-К сожалению, поскольку вопрос сформулирован весьма широко, полноценный ответ на него может быть дан лишь в формате книги. В связи с этим рассмотрю лишь наиболее общие риски, ограничившись при этом жилой недвижимостью, то есть квартирами.

Как известно, городские квартиры могут находиться либо в домах-новостройках, либо предлагаться на вторичном рынке жилья. С точки зрения рисков два этих сегмента имеют существенные различия. На рынке новостроек (если не затрагивать в рамках ответа неприятности, связанные с разного рода мошенничествами, в частности - с построением «строительных пирамид» и превращением покупателей в «обманутых дольщиков») основные риски для покупателя сводятся к следующему:

-В качестве главного риска выступает опасность того, что дом так и не будет построен. Ведь рассчитываться за покупку покупателю приходится обычно тогда, когда строительство дома еще не завершено, по сути в момент оплаты покупатель приобретает «воздух», то есть квадратные метры, еще не существующие фактически.;

-Стандартным риском первичного рынка является также и задержка сроков завершения строительства и сдачи построенного дома;

- Высокая сложность и запутанность цепочек переходов прав требования на квартиры. Дело в том, что сегодня квартиры на первичном рынке довольно редко продаются непосредственно от застройщика конечному приобретателю, между ними обычно имеется целый ряд «промежуточных звеньев»: соинвесторов строительства, спекулянтов, выкупивших права на квартиры по оптовым ценам, организаций, выполнявших различные субподрядные работы и т.п. Как следствие, это повышает риски неполучения конечными потребителями прав на приобретенные ими квартиры из-за правовых дефектов, допущенных на предыдущих этапах переходов прав;

- В связи со значительной длительностью периода оформления прав собственности покупателям квартир-новостроек следует понимать, что от момента оплаты приобретения до момента получения зарегистрированных правоустанавливающих документов может пройти несколько лет. И в течение всего этого периода возможность распоряжения приобретенным жильем, например, его продажи, будет сопряжена с изрядными сложностями, а в отдельные моменты - и невозможна.

Однозначно оценить эти риски в денежном выражении, равно как и предложить какие-то универсальные способы защиты от их воздействия, сегодня невозможно. Поэтому я склонен относить подобные опасности к обычной практике первичного рынка и разрабатывать методы снижения рисков не «вообще», а в привязке к конкретной специфике конкретного объекта.

При приобретении вторичного жилья (опять же, не рассматривая тему угроз, связанных с разного рода мошенничествами) основные опасности сконцентрированы в области законности происходивших ранее переходов права собственности и прав бывших собственников, нанимателей, членов их семей и наследников.

Привести исчерпывающий список подобных рисков в формате статьи не представляется возможным. Скажу лишь, что только стандартным перечнем работ, проводимых компанией «РЕЛАЙТ-Недвижимость» в рамках проверки правового статуса квартир, приобретаемых нашими клиентами, предусмотрено выяснение и правовая оценка более, чем 40 фактов и обстоятельств. Причем после выполнения этого стандартного набора работ зачастую возникают дополнительные вопросы, требующие прояснения.

В принципе, основные риски при поукпке вторичного жилья, я бы разделил на две основные группы: «сущностные риски» и «процедурные».

В общем виде, к сущностным рискам относятся все неблагоприятные факты и обстоятельства, присутствующие в юридической истории квартиры: правовые дефекты, созданные в ходе приватизации и последующих переходов права собственности, допущенные нарушения прав несовершеннолетних, неурегулированные имущественные споры между бывшими супругами, наследниками и т.п., нарушения прав третьих лиц, дефекты, связанные с личностью собственника (как нынешнего, так и кого-либо из бывших) и риски, проистекающие из неисполненных имущественных обязательств собственника.

Последствия приобретения квартир, имеющих сущностные правовые дефекты, могут различаться в зависимости от того, какая из проблем в дальнейшем «проявляет себя»: от незапланированной нервотрепки до потери и квартиры, и уплаченных за нее денег.

Какие же неприятности относятся к процедурным? Их великое множество: дефектные условия внесения предоплат, нарушения условий расчетов по сделке, финансовые потери, связанные со стремлением части риэлторов к извлечению так называемой «черной комиссии» и т.п.

Риски, входящие в процедурную группу, приводят к потере квартиры гораздо реже. Однако утрата денег в результате их воздействия - обычное дело. Причем размер утраченных сумм может варьироваться от нескольких тысяч (в долларовом исчислении) до полной стоимости объекта.

Касаясь ответа на вопрос «как избежать», можно ограничиться всего несколькими рекомендациями:

- Не прельщаться неожиданно привлекательными ценами без пристального выяснения их причин;
- Досконально проверять все правовые аспекты планируемого к покупке жилья;
- Тщательно соблюдать технологию проведения сделки.

В дополнение к вышесказанному - еще один важный принцип. За время работы я вывел «золотое правило риэлтора». Оно звучит просто: «Лучше не сделать никакой сделки, чем сделать сделку рискованную». Причем, несмотря на простоту, эффективность этого правила очень высока. Проверено многими годами практической риэлторской деятельности.

 

Реклама

Читайте также

Монолитные работы в многофункциональном комплексе «Пресня Сити» выполнены на 70% - Фото

Монолитные работы в многофункциональном комплексе «Пресня Сити» выполнены на 70%

Компании MR Group и Coalco сообщают о выполнении более чем 70% монолитных работ в многофункциональном жилом комплексе «Пресня Сити». В комплексе, который располагается на ул. Ходынская, 2, возводятся 16-19 этажи корпусов и проводятся подготовительные работы по монтажу фасадов.

Реклама