С 1 января 2015 года начнет действовать 284-ФЗ, по которому налог на недвижимое имущество для граждан будет начисляться по новой схеме.  Сейчас налог на недвижимость рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости жилья. С будущего года он будет рассчитываться исходя из кадастровой.

Как можно оценить существующую процедуру определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - ведь именно на ее основе будет определяться налог? Пока, к сожалению, существующие методы определения кадастровой стоимости абсолютно непрозрачны. Единственный документ, который регламентирует вопросы оценки – это приказ Министерства экономического развития РФ №358 «Об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости» от 3.11.2006. Но этот нормативный акт устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки – конкретика же оставлена на усмотрение самих оценщиков.

По факту, стоимость конкретного объекта определяют не на основании его индивидуальных характеристик, а методом сравнения однородных объектов недвижимости – так называемой статистической модели. Для ее построения используют данные рынка: анализируют структуру спроса, цену сделок и предложений, арендные ставки. Но рынок недвижимости непрозрачен: к примеру, реальная цена сделки может отличаться в 5-6 раз от той, которая указана в договоре купли-продажи. Потому, получить достоверную информацию, на основе которой можно бы было построить реальную статистическую модель, практически невозможно. Другими словами, кадастровая оценка дает лишь приблизительное представление о стоимости объекта.

Давайте посмотрим, насколько отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной? Вспомним, что еще в 2012 году ГУИОН не учитывал ряд важнейших факторов, которые влияют на рыночную цену – например, местоположение объекта. Может ли теперь, с учетом переоценки, измениться налоговые ставки? Приведу пример – кадастровая оценка квартиры площадью 67 кв. м в центре Петербурга составляет 2,7 млн рублей. Рыночная цена такого объекта – более 5 млн. Но есть и обратные примеры, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Все это подтверждает хаотичность методики определения кадастровой оценки, которая является ничем иным, как «средней температурой по больнице». По сути, законодатели загнали себя в смысловой тупик, патовую ситуацию, найти выход из которой будет затруднительно.

Возможно, имеет смысл учесть опыт развитых стран, где налог уплачивается исходя из стоимости проданного объекта. А во избежание злоупотреблений с ценой сделки ее проведение всегда контролирует юрист или нотариус. Такая схема позволяет без труда определить сумму налога – исходя из реальной стоимости объекта, определенной рынком.

Новый закон устанавливает базовую величину оплаты налога в размере 0,1% от оценки помещения. Максимальное значение – 0,3% - может быть принято субъектом РФ.

Допустим, если в Петербурге установят такой коэффициент, ежегодная ставка налога для среднестатистической двухкомнатной квартиры составит порядка 8 тыс. рублей. Что, на самом деле, не критично. К тому же, отпугнуть с рынка недвижимости высоким налогом можно разве что крупных инвестиционных покупателей, чаще всего – иностранцев. Но они не вкладываются в жилую недвижимость России. Отечественные инвесторы, как и собственники жилья эконом-класса, банально перестают платить налог, если считают его завышенным. Выселить собственника из квартиры невозможно, если его жилье единственное – это требование 446-й статьи Гражданского процессуального кодекса РФ.

Реклама

Читайте также

Французы больше других интересуются арендой элитных квартир в Москве - Фото

Французы больше других интересуются арендой элитных квартир в Москве

Наибольшим спросом аренда элитного жилья в российской столице в 2016 году пользовалась у граждан Франции, сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на данные агентства элитной недвижимости Savills.

В Новой Москве инвесторы за год возведут 13 соцобъектов - Фото

В Новой Москве инвесторы за год возведут 13 соцобъектов

В этом году на новых территориях столицы за счет внебюджетного финансирования предполагается ввести в эксплуатацию 13 социально значимых объектов, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на главу департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина.

Реклама