Летом этого года покупатели оказались всерьез обеспокоены вопросом - по каким договорам теперь можно приобретать квартиры в новостройках, и какие схемы продаж оказались якобы «вне закона»? Это было вызвано вступлением 17 июня 2010 г. в силу 119-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ».

Закон предписывал привлекать денежные средства граждан для приобретения жилья в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, только на основании договора участия в долевом строительстве. При том, что на рынке недвижимости используются и иные формы договоров (предварительные договора купли-продажи, вексельные, комбинированные схемы и т.д.). Какие же виды договоров при покупке квартиры в новостройке сегодня имеют право на жизнь?

Договора долевого участия (ДДУ), фактически, обязательны для новостроек, которые не введены в эксплуатацию, и разрешение на строительство которых было получено до вступления в силу 214-ФЗ, то есть до 1 апреля 2005 года. Покупка квартиры в таком доме на стадии строительства должна быть оформлена по договору долевого участия. Как показывает практика, почти все застройщики, выходящие на рынок с новыми проектами, планируют вести продажи только по ДДУ.

При этом квартиры, продающиеся в новостройках, находятся на разных стадиях готовности. Иные схемы продажи, не только ДДУ, например, предварительные, вексельные схемы остаются правомерными для двух типов проектов:
• Первый - это новостройки, по которым разрешение на строительство было получено до вступления в силу 214-ФЗ (1.04.2005).
• Второй - это дома, строительство которых уже завершено и получены заключения о соответствии (ЗОС) и разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ).
Поправки обратную силу не имеют, поэтому те покупатели, которые приобретали квартиры в таких проектах, например, по предварительным договорам, обладают абсолютно легитимными документами.
Например, в таких проектах, как московский ЖК «Гранд Парк», мкр. Юбилейный (г. Химки), «Красная Горка» (г. Люберцы), «Скай Форт» (Москва) и «Ярославский» (г. Мытищи), квартиры правомерно продаются как по ДДУ, так и по другим формам договоров, распространенных до вступления поправок в силу. Большая часть этих проектов построена, идет выдача ключей и заселение.

При подписании договора необходимо, в первую очередь, учитывать, кто является правообладателем, каковы его репутация и опыт успешных проектов, а также, что в договоре определены существенные условия сделки (стоимость, характеристики объекта, сроки выполнения обязательств и др.).

 У каждого вида договоров есть свои особенности. Так, при заключении предварительного договора купли-продажи, компания-инвестор берет на себя обязательство, что по завершении строительства и оформлении квартиры в собственность компании-инвестора, с покупателем будет заключен основной договор купли-продажи, по которому квартира в новостройке перейдет в его собственность. На этапе предварительного договора покупателем вносится определенная сумма, чаще всего равная стоимости квартиры, которая затем идет в качестве оплаты основного договора купли-продажи. Срок и предмет предварительного договора купли-продажи должен быть четко определен в соответствии с гражданским законодательством, иначе считается, что договор действует один год. В нем указывается ключевые положения основного договора купли-продажи: сроки его заключения и порядок оплаты.

При заключении предварительного договора нужно учитывать несколько важных моментов:

• Покупатель-физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором.

• На этапе заключения предварительного договора, сама квартира юридически и физически, как правило, еще отсутствует. Также, отсутствует точное описание квартиры, точная площадь (уточняется после обмеров БТИ).

• Сроки заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства.

• Существенный положительный момент заключается в том, что предварительный договор на момент заключения фиксирует цену квадратного метра, и в случае роста его средней стоимости, как это было в «докризисные» годы, покупатель в итоге покупает квартиру по цене ниже рыночной.

Использование схемы долевого участия накладывает на застройщика массу обязательств. Застройщик обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимости или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта дольщику для оформления его права собственности на долю как на вновь созданное недвижимое имущество.

Законом четко предусмотрены многочисленные гарантии прав инвестора-гражданина: обеспечение обязательств (залог земельного участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора.

Договор долевого участия (ДДУ) позволяет покупателю выплачивать стоимость квартиры в течение всего периода строительства объекта. Цена, как правило, формируется из стоимости квадратного метра и общей площади квартиры, которую должен получить дольщик. В соответствии с Законом долевого участия, цена может быть изменена только при согласии сторон и в случаях, предусмотренных договором.

Все виды договоров заключаются в простой письменной форме. Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть заверен нотариусом, что дает некоторые преимущества. Так как, во-первых, при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов застройщика, во-вторых, по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности. Договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Реклама

Читайте также

В Амстердаме возведут плавучий жилой комплекс - Фото

В Амстердаме возведут плавучий жилой комплекс

В Амстердаме планируется выстроить на воде жилой комплекс с энергоэффективными квартирами, плавучими садами, яхт-школой и причалами. Проект реализуют на озере Эй, расположенном на востоке нидерландской столицы, сообщает «Лента.ру» со ссылкой на публикацию Inhabitat.

В России появятся профессиональные управдомы - Фото

В России появятся профессиональные управдомы

В России планируется ввести институт профессиональных управляющих многоквартирными домами. Товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы смогут нанимать таких менеджеров для управления зданиями. Минстрой РФ уже разработал соответствующий законопроект, сообщает «Лента.ру».

Реклама