Подавляющее большинство владельцев квартир нарушают нормы и правила, о существовании которых даже не подозревают. Но, как известно, незнание закона не освобождает от ответственности.  В своей колонке я расскажу о двух самых распространенных правонарушениях, наказание за которые может стать неприятной неожиданностью: остеклении балкона и установке кондиционера.


Остекление балкона вне закона

За последние годы уровень грамотности населения в вопросах соблюдения норм Жилищного кодекса значительно вырос. Почти все выучили наизусть, что перепланировка в квартире должна согласовываться. В противном случае возможны проблемы при продаже переделанного жилья. А вот тот факт, что такая простая и привычная процедура, как остекление балкона, является незаконной, почти у всех собственников жилья вызывает удивление.

Между тем, остекление балкона, по закону - такая же перепланировка, как и перенос батарей или снос внутренних стен, не являющихся несущими, И оно так же регламентируется статьей 25 Жилищного кодекса РФ, принятого в марте 2005 года.

Здесь у собственника может возникнуть много вопросов. Чаще всего владельцы квартир интересуются, должны ли они оформлять разрешение в установленном порядке, если балкон или лоджия были остеклены давно, еще до принятия кодекса, или же если остекление было произведено предыдущими владельцами квартиры. Ответ в данном случае простой: если в техническом паспорте БТИ данная характеристика квартиры не прописана, то да, должны.
Исключением из правила является остекление балконов в едином стиле во всем доме, сделанное при строительстве или капитальном ремонте. В этом случае застройщик или подрядчик, ответственный за ремонтные работы, самостоятельно согласует проект, а сведения об остеклении вносятся в паспорт БТИ без участия собственника квартиры.

Следующий закономерный вопрос, который возникает у собственника жилья: какое наказание грозит за это нарушение и что делать? Наказание состоит из двух частей. Первая – это ликвидация последствий перепланировки (то есть остекления). Вторая – денежный штраф, пересмотренный частью 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Его размер составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей.

Сам по себе размер штрафа небольшой. Его можно заплатить и проигнорировать предписание об устранении нарушения. Но в этом случае, согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, ваше жилье может быть продано в принудительном порядке, а вырученные средства пойдут на ликвидацию перепланировки. Вам же достанется та часть суммы, которая останется после восстановления status quo.

Как и в случае с перепланировками в самой квартире, собственник должен решить: готов ли он рисковать или лучше узаконить остекление, не дожидаясь предписания от надзорных органов? В теории «час расплаты» может никогда не наступить. Но на практике все-таки бывают моменты, когда с легализацией перепланировок все-таки придется столкнуться.

Достаточно велика вероятность, что это произойдет в момент продажи квартиры. Как уже было сказано, остекление балкона должно быть прописано в паспорте БТИ. Если правоустанавливающие документы на квартиру «свежие», то при регистрации договора купли-продажи паспорт БТИ не нужен. А вот в том случае, если покупатель вашей квартиры хочет приобрести ее по ипотеке, или же ваше свидетельство о собственности старого образца, паспорт будет необходим. По идее, Бюро технической инвентаризации должно обновлять данные о квартире каждые 5 лет. Как правило, этого не происходит. И когда вы обратитесь в БТИ за тем самым паспортом, к вам могут прийти с проверкой для уточнения данных. В этот момент все нарушения и всплывут. Накануне сделки это может стать очень неприятным сюрпризом.
Поэтому я могу рекомендовать действовать в рамках закона и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном порядке.

Для этого понадобится:
1. Получение в БТИ технического паспорта на квартиру.
2. Получение технического заключения и разработка проекта остекления.
3. Согласование проекта остекления с Роспотребнадзором, Госпожнадзором, ДЕЗом и Москомархитектурой.
4. Получение разрешения на остекление в Мосжилинспекции.
5. Оформление Акта выполненной перепланировки.
6. Проведение обмеров БТИ.
7. Внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Кроме того, необходимо помнить, что не всякое остекление можно узаконить. К примеру, некогда популярная отделка балкона деревянной вагонкой не соответствует современным пожарным нормам. А в домах, признанными памятниками архитектуры, остекление балконов в принципе запрещено.

Кондиционеры на фасаде

Еще один «сюрприз» - вы не имеете права вешать кондиционер там, где вам захочется. До недавнего времени тот, кто хотел повесить на фасаде дома внешний блок климатической системы, должен был проходить такую же процедуру согласования, как и с остеклением балконов. И точно так же, как и с балконами, этого никто не делал. 2,5 года назад в Москве была устроена своеобразная амнистия: в марте 2011 года распоряжением мэра Сергея Собянина необходимость получения разрешения на установку кондиционеров была упразднена.

