-К сожалению, поскольку вопрос сформулирован весьма широко, полноценный ответ на него может быть дан лишь в формате книги. В связи с этим рассмотрю лишь наиболее общие риски, ограничившись при этом жилой недвижимостью, то есть квартирами.

Как известно, городские квартиры могут находиться либо в домах-новостройках, либо предлагаться на вторичном рынке жилья. С точки зрения рисков два этих сегмента имеют существенные различия. На рынке новостроек (если не затрагивать в рамках ответа неприятности, связанные с разного рода мошенничествами, в частности - с построением «строительных пирамид» и превращением покупателей в «обманутых дольщиков») основные риски для покупателя сводятся к следующему:

-В качестве главного риска выступает опасность того, что дом так и не будет построен. Ведь рассчитываться за покупку покупателю приходится обычно тогда, когда строительство дома еще не завершено, по сути в момент оплаты покупатель приобретает «воздух», то есть квадратные метры, еще не существующие фактически.;

-Стандартным риском первичного рынка является также и задержка сроков завершения строительства и сдачи построенного дома;

- Высокая сложность и запутанность цепочек переходов прав требования на квартиры. Дело в том, что сегодня квартиры на первичном рынке довольно редко продаются непосредственно от застройщика конечному приобретателю, между ними обычно имеется целый ряд «промежуточных звеньев»: соинвесторов строительства, спекулянтов, выкупивших права на квартиры по оптовым ценам, организаций, выполнявших различные субподрядные работы и т.п. Как следствие, это повышает риски неполучения конечными потребителями прав на приобретенные ими квартиры из-за правовых дефектов, допущенных на предыдущих этапах переходов прав;

- В связи со значительной длительностью периода оформления прав собственности покупателям квартир-новостроек следует понимать, что от момента оплаты приобретения до момента получения зарегистрированных правоустанавливающих документов может пройти несколько лет. И в течение всего этого периода возможность распоряжения приобретенным жильем, например, его продажи, будет сопряжена с изрядными сложностями, а в отдельные моменты - и невозможна.

Однозначно оценить эти риски в денежном выражении, равно как и предложить какие-то универсальные способы защиты от их воздействия, сегодня невозможно. Поэтому я склонен относить подобные опасности к обычной практике первичного рынка и разрабатывать методы снижения рисков не «вообще», а в привязке к конкретной специфике конкретного объекта.

При приобретении вторичного жилья (опять же, не рассматривая тему угроз, связанных с разного рода мошенничествами) основные опасности сконцентрированы в области законности происходивших ранее переходов права собственности и прав бывших собственников, нанимателей, членов их семей и наследников.

Привести исчерпывающий список подобных рисков в формате статьи не представляется возможным. Скажу лишь, что только стандартным перечнем работ, проводимых компанией «РЕЛАЙТ-Недвижимость» в рамках проверки правового статуса квартир, приобретаемых нашими клиентами, предусмотрено выяснение и правовая оценка более, чем 40 фактов и обстоятельств. Причем после выполнения этого стандартного набора работ зачастую возникают дополнительные вопросы, требующие прояснения.

В принципе, основные риски при поукпке вторичного жилья, я бы разделил на две основные группы: «сущностные риски» и «процедурные».

В общем виде, к сущностным рискам относятся все неблагоприятные факты и обстоятельства, присутствующие в юридической истории квартиры: правовые дефекты, созданные в ходе приватизации и последующих переходов права собственности, допущенные нарушения прав несовершеннолетних, неурегулированные имущественные споры между бывшими супругами, наследниками и т.п., нарушения прав третьих лиц, дефекты, связанные с личностью собственника (как нынешнего, так и кого-либо из бывших) и риски, проистекающие из неисполненных имущественных обязательств собственника.

Последствия приобретения квартир, имеющих сущностные правовые дефекты, могут различаться в зависимости от того, какая из проблем в дальнейшем «проявляет себя»: от незапланированной нервотрепки до потери и квартиры, и уплаченных за нее денег.

Какие же неприятности относятся к процедурным? Их великое множество: дефектные условия внесения предоплат, нарушения условий расчетов по сделке, финансовые потери, связанные со стремлением части риэлторов к извлечению так называемой «черной комиссии» и т.п.

Риски, входящие в процедурную группу, приводят к потере квартиры гораздо реже. Однако утрата денег в результате их воздействия - обычное дело. Причем размер утраченных сумм может варьироваться от нескольких тысяч (в долларовом исчислении) до полной стоимости объекта.

Касаясь ответа на вопрос «как избежать», можно ограничиться всего несколькими рекомендациями:

- Не прельщаться неожиданно привлекательными ценами без пристального выяснения их причин;
- Досконально проверять все правовые аспекты планируемого к покупке жилья;
- Тщательно соблюдать технологию проведения сделки.

В дополнение к вышесказанному - еще один важный принцип. За время работы я вывел «золотое правило риэлтора». Оно звучит просто: «Лучше не сделать никакой сделки, чем сделать сделку рискованную». Причем, несмотря на простоту, эффективность этого правила очень высока. Проверено многими годами практической риэлторской деятельности.

 

Реклама

Читайте также

Названы самые доступные для аренды жилья города Подмосковья - Фото

Названы самые доступные для аренды жилья города Подмосковья

С начала года аренда жилья подешевела во всех городах среднего пояса Московской области. Наиболее существенным снижение оказалось в городах, где аренда недвижимости традиционно обходится дороже — в Пушкино, Жуковском и Щелково, сообщает федеральный портал «Мир Квартир».

В Москве перед Политехническим музеем появится «зеленый» амфитеатр - Фото

В Москве перед Политехническим музеем появится «зеленый» амфитеатр

«Зеленый» амфитеатр может появиться перед Политехническим музеем Москвы, сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на портал Москомстройинвеста.
Московская градостроительно-земельная комиссия одобрила проект планировки территории, прилегающей к Политехническому музею, для создания общественной рекреационной зоны «Музейный парк».

Реклама