В самом конце минувшего года Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках.

По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», ведомство, во многом благодаря которому сегмент апартаментов и «получил путевку в жизнь», безосновательно запугивает покупателей апартаментов. В реальности они рискуют не на много больше, чем покупатели квартир в новостройках.  

За последние 3 года в Москве было отменено без малого 400 инвестконтрактов. Это примерно треть от общего количества заключенных ранее соглашений с Правительством Москвы (395 из 1175). Причем контрактов лишились даже такие крупные игроки рынка жилой недвижимости, как ГК «ПИК», «СУ-155», «КРОСТ» и другие. Согласно отчету чиновников, в общей сложности столица недосчиталась жилых проектов на 6,6 млн кв. м. Таким образом, отмененные инвестконтракты – это почти три года работы столичных девелоперов жилой недвижимости. Старые инвестконтракты расторгались сотнями, а новых разрешений на строительство жилья было выдано весьма ограниченное количество.

Эта ситуация и стала основным толчком к появлению столь популярного сегодня сегмента апартаментов. Девелоперы предложили рынку новый продукт на стыке жилой и коммерческой недвижимости, документы на строительство которого оформить оказалось значительно проще. Но здесь важно понимать, что апартаменты появились не потому, что игроки рынка нашли легкий способ обойти строгие правила и законы. А в большей степени потому, что столичные власти своими действиями лишили их других вариантов.

И вот теперь чиновники предостерегают покупателей от инвестиций в апартаменты. В конце декабря 2013 года на официальном сайте Москомстройинвеста было опубликована памятка «Москомстройинвест предупреждает потенциальных покупателей апартаментов». В этом документе ведомство приводит 10 критериев, по которым апартаменты отличаются от квартир и которые, по мнению чиновников, должны насторожить покупателей. Если проанализировать каждый из названных критериев, то можно убедиться, что не все так однозначно. Рассмотрим основные из них. 

1. На граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ, заявляет Москомстройинвест.

В этом заявлении есть определенная доля лукавства. В 214-ФЗ четко прописано, что он "регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве". Таким образом, на апартаменты этот закон тоже распространяется. Сегодня многие проекты с апартаментами продаются как раз по 214-ФЗ, к примеру, МФК "Водный" и "Фили Град".

Таким образом, покупатели апартаментов, так же как и дольщики многоквартирных новостроек, защищены законом от:
•    срыва сроков сдачи объектов: в случае нарушения девелопером указанных в проектной декларации обязательств по темпам строительства, инвесторы имеют право требовать с него денежную компенсацию;
•    двойных продаж: каждый договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а это значит, что одни и те же апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор.

А вот что касается возможного банкротства застройщика, то здесь есть ряд нюансов. Действительно, в законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. Однако суть в том, что по факту банкротство не защищает на 100% дольщиков жилья, что доказывает уже имеющаяся на сегодняшний день судебная практика! 

Напомню, что при банкротстве застройщика у дольщика есть два пути. Первый - создать ТСЖ и достроить объект на свои же деньги, а это значит, нужно будет дополнительно скинуться всем домом еще по паре миллионов рублей, на что обязательно кто-то соглашается, а кто-то нет, ведь многие считают, что уже заплатили за квартиру и не должны больше ни копейки. К тому же, найти дополнительные средства для большинства людей не так просто. В результате, практически всегда договориться всем домом невозможно, поэтому дольщики идут по второму пути, а именно – предъявляют застройщику денежные требования, то есть просят вернуть долг не квадратными метрами, а уплаченными деньгами. А это значит – дом продается на торгах. Именно здесь и кроется главная проблема – в случае банкротства реализовать имущество застройщика на торгах по реальной рыночной цене невозможно. К тому же, если дом и земельный участок находятся в залоге у банка под взятый кредит на строительство, то все вырученный с торгов средства делятся пропорционально между дольщиками и кредитором. Поэтому денег для дольщиков, как правило, не хватает.

2. «В случае несостоятельности застройщика дольщики не будут признаны пострадавшими в соответствии с критериями Минрегиона»

Действительно, 30 декабря 2013 года вступил в силу Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших». Апартаменты под действие этого приказа не попадают – в документе четко прописано, что речь идет исключительно о жилье.

Таким образом, исходя из позиции, изложенной в памятке Москомстройинвеста, покупатели апартаментов заведомо оказываются в проигрышном положении, тогда как покупатели квартир не несут никаких рисков. Но это не так. «Если дела 5,5 тысячи граждан, которых мы относим к пострадавшим, рассмотреть по новым критериям, то в итоге и полутысячи не останется», - это дословная цитата главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева из интервью официальной газете столичного правительства «Московская перспектива».

Снова получается, что по факту в зоне риска находятся и покупатели квартир, и покупатели апартаментов. Шанс оказаться в числе обманутых дольщиков есть и у тех, и у других. По словам Константина Тимофеева, даже при покупке квартиры в новостройке существует вероятность непопадания в число пострадавших из-за несоответствия одному из девяти критериев, прописанных в приказе Минрегиона.

3. «Установлены повышенные ставки имущественного налога для физических лиц и последующий их рост в 2014 году»

Это действительно так – ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от стоимости, а на квартиры – 0,1%. При этом стоимость апартаментов почти в 1,5 раза ниже, чем у квартир. По подсчетам аналитиков компании «Метриум Групп», разница в стоимости однокомнатной квартиры в столичной новостройке и апартаментов аналогичной площади может составлять до 2 млн. рублей. При этом сумма налога на апартаменты будет в 2,7 раза больше. Но если разделить разницу в стоимости на сумму переплаты по имущественному налогу, то окажется, что экономия на стоимости апартаментов покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед.