Но при этом было бы некорректно утверждать, что с тех пор кондиционеры можно устанавливать повсеместно.

Во-первых, в самом распоряжении мэра есть указание на то, что исключением являются здания и сооружения, признанные памятниками архитектуры или представляющие историческую ценность: «на объектах культурного наследия и выявленных объектах культурного наследия установка кондиционеров допускается при условии их размещения на дворовых фасадах» (Постановление №85-ПП от 22.03.11). Всего в Москве находится порядка 9 тысяч объектов культурного наследия, многие из которых являются жилыми домами. Как правило, это дома, расположенные в центре Москвы, квартиры в которых относятся к элитному сегменту рынка жилья.

Второй нюанс касается обычных жилых домов. Не многие знают, что внешние стены являются общей долевой собственностью жильцов, наравне с подъездами, лестничными клетками, чердаками и подвалами. Поэтому для использования части стены для установки кондиционера нужно получить согласие от остальных жителей дома. На практике это не делается почти никогда.
Зато встречается другая крайность: некоторые управляющие компании пытаются запрещать жителям эксплуатируемых ими домов вешать на фасад кондиционеры. С юридической точки зрения, такого права они не имеют. Далеко не всегда все требования УК, прописываемые в договорах, соответствуют действующему законодательству.

И если они идут вразрез с официальными нормами и правилами, то их легко можно оспорить в суде. Запрет на установку кондиционеров на фасаде может быть обоснован тогда, когда это нарушает конструктив здания (вентилируемые фасады, сэндвич-панели), в но этом случае должна быть альтернатива в виде системы центрального кондиционирования или специальных ниш для установки внешних блоков.

Однако УК может выступить в качестве катализатора разногласий между собственниками жилья. И те, кто выступают против установки кондиционеров, могут не дать согласия тем, кто хочет своим правом воспользоваться. Как правило, в каждом доме есть несколько жильцов, которые считают своим долгом портить жизнь соседям. Они вполне могут отказаться подписывать согласие на установку кондиционеров или пожаловаться в Мосжилинспекцию. Причем делается это просто из вредности или зависти. И в случае такой жалобы контролирующие органы вполне могут вынести предписание об устранении нарушения.

Ну и, наконец, третий момент. Уличная часть кондиционера должна быть смонтирована в соответствии с определенными требованиями. Например, уровень производимого ею шума не может превышать нормативов, установленных для жилых домов. А конденсат должен отводиться в канализацию, а не на улицу. Поэтому, если вода из кондиционера соседей сверху капает на внешний откос вашего окна и издает неприятные звуки, то вы вправе пожаловаться в надзорные органы. А те, в свою очередь, вынесут предписание об устранении нарушения. Ведь помимо того, что капающий конденсат может раздражать соседей, он еще и портит отделку фасада здания.
Добавлю, что большинство собственников жилья слабо себе представляют, какие права и обязанности на них накладывает факт владения недвижимостью.

Тут играют роль сразу два фактора: низкая юридическая грамотность населения и то, что власти на исполнение закона смотрят сквозь пальцы. В итоге получается, что львиная доля собственников квартир являются злостными нарушителями, зачастую сами того не подозревая. Впрочем, жизнь в России – это довольно непредсказуемая вещь, ситуация может измениться в любой момент. Предположим гипотетически, что 8 сентября на выборах мэра изберут не Сергея Собянина, а кого-то другого. И этот кто-то отменит постановление о кондиционерах на фасадах. И не просто отменит, а даст указание соответствующим организациям наказывать нарушителей. Поэтому я бы рекомендовала владельцам квартир с нарушениями узаконить их, и, как говорилось в известной рекламе, спать спокойно.

Реклама

Читайте также

Очередное повышение цен в районе Новые Ватутинки - Фото

Очередное повышение цен в районе Новые Ватутинки

ООО «Инвесттраст» – девелопер района Новые Ватутинки – сообщает о плановом повышении цен в период с 10 по 13 декабря на новые улучшенные корпуса №№ 10/1 и 10/2. Стоимость квадратного метра вырастет в среднем на 1%. Сегодня бюджет покупки начинается от 2,9 млн рублей.

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково» - Фото

Путин обсудит с Собяниным возможность вырубки парка «Кусково»

Президент РФ Владимир Путин намерен обсудить с мэром столицы Сергеем Собяниным вопросы, касающиеся возможной вырубки столичного парка «Кусково», сообщает РИА Новости.

Реклама