Эксперты компании ИНКОМ-Недвижимость систематизировали некоторые неочевидные закономерности на рынке жилья, подтвержденные многолетней практикой работы и актуальными рыночными тенденциями.

Так, соотношение авансов и заключенных договоров на продажу позволяет судить о перспективах развития ситуации в сегменте городской недвижимости. А сезонная активность покупателей загородных объектов не только отличается от годовой динамики спроса на вторичное жилье, но и противоречит традиционным представлениям о «высоких сезонах» на рынке недвижимости.

По нашим наблюдениям, отношение количества авансов к заключенным в течение месяца договорам на продажу позволяет делать выводы о потенциале и перспективах развития рынка вторичного жилья. В частности, если это значение находится в пределах 50, высока вероятность роста цен в пределах инфляции. При показателе, близком к 60, есть основания рассчитывать на увеличение средней стоимости предложения на 12-15 % в течение года – на этом рубеже рынок становится интересным для инвесторов.

В 2006 году данный коэффициент равнялся 109. Тогда же прибыль от вложений в недвижимость доходила до 100 % годовых, а каждая вторая сделка была инвестиционной. В кризис 2008-2009 годов показатель опускался до 20 – абсолютного минимума. При 18, по нашим расчетам, целесообразность профессиональной деятельности на рынке жилья становится сомнительной. В настоящее время коэффициент колеблется около значения 30.

Для проведения сделки на рынке жилья необходимо, чтобы расхождения в требованиях продавца и покупателя не превышали 10 %. В кризисные периоды разница доходит до 30-40 %, и операция с недвижимостью становится фактически невозможной. Наибольший разрыв между ожиданиями владельцев недвижимости и возможностями покупателей наблюдался в кризисный 1998 год. Нежелание продавцов снижать номинированные в долларах цены на фоне масштабной девальвации рубля, по сути, свели на нет покупательскую способность, и на несколько месяцев парализовали вторичный рынок жилья.

Отмечу, что в марте обычно активизируется спрос на городское жилье, при этом на загородном рынке сохраняется минимальная квартальная активность покупателей. Вопреки расхожему мнению, что пик сезона на «загородке» – весна и начало лета, цифры, собранные аналитиками ИНКОМ-Недвижимость за последние несколько лет, показывают, что наименьший реализованный спрос отмечается в первом квартале, самый высокий – в третьем, то есть с июля по сентябрь. При этом в сегменте городского жилья в июне и июле традиционно наблюдается минимальная покупательская активность. Однако надо заметить, что сказанное не касается переломных или кризисных периодов: так, в этом году рынок не отреагировал привычным увеличением спроса в августе-сентябре на начало делового сезона. 

Малоэтажные жилые дома строятся в основном вблизи городов-спутников. А на удаленных от Москвы территориях больше всего участков без подряда. Это легко объясняется тем, что вблизи столицы, в районах с развитой инфраструктурой, застройщикам выгоднее реализовывать качественные проекты «под ключ». Классические коттеджные поселки возводятся преимущественно в живописных местах с хорошей экологией. Покупатели таких объектов, как правило, располагают достаточными средствами для приобретения недвижимости для отдыха, и данные характеристики являются для них крайне существенными.

Средняя стоимость предложения на загородном рынке пропорционально снижается по мере удаления от МКАД примерно в следующих соотношениях: цена объектов в пределах малого Московского кольца в 4,2-4,5 раза выше, чем в зоне между ММК и большим Московским кольцом и в 9,5-9,8 выше, чем за БМК.

На вторичном рынке городского жилья стоимость предложения в центре города в среднем  в 2 раза выше, чем в окраинных спальных районах. Это соотношение держится уже несколько лет, однако со временем, полагаю, разрыв будет увеличиваться. Не исключаю, что, в конце концов, мы придем к тому, что существует во многих мировых столицах – районным анклавам со своим специфическим укладом жизни.

Добавлю, что основной закономерностью рынка жилья в нашей стране являются его прямая зависимость от макроэкономики и высокая подверженность психологическому фактору. Значительные колебания спроса нередко возникают как реакция на массированный вброс информации и конкретные проявления негативных явлений в экономике. Так, в ноябре-декабре прошлого года активизация деятельности ЦБ по отзыву лицензий у банков стала одной из основных причин всплеска покупательской активности на вторичном рынке жилья. При этом «загородка» традиционно первой реагирует на кризисные явления, «вторичка» - наиболее инертный сегмент рынка недвижимости.

Реклама

Читайте также

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости пока еще не требуют обязательного участия нотариусов, хотя с каждым годом закон расширяет их полномочия. Возможное усиление роли нотариата в гражданском праве было воспринято обществом в штыки. Между тем, существует множество сопутствующих вопросов, где участие нотариусов время от времени требуется, но, к счастью, пока еще у потребителя есть выбор. В эой статье собраны основные причины, по которым лучше отказаться от нотариальных услуг, если речь идет о проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК - Фото

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК

Одним из самых популярных способов привлечения покупателей недвижимости, особенно в высокобюджетном сегменте, является обещание однородной социальной среды. На практике это достижимо исключительно в рамках самого проекта, за его пределами чаще всего однородность нарушается. Аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, что сегодня на первичном рынке Москвы встречаются новостройки разных классов, расположенные буквально через улицу друг от друга.

Реклама