Закон об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью, ещё находясь в стадии рассмотрения, уже успел стать скандальным и вызвал массу ожесточённых споров. Принятие закона отложено. Надеемся, что это не попытка «подвесить вопрос в воздухе», а тайм-аут взят для его объективного пересмотра и серьёзной доработки. А пока давайте вспомним, почему в сегодняшнем виде и в нынешней обстановке на рынке недвижимости этот закон нельзя принимать, и почему риэлторское сообщество так негодует.

Безусловно, невозможно переоценить социальное значение нотариата, который играет большую роль в обеспечении высокого уровня соблюдения юридических прав и обязанностей наших граждан. Однако нас, представителей риэлторского сообщества, беспокоят негативные последствия, которые могут сказаться в скором времени на жизни каждого россиянина, если новый закон будет принят в том виде, который был обнародован в Российской газете 18 ноября 2011года.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает самостоятельное подписание гражданами юридически значимых документов, а именно договоров, требующих государственной регистрации, в простой письменной форме. До вступления в силу этого закона участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью было обязательным согласно положениям старого ГК от 1996-го года. Старая система, по которой работали в 1990-е годы, вызывала массу нареканий, связанных с высокими тарифами госпошлин на оплату нотариальных услуг. Люди пытались экономить, намеренно занижая стоимость покупаемой/отчуждаемой недвижимости в нотариальных документах. Эти цифры часто занижались до уровня оценочной стоимости по справке БТИ (Бюро технической инвентаризации). Это явление носило массовый характер, и приводило к огромному числу «уходов» граждан от уплаты налогов. С вступлением в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» острота этой проблемы снизилась.

Если высокий уровень госпошлины за нотариальные действия вернётся с принятием нового нотариального закона, это заставит граждан вновь, как и в девяностые годы, прятать истинную стоимость отчуждаемого имущества, что неизбежно может привести к снижению поступления налоговых выплат в государственную казну. Нотариус, конечно же, сможет потребовать от гражданина заключение независимого оценщика о рыночной стоимости объекта, но это, опять же, приведёт к дополнительному удорожанию процесса купли-продажи недвижимости.
Многие нотариусы, с которыми мы обсуждали положения нового закона, рады тому, что закон будет принят. Но их беспокоит следующее: за прошедшие годы через регистрирующие государственные органы прошли тысячи сделок, совершённых в простой письменной (т. е. «безнотариальной») форме. Часть из них была совершена с разными нарушениями. Но нотариусы в новых условиях, при возвращении обязательности нотариата, будут вынуждены брать в производство ВСЕ документы, которые им приносит гражданин. Смогут ли они отказаться от проведения сделок на основании ТАКИХ документов? Какие последствия будут для них наступать в случае таких отказов? Не появятся ли в нотариальном «цехе» недобросовестные юристы - штрейкбрехеры, готовые за определённую мзду выполнять нотариальные действия с любыми документами? Уж очень велик соблазн.

Предметом нашей отдельной тревоги является тема проверки нотариусом истории объекта недвижимости. Так как закон о риэлторской деятельности не принят по сей день, при проверке квартиры возникает ряд сложностей, с которыми сталкиваются риэлторы ежедневно. Наиболее показательна ситуация с получением т. н. «архивной выписки из домовой книги». Должностные лица, которые должны такого рода документы представлять собственнику жилья либо его полномочному представителю, отказывают в выдаче этого документа, ссылаясь при этом на правоприменительную практику, при которой такого рода документы выдаются исключительно по запросу суда. А одна из важнейших задач риэлтора и нотариуса состоит как раз в том, чтобы этого суда избежать.
Ни для кого не секрет, что законодательные инициативы в области нотариата вызывают серьёзные споры. В ноябре 2012г. прошла Всероссийская конференция "Рынок движимого и недвижимого имущества - новые задачи нотариата". Её участники смело высказывали различные точки зрения, горячо обсуждали возможные последствия принятия нового закона. Большой интерес вызвали выступления депутатов Государственной Думы. В частности, депутат Михаил Емельянов рассказал, что парламентарии столкнулись с "...очень сильным противодействием определенных групп лоббистов - это и сырьевые компании, и банковский сектор". Эти группы, по словам депутата, сопротивляются введению обязательной нотариальной формы оформления всех сделок с недвижимостью, которая предусматривалась в первоначальной редакции проекта "нового" Гражданского кодекса. А депутат Юрий Синельщиков рассказал, что вступление в силу "нового" ГК откладывается до 1 февраля - 1 марта следующего года, хотя ранее предполагалось, что документ вступит в силу с 1 января.

В поддержку введения нотариальной формы для сделок с недвижимостью категорически высказался судья Верховного суда Виктор Момотов, по мнению которого, функции нотариуса гораздо шире, чем функции регистратора, - нотариус "осуществляет предварительное правосудие". Представляют определённый интерес мнения известных адвокатов. В частности, Генрих Падва также поддержал новеллы. В подтверждение этих слов он рассказал о том, как ему трудно было отстаивать в суде права покупателей в отсутствии нотариального подтверждения сделки. Президент Гильдии российских адвокатов Гасан Мирзоев говорил о необходимости защитить граждан от "черных" риелторов, которые появились на рынке из-за отсутствия надлежащего госконтроля в этом секторе.
Стало ясно, что обсуждаемые новеллы - не панацея. Они не смогут в одночасье вылечить накопившиеся на отечественном рынке недвижимости за 20 лет «болезни роста», произошедшие в нашем обществе в сфере операций с жилыми и/или нежилыми помещениями. Сам по себе факт принятия законопроекта не станет актом избавления от всех и всяческих проблем, с которыми сталкиваются участники и игроки рынка недвижимости. Ожидания разных групп и слоёв населения от новых законов слишком высоки. И слишком разнонаправлены. Поэтому мы считаем, что для принятия этого пакета законов депутатам ГД необходимо некоторое дополнительное время для консультаций с профессионалами. Мы искренне рады, что на конференцию пригласили известных адвокатов, депутатов, нотариусов. Очень хорошо, что им дали возможность высказаться, и их услышали.


Но тот факт, что в этом обсуждении не участвовали риэлторы, как основные игроки рынка недвижимости, нас безмерно огорчает. Мы занимаем важнейшее место при подготовке и проведении операций с недвижимостью. Мы готовы к диалогу. Мы готовы к обсуждению наболевших вопросов на любом уровне, включая Комитет Государственной Думы по законодательству. Мы - практики, изо дня в день работающие с физическими и юридическими лицами непосредственно в гуще событий. И то, о чём мы можем рассказать, может реально помочь принять правильные решения и гарантированно избежать ошибок, которые совершали депутаты предыдущих созывов.

 

Реклама

Читайте также

Легендарная Рублевка и ее проблематика

На протяжении последних пяти-семи лет в СМИ постоянно звучат высказывания о том, что «Рублевка вымирает», что на этом легендарном направлении «дома брошены» и «свет в окнах не горит». Какова же реальная картина, с которой мы, брокеры, сталкиваемся каждый день?

Реклама