Летом этого года покупатели оказались всерьез обеспокоены вопросом - по каким договорам теперь можно приобретать квартиры в новостройках, и какие схемы продаж оказались якобы «вне закона»? Это было вызвано вступлением 17 июня 2010 г. в силу 119-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ».

Закон предписывал привлекать денежные средства граждан для приобретения жилья в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, только на основании договора участия в долевом строительстве. При том, что на рынке недвижимости используются и иные формы договоров (предварительные договора купли-продажи, вексельные, комбинированные схемы и т.д.). Какие же виды договоров при покупке квартиры в новостройке сегодня имеют право на жизнь?

Договора долевого участия (ДДУ), фактически, обязательны для новостроек, которые не введены в эксплуатацию, и разрешение на строительство которых было получено до вступления в силу 214-ФЗ, то есть до 1 апреля 2005 года. Покупка квартиры в таком доме на стадии строительства должна быть оформлена по договору долевого участия. Как показывает практика, почти все застройщики, выходящие на рынок с новыми проектами, планируют вести продажи только по ДДУ.

При этом квартиры, продающиеся в новостройках, находятся на разных стадиях готовности. Иные схемы продажи, не только ДДУ, например, предварительные, вексельные схемы остаются правомерными для двух типов проектов:
• Первый - это новостройки, по которым разрешение на строительство было получено до вступления в силу 214-ФЗ (1.04.2005).
• Второй - это дома, строительство которых уже завершено и получены заключения о соответствии (ЗОС) и разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ).
Поправки обратную силу не имеют, поэтому те покупатели, которые приобретали квартиры в таких проектах, например, по предварительным договорам, обладают абсолютно легитимными документами.
Например, в таких проектах, как московский ЖК «Гранд Парк», мкр. Юбилейный (г. Химки), «Красная Горка» (г. Люберцы), «Скай Форт» (Москва) и «Ярославский» (г. Мытищи), квартиры правомерно продаются как по ДДУ, так и по другим формам договоров, распространенных до вступления поправок в силу. Большая часть этих проектов построена, идет выдача ключей и заселение.

При подписании договора необходимо, в первую очередь, учитывать, кто является правообладателем, каковы его репутация и опыт успешных проектов, а также, что в договоре определены существенные условия сделки (стоимость, характеристики объекта, сроки выполнения обязательств и др.).

 У каждого вида договоров есть свои особенности. Так, при заключении предварительного договора купли-продажи, компания-инвестор берет на себя обязательство, что по завершении строительства и оформлении квартиры в собственность компании-инвестора, с покупателем будет заключен основной договор купли-продажи, по которому квартира в новостройке перейдет в его собственность. На этапе предварительного договора покупателем вносится определенная сумма, чаще всего равная стоимости квартиры, которая затем идет в качестве оплаты основного договора купли-продажи. Срок и предмет предварительного договора купли-продажи должен быть четко определен в соответствии с гражданским законодательством, иначе считается, что договор действует один год. В нем указывается ключевые положения основного договора купли-продажи: сроки его заключения и порядок оплаты.

При заключении предварительного договора нужно учитывать несколько важных моментов:

• Покупатель-физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором.

• На этапе заключения предварительного договора, сама квартира юридически и физически, как правило, еще отсутствует. Также, отсутствует точное описание квартиры, точная площадь (уточняется после обмеров БТИ).

• Сроки заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства.

• Существенный положительный момент заключается в том, что предварительный договор на момент заключения фиксирует цену квадратного метра, и в случае роста его средней стоимости, как это было в «докризисные» годы, покупатель в итоге покупает квартиру по цене ниже рыночной.

Использование схемы долевого участия накладывает на застройщика массу обязательств. Застройщик обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимости или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта дольщику для оформления его права собственности на долю как на вновь созданное недвижимое имущество.

Законом четко предусмотрены многочисленные гарантии прав инвестора-гражданина: обеспечение обязательств (залог земельного участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора.

Договор долевого участия (ДДУ) позволяет покупателю выплачивать стоимость квартиры в течение всего периода строительства объекта. Цена, как правило, формируется из стоимости квадратного метра и общей площади квартиры, которую должен получить дольщик. В соответствии с Законом долевого участия, цена может быть изменена только при согласии сторон и в случаях, предусмотренных договором.

Все виды договоров заключаются в простой письменной форме. Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть заверен нотариусом, что дает некоторые преимущества. Так как, во-первых, при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов застройщика, во-вторых, по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности. Договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Реклама

Читайте также

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта - Фото

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия специальной акции на приобретение квартир во всех жилых комплексах, реализуемых агентством. Только до 31 марта 2017 года у покупателей есть возможность сэкономить 10% от стоимости жилья.

TEKTA GROUP присоединилась к акции  «Добрые крышечки» - Фото

TEKTA GROUP присоединилась к акции «Добрые крышечки»

Компания TEKTA GROUP присоединилась к благотворительной акции «Добрые крышечки», организованной фондом «Волонтеры в помощь детям-сиротам». Акция призвана мотивировать людей на сдачу вторсырья, не прилагая для этого лишних усилий. Сбор и переработка пластиковых крышек позволит улучшить экологическую обстановку в стране, а собранные от сдачи крышек деньги пойдут на помощь подопечным фонда.

Реклама