарабатывает около 50 % своего дохода на непосредственной сдаче номеров, и порядка половины дохода отелю приносят дополнительные услуги - рестораны, бары, химчистка, мини-бары в номерах, беспроводной интернет и т. д. Набор услуг может различаться в зависимости от статуса и звездности отеля. Апарт-отель ограничен в предоставлении подобных услуг, потому что каждый номер представляет собой полноценную квартиру, где собственник может самостоятельно приготовить себе еду, постирать, погладить и т. п. Таким образом, апарт-отель зарабатывает на дополнительных сервисах гораздо меньше - порядка 10-15 %».

Российская «апарт»-действительность

Компания с мировым именем не возьмется за управление апарт-отелем в России, потому что этот бизнес у нас непредсказуем. Так как управляющая компания не всегда является собственником всех квартир в комплексе, то собственник отдельной квартиры, входящей в этот комплекс, может в любой момент прийти и жить в своей квартире какое-то время - может день, а может и год. В этом случае управляющая компания теряет бизнес - а если таких непредсказуемых собственников много? Ограниченность рынка управляющих компаний ведет к монополии, и сменить ее будет сложно. Кто построил, тот и управляет - такой подход не подразумевает конкуренции, а если нет конкуренции, то и ценовая политика в отношении ставок за управление будет понятно какая.

Мебель и интерьер - немаловажный наряду с ценой аренды фактор в привлечении клиентов. Для отелей, управляемых крупными управляющими компаниями, компании сами покупают мебель и другие элементы обстановки. В российских же апарт-отелях управляющая компания не несет ответственности за предметы интерьера и мебель. А собственники, к сожалению, далеко не всегда понимают важность этого фактора и не всегда готовы вкладывать средства в интерьер квартиры.

И, наконец, ценообразование. Вполне логично, что управляющая компания должна централизованно устанавливать уровень арендной ставки, но в России здесь начинается неразбериха. Один собственник считает, что управляющая компания сдает помещения по слишком низкой ставке и требует сдавать его квартиру по установленной им цене, другой же наоборот - хочет снизить цену, считая, что слишком высокая, по его мнению, цена мешает нарастить обороты продаж. Все это приводит к хаосу и потере прибыли. Чем больше собственников, тем труднее им договориться. В итоге страдают все.

«Для России апарт-отели - новый вид коммерческой недвижимости, даже несмотря на прошлые попытки, и как любому начинанию, этому бизнесу придется пройти через трудности, совершая и исправляя ошибки. Частному инвестору стоит предельно осторожно относиться к такому типу недвижимости и с особой тщательностью подходить к принятию решения об инвестировании», - резюмирует Игорь Индриксонс.

Реклама

Читайте также

«Военная ипотека» от Сбербанка в проектах ГК «Лидер Групп» стала доступнее - Фото

«Военная ипотека» от Сбербанка в проектах ГК «Лидер Групп» стала доступнее

Приобрести квартиры в жилых комплексах от одного из крупнейших застройщиков РФ – ГК «Лидер Групп» по программе «военная ипотека» сегодня можно со ставкой от 10,9% годовых.

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта - Фото

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия специальной акции на приобретение квартир во всех жилых комплексах, реализуемых агентством. Только до 31 марта 2017 года у покупателей есть возможность сэкономить 10% от стоимости жилья.

Реклама