Грозят ли нынешнему вторичному рынку столичного жилья не грозят сценарии кризисов 1998 и 2008 годов? Каковы сегодняшние риски? Будут ли цены на московские квартиры больше не будут расти аномальными темпами 2005-2007 годов?

Я уверен, что нынешняя ситуация на столичном рынке жилья принципиально отличается от той конъюнктуры, что складывалась накануне предыдущих кризисов в этой сфере, и в настоящий момент в меньшей степени способствует его резкой реакции на неблагоприятные обстоятельства. Риэлторы отмечают снижение потребительской активности, по сравнению с традиционными периодами «высокого делового сезона», однако оговариваются, что слабеющий рубль сгладил негативные тенденции, привлек дополнительных покупателей и с большой вероятностью предотвратил отрицательную коррекцию цен.

Мы ждали системного падения спроса как реакцию экономики на текущую внешнеполитическую ситуацию, однако никак не могли предвидеть падения цен на нефть и последующее за ним резкое ослабление российской валюты. За полтора месяца рубль снизился более чем на 10 % и, как это ни парадоксально, помог тем самым рынку жилья экономкласса. В очередной раз нашлись те, кто попытался спасти свои сбережения, вложив их в недвижимость. Таких людей было немного, по сравнению с началом года, когда многие покупатели руководствовались теми же соображениями, но и они сейчас позволили поддержать спрос.

Подчеркну,  что сказанное касается именно находящегося в рублевой зоне расчетов жилья экономкласса. Оцениваемый в иностранной валюте рынок элитной недвижимости, традиционно остро реагирующий на кризисные явления, отвечает на снижение курса рубля усилением негативных тенденций.

В 2008 году этот сегмент попытался удержаться на плаву, стимулируя спрос красноречивыми скидками – так, в ноябре квартиры на «Золотой миле» предлагались в 2-3 раза дешевле, чем в июне. Несколько таких сделок действительно произошло, после чего рынок элитной недвижимости в Москве умер, и некоторое время просто не существовал. А далее начал восстанавливаться с огромных дисконтов и лишь относительно недавно стал сравним со своим докризисным состоянием. Сейчас здесь – очередное испытание на прочность. И, вспоминая прошлый опыт, на месте покупателя элитной недвижимости я сто раз подумал бы, прежде чем решиться сейчас на сделку.

При этом замечу, что прошлые кризисы не могут считаться аналогами, по которым можно было бы прогнозировать сегодня развитие ситуации в сегменте экономкласса. Первое фундаментальное потрясение здесь случилось в 1998 году, и было связано с девальвацией рубля притом, что даже дешевое жилье в то время номинировалось в долларах, и расчеты по сделкам производились в иностранной валюте.

Вторичный рынок жилья – это десятки тысяч продавцов физлиц, не связанных друг с другом ничем, кроме общей мечты продать свою квартиру дороже, чем это сделал сосед 3 месяца назад. В 1998 году владельцы жилья категорически не хотели опускать цены, отказываясь верить, что недвижимость в Москве может подешеветь. А покупатели в свою очередь не могли платить такие деньги – за полгода курс доллара увеличился более чем в 3 раза. В итоге рынок встал: не менее полугода сделок фактически не было.

Вслед за первым кризисом в сфере жилья экономкласса последовало ее скорое восстановление и последующий бурный рост. Эта ситуация объясняется общей недооценкой активов российской экономики, что спровоцировало поток инвестиций во все ее сегменты, в том числе на рынок недвижимости.

Ни в одной мировой столице не было такого дешевого жилья, как в Москве. И по сути ситуация просто приходила в норму – мы догоняли Европу и другие развитые страны. Примерно в 2006 году цены достигли соответствующего баланса, но по инерции продолжали расти еще 2 года.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2005-го до кризиса 2008 года, цена на жилье экономкласса в Москве увеличилась в среднем в 3,6 раза. По оценкам риэлторов, примерно каждая вторая сделка в то время проходила не в рамках решения жилищных проблем, а с целью получения быстрой инвестиционной прибыли – доходность на рынке доходила до 100 %. Специалисты полагают, что этот период «жилищной лихорадки» остался в прошлом и не повторится в силу отсутствия ключевого фактора – недооценки недвижимости.

При этом покупательский бум после 1998 года не только позволил подняться ценам на столичное жилье до мирового уровня, но в конечном итоге привел к его переоценке, обернувшейся падением стоимости недвижимости в ответ на кризис 2008 года. К началу 2010 года рублевые цены снизились почти на четверть, а долларовые в 1,6 раза, по сравнению с III кварталом 2008 года. В этот раз отсутствие у рынка недвижимости потенциала роста не способствовало быстрой «реабилитации»: рублевые цены достигли пикового докризисного уровня лишь в конце 2012 года, а долларовые не восстановились до сих пор.

Одновременно подчеркну, что в настоящее время отсутствие «пузыря» на рынке жилья в значительной степени снижает риски падения цен даже при усилении негативных тенденций. Если в российской экономике не произойдет катастрофы, скорее всего, сфера недвижимости пройдет очередной сложный участок жизни страны без серьезных потерь. С учетом продолжающегося ослабления рубля сегодня мы не ждем падения цен, хотя и не питаем иллюзий и по поводу их роста

Реклама

Читайте также

Сравнялись ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку» - Фото

Сравнялись ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку»

Окончание субсидирования ипотеки практически свело на нет разницу в ставках по жилищным кредитам на первичном и вторичных рынках, сообщает РБК со ссылкой на материалы компании «Инком-Недвижимость».

В реконструкцию старых московских кинотеатров вложат 60 млрд рублей - Фото

В реконструкцию старых московских кинотеатров вложат 60 млрд рублей

ADG Group вложит порядка 60 млрд рублей в реконструкцию 39 столичных кинотеатров, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на главу компании Григория Печерского.

Реклама