4. «Стоимость квадратного метра ниже, чем у квартиры»

Этот фактор скорее наоборот нужно относить к достоинствам апартаментов, а не выставлять, как недостаток. Появление в столице сегмента апартаментов позволило многим покупателям приобрести недвижимость в старых границах Москвы по цене квартиры в новостройках Подмосковья. Кроме того, тот факт, что апартаменты дешевле квартир на 10-30%, является в том числе сдерживающим фактором для общего роста цен на рынке недвижимости. Ибо квартиры сейчас вынуждены конкурировать с апартаментами, объем предложения которых уже сегодня составляет 30%. Разве это плохо для рынка?

5. «Тарифы на электроэнергию примерно в 2 раза выше (как для нежилых помещений)»
Аналитики компании «Метриум Групп» посчитали не примерно, а точно: стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло – на 25%, на электричество – на 27%. Плюс 27% к тарифам для квартир – это никак не в два раза выше. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. м будет на 2-2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два раза больше. И эта переплата, опять же, с лихвой компенсируется большой разницей в стоимости квартир и апартаментов.

6. «Нельзя получить регистрацию по месту жительства (прописку)»
Постоянную регистрацию действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). Для оформления временной регистрации апартаменты должны иметь статус гостиницы. К примеру, таким статусом обладают Башня «Федерация», МФК YE'S, МФК «Водный», МФК «Фили Град» и другие. Но даже если получением статуса гостиницы не озаботился девелопер во время строительства, жители комплекса апартаментов в будущем смогут сделать это самостоятельно.

7. «Отсутствует право на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов»
Это утверждение также не соответствует действительности. При наличии временной регистрации (см. предыдущий пункт) можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад или школу.

8. «Застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры (здравоохранения, образования и др.)»

Действительно, не обязан. Но ситуация на столичном рынке недвижимости сегодня такова, что без объектов инфраструктуры проект не будет конкурентоспособен. Поэтому подавляющее большинство девелоперов в сегменте апартаментов занимаются возведением инфраструктурных объектов самостоятельно, без какого бы то ни было законодательного давления со стороны властей. В качестве примера можем привести проект «Фили Град», в котором строится свой детский садик.

9. «В обязанности застройщика не входит строительство подъездных дорог»
Нет дороги – нет продаж. Это понимает каждый девелопер, тем более когда речь идет о высочайшей конкуренции на столичном рынке недвижимости. Например, компания MR Group намерена сделать локальную реконструкцию дорог, прилегающих к комплексу апартаментов «Водный». Это касается Кронштадтского бульвара и Головинского шоссе, что безусловно позитивно скажется на транспортной доступности района. Решение о строительстве уже одобрено Москомстройинвестом и будет вестись за счет девелопера одновременно со строительством проект».

10. Нормы СанПиН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), не распространяются на апартаменты
В этом пункте также есть некоторая неточность. Если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то он относится к категории «общественные здания». И на эту категорию распространяются все те же санитарные нормы и правила, что и на жилые дома. Например, СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Более того, в настоящее время разработан законопроект "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию гостиниц и иных объектов размещения людей", который как раз и будет регулировать требования, предъявляемые к зданиям гостиничного типа. И эти требования по сути во много идентичны нормам строительства жилья.

Если столичные власти видят в сегменте апартаментов проблему, то решать ее нужно совсем другими способами. Недавно прошла информация о намерении властей ужесточить требования по строительным и социальным нормам обеспеченности проектов апартаментов, приравняв их к жилым, что особенно важно для крупных объектов – от 200 тыс. кв.м. и более. Вот эта мера действительно позволит защитить интересы покупателей и повысить комфортность городской среды. А нагнетание страстей в любом виде вредно для рынка, поскольку может привести к панике как со стороны девелоперов, так и покупателей. Как раз в том случае, если поток частных инвестиций в результате этой паники будет остановлен, у девелоперов могут возникнуть трудности с достройкой уже начатых проектов. Что, в свою очередь, может спровоцировать появление обманутых инвесторов. Подавляющее большинство девелоперов с радостью переведут свои комплексы апартаментов в категорию жилых помещений, если им будет предоставлена такая возможность. Здесь необходим конструктивный диалог властей и бизнеса, которого все и ждут.

Реклама

Читайте также

В ЖК «Митино-Дальнее» стартовала ипотека с нулевым первоначальным взносом - Фото

В ЖК «Митино-Дальнее» стартовала ипотека с нулевым первоначальным взносом

КомСтрин сообщила, что МЕТАЛЛИНВЕСТБАНК аккредитовал ЖК «Митино-Дальнее» по программе«Ипотека без первоначального взноса». Теперь покупатели смогут воспользоваться ипотекой даже при отсутствии первоначального взноса.

 В районе Новые Ватутинки появится метро - Фото

В районе Новые Ватутинки появится метро

Столичные власти разработали проект генплана для Новой Москвы. На присоединенных территориях появятся 33 станции метрополитена, одна из которых будет построена вблизи Новых Ватутинок. Таким образом, жители района смогут пользоваться не только скоростными трамваями, но и метро. Партнер по реализации жилого комплекса – «Метриум Групп».

Реклама